華髮股份沉迷於合作開發 追求規模擴張還需小心彎道翻車_風聞

眼下，樓市回暖尚不明朗，房企紛紛收縮拿地部署，但華髮股份卻在逆勢而行，近期豪擲巨資在上海市松江區拿下一宗土地，該地塊總出讓面積為130,113.2平方米，規劃用途為居住用地，容積率2.1，成交總價人民幣706,310萬元，溢價率為10%。

據公司拿地公告以及中指院數據，2013 年1-6 月，華髮股份獲取7 宗項目，出讓金253億元，總建面190 萬方，金額及面積口徑權益比例65%、62%。加上此次在上海市松江區拿下的地塊，今年以來，華髮股份累計獲取8宗土地，總拿地金額324 億元。

作為發家於珠海市的區域型房企，華髮股份原本只是一家區域型房企。到2012年，華髮股份才開始全面實施“立足珠海，佈局全國，開拓海外”的發展戰略，並加快全國擴張的步伐。

業績則是華髮股份的逆勢擴張的底氣。數據顯示，2020年-2022年，華髮股份營業收入分別為510.06億元、512.41億元和591.9億元，同比分別增長53.87%、0.46%和15.51%。

華髮股份於2020年進入千億銷售“俱樂部”，2022年銷售金額為1202.4億元，同比2021年微降1.35%。雖然銷售金額出現略微下滑，但相比於其他一些房企動輒“腰斬”的銷售，華髮股份的表現堪稱優秀。

根據公司一季報和克而瑞數據，今年1-6 月，華髮股份實現銷售金額769.3 億元，同比增長55.8%，銷售面積247.8 萬方，同比增長38.7%，銷售均價31041元/平方米，同比增長12.3%，銷售數據依然十分亮眼。

但是當下僅憑業績並不足以評價房企的真實風險狀況。近兩年，不少被視為穩健型的房企突然“爆雷”，令市場震驚之餘，房企的明債暗債也引發關注。華髮股份逆勢擴張背後，其債務規模也在急速膨脹，其中有多少隱形債務，並不為人知曉。

截至2022年末，華髮股份剔除預收款後的資產負債率、淨負債率分別為65.22%、84.17%、貨幣資金餘額為528.32億元，短期債務268.23億元，現金短債比為1.97。扣除受限及房款監管資金後，可隨時動用的貨幣資金為410.80億元。僅從這一系列數據來看，華髮股份財務風險尚在可控範圍之內。

不過一些異常的財務數據指向了華髮股份“明股實債”的可能性。近年來，華髮股份少數股東權益快速增長，2017年-2022年分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。

截至2022年末，華髮股份所有者權益合計為1092.14億元，其中歸屬於少數股東的權益高達897.11億元，而歸屬於母公司所有者權益僅為195.03億元。

對於這一現象，有一種解釋是合作開發，即兩家或多家房企共同完成項目開發，並按照股權比例和合作協議履行投資義務並享有項目公司權益。

不過華髮股份的少數股東權益和回報卻明顯失衡。2017年至2022年，其少數股東損益佔比分別為8.83%、4.87%、16.04%、36.36%、31.69%、45.45%，與少數股東權益差了一大截。

從資產收益率來看，2018年至2022年，華髮股份母公司股東資產收益率基本保持在13%以上，而少數股東收益率均低於4%，與銀行利率水平相當。

回過頭來看，華髮股份少數股東權益異常增長的年份發生在2020年，也正是這一年“三道紅線”出台，不少房企為滿足監管要求紛紛開啓債務大騰挪。

數據顯示，2019年華髮股份少數股東權益為235.38億元，2020年大增至423.92億元，2021年進一步增長至750.73億元。

從2019年至2021年，華髮股份少數股東權益增加了516億元，合作項目股東資本金投入的增加457億元，其中自同一控制人（即華髮集團）的關聯公司珠海華髮城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數股東資本金投入就達到300.05億元。

打着合作開發的名義，華髮股份卻拉來一幫關聯公司，這樣的做法令人費解。而在當下遍地爆雷房企的環境下，合作開發並非最優解，合作項目越多，風險反而可能越大。

一旦合作項目一方股東出現爆雷，另一方股東就會面臨較大的風險和壓力，如果不想讓項目爛尾，就需要把項目收購過來，快速做切割，避免將風險傳遞至項目，但如果需要收購的項目太多，會佔用大量的資金，有可能讓自己陷入流動性風險中。這也是導致近年來眾多熱衷於聯合開發的黑馬房企爆雷的重要原因。

華髮股份實際上也碰到過類似的事件。在華髮股份的合作伙伴中，有一家名為“天潤集團”的開發商近幾年頻繁出現在華髮多個大型項目。比如，在無錫華髮中央首府項目上，天潤集團通過深圳市潤金瓏投資有限公司與華髮股份聯合投資，然而天潤集團只在這個項目上堅持了17個月，便宣告退出，最終由華髮股份進行股權回購。

據華髮股份2022年9月24日發佈的公告，無錫華髮中央首府的開發主體——無錫鏵安置業有限公司截止2022年7月31日評估增值額達到6.23億元。而通過轉讓，天潤集團獲得了間接持有的40%股權的增值收益，總額接近2.5億元，比當時出資的12.68億元增值了20%。

除了合作開發帶來的風險外，華髮股份還給旗下子公司做了大量債務擔保。截至2022年12月31日，華髮股份及其子公司合計對外擔保餘額為1084.15億元，其中對子公司的擔保餘額為956.4億元，對聯合營公司的擔保餘額為127.75億元，對外擔保金額佔華髮股份2022年淨資產的555%。

在2023年度經營過程中的融資計劃，華髮股份表示，準備在 2022年12月31日擔保餘額的基礎上，對子公司淨增加擔保額度800億元，對聯合營公司淨增加擔保額度300億元。這些鉅額擔保資金，一旦被擔保方不能履約，華髮股份需要承擔連帶責任。

實際上，華髮股份的業績已經出現了增收不增利的情況。2022年其營業收入為591.9億元，同比增長15.51，但歸母淨利潤同比下降19.31%至25.78億元。2023年一季度為營業收入119.58億元，同比增長43.25%，歸母淨利潤為5.40億元，同比降低24.55%。