樓市半年報：5城新房二手房價格齊漲，下半年是漲還是跌？_風聞

房地產開發投資的“熱情”在消退。

國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計算），其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

房地產市場的需求變化，是影響房地產開發投資減少的原因之一。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。

不僅如此。國家統計局公佈的《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》（下稱“《70城價格變動情況》”）顯示，1-6月新建商品住宅與二手住宅價格均實現同比增長的城市，是北京、上海、合肥、長沙、成都。

而從今年上半年的各月表現來看，70個大中城市裏，新房和二手房環比上漲的城市，自4月以來持續減少。

國家層面的調控還在繼續。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發佈會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

接下來的半年，房地產市場會發生什麼變化？

5城新房與二********手房價格同比增長

過去的半年裏，房地產市場變動不小。

國家統計局數據顯示，上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。

△ 為了住房抵押貸款 圖源：圖蟲創意

具體從各個城市的房地產市場變動情況來看，《70城價格變動情況》顯示，1—6月，新建商品住宅銷售價格指數相較於上年同期實現增長的共有19個城市，二手住宅實現增長的有8個城市，兩者重合的城市為北京、上海、合肥、長沙和成都。

而如果再細化至以房屋面積90㎡及以下、90-144㎡、144㎡以上的類別來看，各個類別的新房與二手房均實現價格指數增長的只有北京、上海、長沙和成都這4個城市。

△  圖源：國家統計局官網

這4個城市，屬於一線和新一線城市。

山東財經大學房地產研究所副所長張振勇在接受時代週報記者採訪時表示，這四個城市會出現各類別房價均上漲的表現，首先是這些城市的人才吸引力較強，其次是這些城市的經濟發展水平不低。具體來看，北京、上海主要是存在房地產“短缺”的情況，而成都、長沙的人口流入更加明顯，市場更“火爆”，而且房價基數本身較低。

“會出現短暫時間的價格上漲，與這些城市的基本面較好有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，北京和上海是屬於有市場需求的城市，基本面不錯。成都是因為人口流入速度比較快，市場需求較高，長沙則是因為過去的樓市處於相對疲軟的狀態，本身價格不高。

事實上，智聯招聘於今年發佈的數據也顯示，北京、上海、成都、長沙均進入全國人才吸引力10強。

△  人們在看盤 圖源：圖蟲創意

除了上述幾個房價上漲的城市，也有不少城市的房價出現明顯下降。

具體而言，在70個大中城市中，温州、岳陽、北海這三個城市過去半年的新房價格不足2022年同期的95%。

而在二手房領域，同比價格在95%以下的城市達到16個，分別為天津、瀋陽、長春、哈爾濱、南寧、唐山、丹東、錦州、吉林、牡丹江、安慶、泉州、濟寧、洛陽、宜昌、北海。

其中，牡丹江相較於上年同期的銷售價格指數僅有91.2%，為各大中城市中最低。

這無疑與牡丹江的人口變動有關。根據牡丹江的國民經濟和社會發展統計公報，2022年牡丹江全市户籍人口為241.1萬人，相較於2021年的244.2萬户籍人口，一年減少3.1萬。

嚴躍進指出，這其實不是牡丹江一個城市的情況，很多東北城市都存在這樣的問題。“在本身城市的市場需求基礎比較弱的情況下，二手房的價格下降就會變得明顯。”

房地產市場轉向平穩發展

即使上海、北京的上半年房價，與去年同期相比有所上漲，但從6月與上月的環比來説，其二手房銷售價格指數出現了下降。

張振勇表示，在“房住不炒”的前提下防止市場趨冷，需要從政策方面放鬆限購政策、降低信貸成本、降低首付、降低税賦等。

△ 省錢或貸款買房 圖源：圖蟲創意

其實，過去半年的相關“動作”不小。

據中指研究院發佈的《2023上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望》（下稱“《報告》”），上半年，全國各地已有超百省市（縣）優化房地產調控政策超300次，涉及公積金支持政策、發放購房補貼、優化限購、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調首套房貸利率下限至4%以下，普通二線及三四線城市房地產限制性政策已基本取消。

就算是上半年房價與去年同期相比上漲最多的成都，也在這兩年陸續出台樓市新政通知，進一步鬆綁限購範圍，擴大購房人羣。

2022年11月，成都出台通知進一步優化區域樓市限購政策。一個月後，成都市發佈相關規定，父母投靠成年子女入户的，可以作為單獨家庭在户籍對應的限購區域購買一套住房。

除了區域性的樓市政策變化，近日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計情況新聞發佈會上表示，由於理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾説。

雖然目前沒有明確信息是否會下調存量房貸，但不少業內人士指出，這是金融管理部門對存量房貸利率調整釋放的積極信號。

△ 房貸利率下調 圖源：圖蟲創意

除了從政策出發保障房地產市場穩定發展，張振勇還提及，現在的市場情況其實與老百姓的消費信心不足有關。而想要進一步恢復信心，首先得有穩定的收入來源。“我們現在要激發經濟活力，創造更多的就業崗位。老百姓豐衣足食之後才會考慮買房子，這樣也可以加快二手房的流轉，讓更多想置換的人入市。”

《報告》也指出：“當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策託底力度的大小直接影響着下半年房地產市場走勢。”

對於下半年房地產情況的預測，張振勇表示，很難用一個詞來形容全國各地的房價趨勢，但如果放到全國的層面來説，就是分化比較嚴重。“例如，現在整個南方情況要好於北方，大城市好於小城市，城市裏面的核心區域要好於非核心區域。”

國家統計局相關負責人在7月17日解讀房地產數據時表示，下階段，將繼續堅持“房住不炒”政策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，實施好房地產市場平穩健康發展長效機制，繼續支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩運行，保障民生需要。

“從中長期來看，我國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關係調整決定的。”在嚴躍進看來，當前房地產市場恢復向好的發展趨勢不變，將繼續有走穩的可能，尤其是基於經濟大環境改善、房地產健康發展政策顯效等因素，對於下半年和後續房地產市場的要有充足信心。

張振勇也表示：“從長期來看，國內的房地產市場是更加趨於穩定和健康發展的。”

記者｜丁遠泓

編輯｜梁   勵

值班｜滿   滿

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