存量房貸利率下調？專家稱難度很大_風聞

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作者 | 王瑩嶺

編輯 | 王麗麗

市場對於存量房貸款利率調整的呼聲不斷。

7月21日早間，據“常州日報”微信公眾號消息，目前，常州市商業銀行還沒出台統一的指導文件和具體細則，但是已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。

時代財經查詢常州日報文章顯示，目前，原文章已經進行了修改，文中“銀行同意下調存量房貸利率”的表述已經被刪除。

21日上午，時代財經致電常州市多家國有行、城商行、股份行，均表示沒有收到存量房貸利率下調的通知，但目前可以通過將存量的純商貸轉成“商業貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業貸款的利率按照現行新的利率政策來執行。

江蘇銀行常州某支行個貸經理告訴時代財經，“我們關注到了存量房貸利率下調的新聞，但是已經闢謠了，目前沒有收到相關通知。” 不過，該經理表示，可以通過“商轉公”、“商轉組合”的方式置換存量貸款方式，“但這也是去年就開始的了，目前還沒有什麼新動向。”

廣州、深圳、廈門部分銀行也告訴時代財經，“目前尚未收到下調通知。”

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發佈會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾表示，由於理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現象增加與存量房貸利率處於較高水平相關。

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市場期盼存量房貸利率下調久矣

“2021年買房人在線心碎。”言姍2021年9月底在長沙買房，2022年3月開始還房貸，正在“高位站崗”。

言珊告訴時代財經，她最初的房貸利率是5.6%，每個月要還4535元。2023年3月，利率下調了一些，改為了5.3%（LPR加100個基點），每個月還4386元，“雖然已經下調了一些，但是還是與現在的房貸利率還是相差甚遠，銀行的個貸經理説，現在新辦的首套房利率是4%，心理落差非常大，因此今年年底可能會考慮提前還貸。”

“存量房貸利率如果能下調當然是最好的，可能就不會想要提前還貸了。”言珊説，“今天看到常州的這個消息之後，我們業主羣裏也炸鍋了，大家都希望能降一點，還有人説如果能降到4.0%，他就不去辦‘商轉公’了。我們也都打電話去銀行問了，但是可惜都説還沒有收到通知。”

從“降低存量房貸第一槍”變為烏龍，僅在半天之內。在易居研究院總監嚴躍進看來，此事突然發酵，恰説明貸款人或購房者對於降低存量房貸的期盼。

事實上，房貸利率已經過多次調整。6月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈本月LPR報價。其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個基點。

時代財經瞭解到，隨後，多地銀行已經對個人住房按揭貸款利率做出了相應調整。不過，存量房貸利率仍在“高位站崗”。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達到2.3%。

華泰證券研究報告指出，2022年以來，新增房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調45個基點左右，存量房貸利率下行幅度明顯低於新發放房貸利率。報告顯示，據華泰證券相關分析師粗略估算，當前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個基點。

據鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

據央行7月11日發佈的最新信貸數據，2023年上半年人民幣貸款增加15.73萬億元，其中，代表着居民住房貸款的住户部門中長期貸款增加1.46萬億元。而2022年、2021年同期，這一數字的增加額度分別為1.56萬億元、3.43萬億元。這意味着，今年上半年該數據為近三年來同期最低。

據瞭解，目前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制。一種是固定利率機制；另一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制，也就是以LPR為定價基準，由借貸雙方在簽訂合同時協商確定一個加點數值，利率會在合同約定的“重定價日”發生調整，調整內容僅為LPR，加點則保持不變。

鄒瀾介紹，99%的房貸選擇了浮動利率機制，“儘管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內固定不變，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還款大幅增加有較大關係。”

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存量房貸利率下調，有何難點？

“看似簡單的調整存量房貸利率，其實不簡單。”一位資深銀行業內人士告訴時代財經。

“近期央行鼓勵和支持商業銀行通過市場化、法治化的方式與客户協商，就是在維護市場契約精神的前提下，通過協商讓銀行、客户、房地產市場達成多方共贏。”不過，在上述人士看來，在實際操作中，銀行需要對提前還貸情況、銀行自身盈利方面影響、調降幅度及方式等多個方面的問題進行考慮，還需要考慮同業競爭情況。

“銀行淨息差已經處於歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，有礙其經營的穩健性和可持續性。”中信證券研究報告指出，2022年12月，我國商業銀行整體淨息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。

上述業內人士還指出，“從監管市場看，如何促進市場平穩有序進行，也是問題之一。”嚴躍進也告訴時代財經，“如果考慮不全面，可能會造成下半年房貸還貸出現很多違約現象，造成很多糾紛問題，房貸償還市場可能會出現混亂。”

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至於後續下調房貸利率的方式，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對時代財經分析，大概率上可能採取國有大行先行的模式，發揮帶頭示範作用，根據客户資質和存量房貸的具體情況出台針對性的方案，靈活對待，避免一刀切的做法。同時，給與地方商業銀行更多的靈活性和自主性，採取直接降（在存量房貸利率的基礎上打折）或者間接降（貸款以新換舊）等方式。

“目前來看，還做不到全面下調存量房貸利率。”嚴躍進也告訴時代財經。不過，據他看來，由於現有的LPR政策中，提及過允許突破下限20個基點，可以建議針對所有房貸，都下調20個基點。

嚴躍進認為，鑑於目前提前還貸的數量較多，未來銀行或將作出取捨，對於調整房貸利率的操作會有更新的思路，從過去的“不可能”開始轉變為有協商餘地。“在一些銀行房貸部門人員看來，銀行本身是沒有動力調整存量房貸的，但由於今年以來提前還貸和轉貸的羣體大幅增加，對於銀行來説，利潤變薄總歸比沒有利潤要好。”

在嚴躍進看來，表述被刪除，也説明銀行在制定此類政策方面，還沒有非常統一的思路。“建議各地要將此工作加強深入分析，把各類能夠降低房貸成本的方法都搬出來，如此前的‘商轉公’的政策等，或者制定階段性的暫緩本金繳付的方式，以階段性地降低房貸成本。”

“此外，若要調整，銀行應該確定明確的標準，是全部下調還是擇優下調等，至少需要明確規則，尤其是針對還貸壓力大或信用分高的客户，可以落實差異化政策。而對於購房者來説，房貸利率下調關乎每個月的月供，也關乎錢袋子，所以要密切關注此類政策動向，主動從家庭理財和降低還貸成本等角度出發，積極降低月供成本。”嚴躍進補充道。

（文中言珊為化名）

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