韓國房價大跌，全租房暴雷，尹錫悦越發激進，韓國家庭槓桿率極高_風聞

最近一段時間，韓國尹錫悦顯得越發激進，比如尹錫悦最近還登上美國戰略核潛艇，説了一些很激進的話。

尹錫悦今年會有如此激進的轉變，跟韓國今年經濟糟糕有一些關係。

最近一段時間，我們總能聽到韓國房地產大跌的新聞。

這次韓國房地產大跌並不奇怪，早在4月份就已經有韓國全租房暴雷的新聞，當時我也有做一期視頻，詳細分析了韓國全租房是怎麼一回事。

根據媒體報道，進入2023年，韓國公寓、多户型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。

韓國首爾部分區域房價都跌了40%，成交量更是暴跌70%。

韓國房價指數是已經連跌12個月。

有研究認為，只要韓國房價整體下跌超過20%，那麼就會有40%的全租房資金鍊斷裂。

所以，當前韓國房價下跌，已經出現全租房暴雷的現象。

這裏再簡單介紹一下韓國的全租房模式。

所謂全租房，就是租客先按照房子市價的50%-80%支付押金，然後可以免費住兩年，兩年後房東會把押金退還給租客。

這等於就是租客借錢給房東，房東以房子為抵押，而房東支付給租客的利息，就是“兩年免租金”，然後這筆貸款在兩年後歸還給租客。

這樣便於房東快速回籠資金，去買更多房子。

而韓國全租房之所以會在年輕人流行，這是因為韓國年輕人是跟銀行貸款，來支付全租房的押金。

這就可以解釋，為啥韓國年輕人，要支付房價70%的押金，而不直接買房。

因為這錢並不是年輕人自己出的，而是跟銀行貸款的。

再加上韓國首都的房租很貴，很多韓國年輕人租不起房子。

所以之前不少韓國年輕人，比較青睞這種“免費租房”。

然而，很多時候，免費才是最貴的。

韓國這種全租房模式，有很多問題。

比方説，這等於是一套房子，拿去貸款兩次。

房東把房子抵押，按揭貸款，去買更多房子，不斷加槓桿炒房。

而銀行給租客貸款，讓租客去支付給房東押金，這等於就是二次貸款。

但問題在於，租客跟銀行的貸款，是沒有抵押的，等於是拿房東信用在抵押。

結果，現在房價跌了，房東資金鍊斷了，跑路了。

銀行會第一時間收回房子，這是因為房東是拿房子抵押去貸款。

但問題就是，租客的貸款並沒有抵押物。

房子被拍賣後，資金是首先償還了房東欠銀行的錢。

並不是説房東跑路後，房子就歸租客了。

租客還得倒欠銀行一大筆錢。

所以才會出現，一些韓國年輕人，因為倒欠銀行幾千萬韓元，有的人受不了這樣的壓力，就選擇自殺。

所以，全租房裏一個很關鍵問題，就是銀行針對年輕人提供的無抵押貸款，去支付給房東押金，所帶來的巨大風險。

根據媒體報道，之前韓國針對全租房的貸款產品種類多至30多種，不少產品給到青年人的全租房貸款利率相當低，只要符合條件，利率甚至可以低至1.2%。

因為這個利率太低，以至於韓國年輕人每個月支付的利息，是遠低於房租，而且普通的月租房需要繳納高額的保證金。

這讓韓國年輕人如果選擇月租房，需要面臨較大負擔。

這才讓全租房模式能夠流行。

但天下沒有免費的午餐，全租房的負擔低，也就意味着風險大，全租房是把所有信用都押在房東不跑路，所有風險都押在租户身上。

當然，韓國也有專門針對全租房的保險。

韓國年輕人在租全租房的時候，進行投保。

一旦遇到房東跑路，無法退還押金的情況，租户就可以從保險公司拿回押金。

但問題是，這個保險費用也不低。

租全租房的人，主要就是奔着負擔低區的，如果還要額外支付保險費用，那這個負擔就沒減輕多少。

所以，並不是所有租全租房的人，都會去買保險。

另外，有買保險的租客，一旦房東跑路，這個風險就來到了保險公司這裏。

如果沒買保險，租客無力償還貸款，那麼壞賬就來到銀行這裏。

這意味着，全租房暴雷，是會引發保險和銀行的連鎖反應。

韓國整體的投機氛圍一直很濃烈。

在97年亞洲金融危機之後，韓國大量資產都被美國白菜價抄底入股，這使得包括三星在內的韓國支柱企業，超過一半的股份都被華爾街資本持有。

韓國的發展紅利，大量流到華爾街資本的腰包裏，民眾享受不到國家發展紅利，自然就導致階級固化嚴重。

這也使得韓國的年輕人因為看不到希望，而讓投機熱潮在韓國十分流行。

韓國人特別熱衷於炒作美股、比特幣，而且是貸款炒幣。

去年比特幣和美股大跌，讓韓國散户損失慘重。

不過最近半年美股出現比較瘋狂的逼空上漲行情，讓韓國散户也回了不少血。

但韓國這種貸款投機的現象，仍然存在巨大的風險。

國際金融協會近期公佈的數據顯示，2023年第一季度，韓國家庭債務佔GDP的比重為102.2%，是34個主要經濟體中唯一家庭債務規模超GDP的國家。

韓國媒體在7月18日，還有一篇報道稱，“韓國的家庭債務負擔和負債增加速度居主要國家第二位”。

據國際清算銀行（BIS）統計，去年韓國家庭部門總負債本息償還比率（DSR）為13.6%。在被調查的17個國家中，僅次於澳大利亞（14.7%），高居第二。

這個DSR是指，每年貸款要償還的本息，除以年收入的指標。

韓國的家庭部門，每年要償還的本息，平均佔年收入的13.6%。

韓國DSR之所以快速上升，主要是受韓國加息影響。

迫於美聯儲激進加息的壓力，韓國過去兩年，利率從0.5%，上升到3.5%。

其實這個加息幅度，在歐美主要經濟體裏，不算太大，但韓國是已經有點受不了。

包括全租房暴雷的問題，也跟韓國被迫加息有關。

此外，半導體產業作為韓國支柱產業之一，今年表現也比較糟糕。

韓國半導體已經連續11個月出口減少，所以像三星第二季度的利潤預告是同比大跌96%，創14年來新低。

不過，最近韓國也有一些好消息。

比如，在連續14個月貿易逆差後，韓國6月總算迎來貿易順差。

日本是連續22個月貿易逆差後，在6月也出現貿易順差。

韓國和日本6月出現貿易順差，主要還是受國際大宗商品價格回落，讓日韓的資源進口價格下降。

韓國出口額雖然最近兩個月有出現反彈，但整體相比去年來説，仍然還是處於較低位置。

韓國是一個嚴重依賴於出口的國家，主要出口方向是歐美消費市場。

當前歐美由於加息和高通脹，而且歐美的大量消費需求，都被能源和醫療給擠佔了，所以歐美實際消費需求比較萎靡，這才導致韓國出口下滑，這對韓國這樣依賴於出口的國家來説，壓力是比較大的。

韓國去年GDP都跌出前十，只排全球第13名，收割韓國對美國來説，頂多只是打牙祭。

當前韓國經濟壓力大，這也導致韓國當前在地緣博弈裏，選擇了比較危險的道路。

一般這樣的小國家，只要碰到內部矛盾和經濟有崩盤風險的時候，對外轉移矛盾，就是一個大概率的選擇。

不過尹錫悦當前這樣比較極端的倒向日美，搞“屈辱外交”，國內反對力量也不小。

尹錫悦前腳剛在美國核潛艇上狐假虎威，結果後腳尹錫悦的岳母就當庭被逮捕。

7月21日，韓國總統尹錫悦的岳母偽造銀行存款餘額證明書案二審宣判，法庭駁回被告人方面提出的上訴，判處崔恩順有期徒刑1年，維持一審判決，並將其當庭逮捕。

韓國當前內部鬥爭，仍然還是十分激烈的。

尹錫悦這樣一副要把韓國變成美國手裏一把槍，被美國當槍使，去配合美國拱火，這實際上是把韓國置於炮灰的位置。

韓國國內還是有不少人反對尹錫悦這樣做。

但只要有美軍駐紮，韓國內部的反對聲浪，很難翻起太大浪花。

只有把美軍趕出第一島鏈，趕出東亞，日韓才有迴歸正常的可能。

只要美軍在東亞一日，那麼東亞局勢就很難真正安寧。

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