一文破解國央企長租公寓“運營之困” | 數字化_風聞

作者 | 梁秀傑

編輯 | 劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

回顧長租公寓近10年的發展，有過高光，經歷過低谷，當下正在迴歸理性。其中，憑藉在資源整合方面（包括各類存量資產、土地、資金）的優勢，“國家隊”在住房租賃市場迅速崛起。

**但睿和智庫調研發現，國央企雖具備優良的基因，優先享有利好政策還不差錢，但其面臨的壓力依舊不小，尤其是在運營環節。**比如：如何設計產品？如何迅速提供運營能力？如何系統地提升社區服務品質？如何提升項目收益率等等，基本涉及到長租公寓投融建管退整個生命週期。

與其“小心翼翼地摸着石頭過河”，不如“向外尋求優勢資源互補”，**目前不少國央企正在積極尋求市場化專業公寓公司參與合作運營，**這也對企業的運營能力提出了更高的要求。

那麼，如何系統地解決長租公寓的運營難點？讓數字化真正轉變成為提升資產管理效率的工具？數字化系統在不同的節點上如何賦能、支持業務？城家****給出了它的答案——以數字化驅動精細化資產管理，為租賃住房的全生命週期解決方案提供保障。

前期：數字化輔助高效判定項目定位

作為全生命週期的資產管理，**前期核心必然是高效判定項目的產品定位，並給出最優的產品組合策略，從而推動實現資產價值最大化。**而企業想要具備這樣的能力，更需要多維度的科學判斷予以支撐。

**城家CAS系統搭載的「橙小選」，就是城家基於該需求搭建的智能物業選址平台。****一方面，**在開發選址前，平台通過收集、整合和分析物業周邊情況、自身情況，來評估資產價值及未來潛力，同時發現市場空缺和投資機會，提高投資決策的科學性和精準性；**另一方面，**該平台可基於周邊客源畫像、租賃偏好等信息，為產品定位提供依據，企業可根據租户興趣和需求，為租户提供更優質、個性化的房源和服務體驗。

**舉例來説，城家受託管理了上海徐彙區某高新園區的公寓項目。**在項目建設的研判期，「橙小選」就可通過物業選址模型對周邊客源、商業、交通、市場同類公寓進行分析。該平台憑藉實時的數據分析，可最快2分鐘生成項目研判報告，並給出最優的產品配置解決方案，大大提升了效率。

如，建議90%房型設計為20-25平米的開間，另外10%為35平米的一室一廳；整體項目長短租比例建議為3:7……以更小的顆粒度，給到更有用的決策建議。

中期：數字化賦能精細化運營管理和風險把控

投資落地之後，下一步就是“建-管”階段。

**在建設階段，數字化輔助企業更高效地管理決策，降低經營風險，提升經營效益。**圍繞着收益率達標的最終結果，城家可通過國內首創的長短租結合住宿管理模型與算法對需求、租期、房態、價格變化等作出測算與分析，根據淡旺季的房態情況實時動態調整房價，錨定最具價值的租期產品出售。

還可根據多種維度指標精準定價，形成一房一價。從基礎的樓層與房間朝向，到距離電梯的距離、室內配套，甚至視野好壞與窗户大小，都會成為系統判定的維度之一，並進行一定比例的價格浮動，真正實現項目收益最大化。

在建成初期，構建完善的籌開和營銷體系，除了有助於實現項目快開快售快爬坡，還能在最大限度提升運營效率的同時，降低獲客成本，助力收益提升。**城傢俬域流量管理系統「橙小推」，就解決長租公寓的渠道難點。**一方面系統實現了快速去化，上線僅一年，便為企業帶來了一個億的營收增長；另一方面原本的70%直銷佔比提升為90%，將平均1000元以上的獲客成本降至300元以內。

在運營階段，要提升全週期的管理服務能力，其核心就是優質的用户服務和高效的運營效率。

**在用户服務上，**城家通過數字化，實行“互聯網+租房”的管理方式，做到租客從找房、預約、看房、簽約、支付、入住，最後到退房全流程線上實現，提升管理效率同時，也讓租客的服務體驗更方便、快捷、透明。

且伴隨着新一代租房主力軍消費理念的升級，城家CAS系統還兼容保潔服務、寵物、空間租賃、自動販賣機、停車、倉儲櫃、洗衣烘乾、搬家、健身等多種服務業態，同時幫助資產方實現多元化收益。

**基於用户服務的思維，城家CAS系統集成AI技術與智能設備平台，建立了24小時安全管理體系，全面保障資產與租客安全。**比如，通過整合24小時保安、門禁、梯控、智能門鎖等智能設備，建立四級安防，精準解決社區人員管控難題，從而對社區內外進行全面安全管理，降低運營風險，提高社區安全性。

**在運營效率提升上，**除了在項目測算、營銷、用户服務等階段均有賦能外，城家還將多年的服務經驗與標準化SOP融入在系統中。以往需要多個人員負責財務、維修、保潔等各模塊的工作，通過城家CAS系統，一個人一個系統就能管得過來。

除了人工成本的降低，**城家CAS系統操作方式也很簡單，**將各個服務模塊與場景實現了實時化、可視化的呈現。

比如，經營數據看板：多維度、多終端查看分析經營數據，主要包含客房收益、出租率等核心KPI完成度，更有預測分析，幫助業主實時掌控公寓運營數據並調整經營策略；房態顯示看板：實時房態顯示，快速瞭解房間出租情況，同時精準追蹤遠期房態，預警即將退租客房，便於提前準備下次出租；客户體驗管理看板：客户滿意度、租户服務全週期數字化閉環管理，提升客户黏性和老帶新，從“流量”變“留量”。

**該系統即使是新手也能快速上手掌握，大大降低了部分公寓管理者的學習成本。**同時，通過在租客服務、能耗管理、財務等方面充分賦能，提高管理的顆粒度和服務品質，解決住房租賃管理難度大，服務不及時等問題，更好地降本增效。

後期：數字城家，賦能資產各項盈利指標提升

**9****5%**出租率

**95%**GOP

**54%**續租率

**90%**以上直銷佔比

最直觀的，就是城家CAS系統為項目帶來的各項盈利指標提升，而在退出階段，這就是最為核心的考核項之一。

也就是説，數字化在提升資產管理和運營水平、提高項目收益率的同時，還可以有效地賦能資產保值增值，從而助力資產方實現有質量、有溢價的退出，真正地實現資管閉環。

**8年的時間，城家CAS系統已經正式發展成為以一箇中央平台、三個模式、五大觸點、七個場景和九大數字產品構成的數字化大IT系統。**通過連通運營管理中的人、事、物、賬中間的信息流、業務流、數據流，打破傳統資產管理信息孤島，使數據真正服務於資產，服務於租客。在實現資產、服務、人員全維度運營管理效率提升的同時，真正實現業務場景、運營場景、消費場景等多維度場景的全打通。

8年的堅持投入，城家CAS系統已成為一套行之有效的居住資產全場景運營解決方案，真正實現以數字化驅動精細化資產管理，為租賃住房的全生命週期解決方案提供保障。

結語

**伴隨着市場的深度調整，大量的租賃用地及優質資產正在向國央企聚集，其在租賃土地和資產端具備絕對優勢，**一方面，在探索租賃用地建設大型租賃社區的過程中，國央企能發揮資源配置和協調的作用；另一方面，對於天然具有保障性、民生性的租賃住房領域，國央企在具備社會責任的同時，也更有利於保障“租購併舉”的落地。

而事實上面對大體量的項目，這些國央企更需要像城家CAS這樣的一體化系統去幫助他們解決資產運營、租客安全等一些系列的公寓運營中的難點、痛點。睿和智庫發現，經過8年的深耕開拓，城家CAS系統已被運用於全國28城200餘個項目，受到各地政府、國企、險資等多供應主體的肯定與信賴。

相信未來，城家CAS系統將通過進一步迭代創新，助力行業經營效率提升，加速推動租賃住房高質量發展，同時也讓更多資產方能夠安心交付、省心託管。

**2023中國不動產低碳數字化創新峯會，以“重塑”為主題，**邀請資本、不動產開發及運營企業，共同抱團研究生存及發展之道。此外，組委會也將首次邀請人工智能、智能製造、生物醫藥、航空航天、大數據等科技類頭部企業，深度研討“產業+空間”的共創之道。

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