韓國房地產60年興衰史：為什麼韓國樓市必然暴雷_風聞

前段時間，首爾的房價跌了不少，有的甚至跌去30%。於是很多人説，韓國的房地產這把是真崩了。毫無疑問，這麼大的泡沫終究會破的，但我認為不一定是現在，結合韓國房地產的興衰史，跟大家聊聊韓國樓市漲跌的基本邏輯是什麼。

韓國的房地產，根據住宅的性質可分為兩個時期，一個是1960年到2000年，一個是2001年到今天，這兩個階段的情況不太一樣，先説第一個階段。

恐怖的城市化

我們通常説，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。那麼咱們先從人口這個長線入手。

上世紀60年代，面對貧窮的韓國，朴正熙（1961-1979，執政時間，下同）上台後將發展經濟作為國家的首要課題，經過一番權衡後確定了出口導向戰略，建立首爾-仁川工業區，正式開啓了韓國的工業化進程。

工業化必然帶來城市化，於是韓國的人口紛紛湧向首都圈（即首爾、京畿道和仁川等地）。

隨着韓國經濟騰飛，尤其是從70年代開始的製造業升級，以鋼鐵、汽車、造船、電子、家電為主的新興產業陸續出現，導致首都圈的人口遷入速度也越來越快。從1960年到1990年，首都圈一共增長了1338萬人，平均每年增加44.6萬。

除了大量遷入的新市民，韓國人當時也非常能生，從1950到1960年，韓國的總和生育率一直保持在6左右，這也是首都圈人口快速增長的一個重要因素。不過在進入60年代之後，韓國的總和生育率開始迅速下跌，直到1985年才趨於平穩。

這種恐怖的增長一直持續到1992年，當時首爾的人口高達1100萬。1992年之後，首爾的人口才開始緩慢下滑，但整個首都圈還在緩慢增長。到了今天，僅佔國土總面積12%的首都圈居住着2600萬人，佔韓國總人口的一半，經濟總量更是佔到70%以上。

**所以，我們可以稱韓國為“半城市國家”。**人口和經濟高度集中於首都圈，這是理解韓國房地產的一個基礎。

混亂的樓市：三次大漲

再來説説土地。

如此兇猛的城市化進程，必然帶來住房的高度緊張，但朴正熙一開始並不重視房子，因為他把大部分錢都拿來搞經濟了。

韓國的土地制度效仿日本，是高度私有化的，私有土地佔76.8%，政府通常無權徵用。這個比例非常嚇人，要知道美國也只有60%的土地是私人的。

地主們一看這架勢，都開始捂盤惜售，而且政府的投入少，國有房企沒有能力搞大規模開發，於是城市的住宅增量遠遠落後於新市民的數量，這直接導致了韓國第一波房價爆炸：1969年最高峯時期，首爾的房價一年就漲了84.7%。其他城市也一樣，從1965年到1969年，全國房價漲了7倍，年均漲幅高達38.5%。

樓市的失控，甚至在1971年引發了京畿道5萬人的暴動，以鐵血著稱的朴正熙不得不低頭，向民眾道歉，並在當年推出了第一個《國土開發綜合計劃》，17.4萬億韓元的投資裏，40%都用來建住宅，加上石油危機爆發，房價這才短暫地涼了下來。

1971年8月 京畿道廣州市暴動 

但個人對抗不了經濟規律。產業繁榮，導致每年依然有幾十萬人湧入首都圈，再加上當時造的都是獨立住宅，土地利用率低，所以首爾的住房供給率只有56%，整個首都圈也只有60%，房子依然是搶手貨，韓國樓市點火就着。

幾年後，韓國的基建公司在海外發了不少歪財，一看有機會，反手就把剛結的工程款砸向了樓市，由此引發了第二輪房價暴漲。1970年到1978年，僅僅8年時間房價又漲了7倍，但CPI才漲了2倍。

進入80年代，全斗煥（1980-1988）為解決住房不足的問題，在1981年頒佈法令，允許政府購買城郊未開發的土地和農田，於是住宅供給開始加快。但他時運不濟，正好碰上遷入人數最多的時期，幾年之後，被1988年漢城奧運會這麼一刺激，房價開始了第三次大漲。

從前任手中和平接過執政權的盧泰愚（1988-1993）眼看局勢要失控，趕緊頒佈法令，首次允許政府可以徵用私人土地蓋房，這才從根源上打開了口子。於是從1988年開始，韓國陸續建了270萬套新住宅。

1993年之後，韓國又新建了312萬套住宅，而且基本都是高層公寓，再加上城市化進入尾聲，韓國的房價在進入90年代後終於開始平穩，並在98年金融危機之後轉入低潮。

從韓國前3輪房價大漲可以看出，因為土地私有制和住宅建設的嚴重滯後，全國尤其是首都圈永遠缺房子，導致了房價一次又一次失控。但這個階段，買的房大多還是用來住的。

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全租房：全民炒房

説完了土地，再説金融。

早在1967年，韓國就成立了韓國住房銀行，專門為居民提供住房抵押貸款。但恐怖的住房需求，讓金融機構難以招架。於是一種罕見的融資形式在韓國流行了起來，那就是全租房制。

説起來很簡單，那就是租户只需要交保證金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免費住，期限一般為兩年，到期後房東交還本金。有了這筆錢，房東就可以湊吧湊吧，再去買新房。

一開始，租户的保證金來自父母或者自己的存款，但隨着房價的飆升，交不起了。於是越來越多的租户開始向銀行貸款，這樣一來租户們就加了槓桿。房東拿到這筆保證金，又去貸款買房，結果就是槓桿加槓桿。在這種制度下，不管是房客還是房東，全都參與到買房之中，所以韓國幾乎可以説是全民炒房。

隨着炒房的人越來越多，這種制度也越來越火，根據韓國國土交通部2018年的統計，到2016年，韓國35.9%的出租房用的都是全租房制。這種制度迅速拉高了居民端槓桿。根據國際貨幣基金組織2021年的統計，韓國的居民端債務佔GDP的比重高達105.8%，全球排第4。

但這有個問題，那就是韓國並不把全租房的保證金算在居民負債裏，因為這屬於民間融資。有韓國學者估算，如果把租客的保證金加上，那居民端債務佔GDP的比重就到135%，這下韓國就超過瑞士，成了世界第一。

正因為加了多重槓桿，韓國的樓市對利率非常敏感，一旦利率下降借錢容易，熱錢一多，那房價就要漲。而一旦利率上漲，租户還銀行的利息高於月租金的話，那租户就不玩了，改付房租，這樣房東只能歸還保證金，被動去槓桿，玩脱了的話就會導致資金鍊斷裂。

那麼再來説説韓國房地產的第二個階段，也就是2001年之後。

富人的遊戲

進入90年代之後，韓國的住宅總數越來越多，直到2000年，韓國的住宅供給率終於達到了100%，2010年之後，首爾也達到了這個數。

表面上看，韓國人不再缺房子了，但2001年以後韓國樓市發生質變。那就是房子的居住屬性慢慢消失，成了純粹的金融投資項目。

1998年金融危機之後，為提振經濟，韓國開始給樓市鬆綁扶持房地產，同時又把基準利率從2002年的5%，逐漸降到2006年的2%，於是從2001年之後，韓國房價又開始瘋漲，這就是第四次大漲。首爾公寓的平均價格，在2006年當年就漲了18.9%。

值得注意的是，同期釜山等城市不升反降，這標誌着韓國的房地產出現了明顯的兩極分化，首爾成為全國的投機中心。於是2005年之後，韓國政府又開始掉頭，出台各種嚴厲政策打壓樓市並提高利率，最終在2007年控制住了房價。

2009年金融危機之後，為了提振經濟，美國實行量化寬鬆政策，韓國也跟着學，2012年之後，韓國的基準利率又開始下降，並再次給樓市鬆綁，終於在2015年引發了第五輪房價上漲，導致民眾強烈不滿。

2017年，文在寅上台，並承諾一定要徹底整治房地產亂象。客觀地説，文在寅動了真格，上任之後連打25連鞭打壓房價，比如將抵押貸款上限，從70%砍到最多40%，把出售3套房的資本收益税徵到了60%，超過125萬美元的房子，一律不給放貸，嚴格限制新房價格等等。

但這套史上最嚴厲調控政策居然失靈了。

從2017年到2022年，首爾公寓的平均價格直接翻倍，韓國政府不得不在2021年承認調控失敗，於是文在寅的支持率大跌，房價也成了他執政5年裏最大的恨。

這次給韓國樓市降温的還是美國人。從2022年開始，美聯儲為了抑制通貨膨脹連續加息，韓國的基準利率也跟着急速上升，從0.5%漲到3.5%，於是租客們紛紛選擇月租的方式，大批炒房客扛不住開始退場，有的因為還不起保證金直接暴雷，最近韓國就有不少房東跑路，導致租客自殺的案件。

所以加息，才是這次韓國房價大跌的原因。那麼問題來了，為什麼文在寅下了這麼多狠招，沒把房價打下來，但利率可以呢？

因為韓國首都圈的房子幾乎完全脱離了居住屬性，成了投資客炒作的工具。

2004年，韓國的一家機構做了一個調查，發現5%的富人擁有82.7%的物業。這個數據可能有誇大之嫌，但房價飆升確實導致住宅在向富裕家庭集中，有些人手裏甚至持有1000多套房產。

韓國的全國住房擁有率，從1971年初的71.5%，下滑到1990年的50%（韓國國家統計局），儘管蓋的房子越來越多，但到了2008年之後，基本維持在57%左右（國土交通部），也就是説，不管新建了多少房子，總有接近一半的韓國人沒房子。

持有多套房子的人主要都在40歲以上，30歲以下人羣基本沒有自己的房子。韓國的普通人，尤其是年輕人，已經被這個遊戲拋棄了。

​那為什麼韓國的富人都在瘋狂砸房子呢？因為他們的錢來得越來越容易，但又沒有太多選擇。

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無處可去的熱錢

1990年之後，韓國基本完成了工業化，慢慢轉入低增長時代，社會融資需求下降，所以韓國的基準利率從1981年20%的高位，一路下滑到2003年之後的3%。利率下降，那借錢的成本越來越低。這時候富人就有優勢了，因為有資產做為抵押物，可以借更多的錢。

富人借錢一般不會消費，而是投資。投什麼呢？什麼回報率高就投什麼，你要沒膽子創業的話，那自然就是房子了，於是富人把借來的錢都砸向了首都圈的公寓，這就導致2002年利率下降之後，首爾房價又開始飆升。

沒辦法，誰叫首都圈佔了全國這麼些資源呢？

賺了錢之後，更多的錢又砸了進去，逐漸循環成一個巨大的泡沫，所以首都圈的房子，其性質和17世紀荷蘭的鬱金香、80年代的君子蘭一樣，成了投機品，多少錢都不夠填的，在幾十年來房價一輪又一輪暴漲事實的教育下，韓國人已經失去了理性，認為房價一直都會漲，江南永遠不敗。

炒房，已經成了全民信仰，以至於2021年，韓國政府內部爆出了一個驚天醜聞：22名大韓住宅公社的官員，在提前得知了內部規劃消息之後，居然湊份子買下了一塊地皮。這還沒完，為了薅國家羊毛，他們還種了樹，想賺補貼再撈一比，被曝光激起全民公憤後，領頭的官員不得不自殺謝罪。

連官員都這麼想，更何況老百姓。

再造一個首爾

韓國很多學者一針見血地指出，弄到今天這個地步，要解決高房價，什麼限制政策都白扯，只有一個辦法，那就是再造一個首爾，以解決首都圈資源高度聚集帶來的稀缺性問題，這才是終極辦法。

韓國政府不是沒試過，2012年就把大批政府機關遷到了世宗市，想把這變成行政首都，首爾繼續做經濟首都。但搬去以後，首都圈的房價基本未受影響，因為絕大部分人都在私企工作，遷都和他們的關係不大。

所以想要再造一個首爾，首先要解決產業問題，因為有產業才有就業。韓國政府當然也知道，所以一直想讓各大企業遷出首都圈，但絕大部分不願意走。沒辦法，資源都集中在這，遷走的話成本太高，留在首都圈，本身就是人家在經濟層面反覆衡量的結果。

另外，韓國的傳統產業，比如汽車，國內市場早就飽和了。如果要投資擴產的話，財閥們也不會選擇國內，韓國的土地和人工太貴了，所以都傾向於海外建廠。

因此韓國想再造一座城，汽車、鋼鐵、造船傳統產業，那是指望不上的，必須是新興產業，而且是利潤豐厚的高新技術產業，之後再把教育、醫療等配套弄過去，這才有希望。

韓國不是沒努力過，李明博、朴槿惠和文在寅3屆政府，都出台了各種政策，扶持國內的高新技術產業，比如可再生能源、無人機、無人駕駛汽車等等，但收效甚微。

為什麼扶不動，我以前寫過一篇文章，簡單總結一下：

韓國現在的那六七個主要產業，比如鋼鐵、汽車、芯片，是過去60多年韓國三代人以命相搏，再加上美國和日本的扶持，集全國之力砸出來的。首都圈就是這些產業聚集的結果，這已經達到了韓國國力的極限。

但要命的是，韓國的優勢產業和中國高度重合，而我們正在利用產業規模的優勢，以更低的成本不斷攻城略地。為了維持競爭力，韓國只能把有限的資源都砸向傳統產業，比如三星電子，它一年的研發投入是186億美元，居然佔了全國研發總投入的21%，基本都砸了半導體。

而像光伏、新能源汽車、生物醫藥這些新興產業，都需要天量的研發資金和補貼。以韓國的體量，已無力再拿出多餘的資源去扶持這些產業了。

沒有產業，別説首爾，就連一個釜山都造不出來。

我們可以看看咱們自己，這兩年人口出現了逆向流動。長沙、合肥、西安這些地方，成了這幾年人口流入最多的城市，而一線城市每年都有大批人員撤離。

出現這種情況，還是因為產業。

西安、長沙、合肥，是國內三大新能源汽車生產基地，崛起的汽車產業給它們帶來了機遇。另外，長沙的工程機械和生物醫藥，合肥的集成電路、顯示面板，西安的飛機制造、電子信息產業，都在迅速崛起，創造了越來越多的就業崗位，加上房價相對較低，所以人都往那去。

這些製造業之所以去那，是市場選擇的結果，因為一線城市的各項成本太高了。

製造業落地之後，創造了財富，這才有了餐飲、家政、房產中介等服務業的聚集和繁榮，製造業創造的社會財富，會通過服務業再分配給普通人。

一句話，人口跟着產業跑，而產業會自動尋找成本窪地，起到疏散人口的作用。

説到這，大家就明白了，韓國房價上漲的根本原因，是製造業或者叫生產力的停滯不前，沒有新產業的帶動，蛋糕就做不大，人口就疏散不出去。這就導致幾千萬人，只能擠在以首爾為核心的首都圈，去爭奪那些有限的存量資源。

為什麼韓國年輕人炒幣成風，因為工資上不去，房子也買不起，除了炒幣，再也沒有別的翻身機會了。為什麼在沒有外部勢力的煽動下，韓國的男女對立如此嚴重，並開始仇恨老年人？因為資源有限，不夠分的。

韓國的種種社會現像，包括房地產泡沫，都是產業停滯不前的表象。韓國人想要的太多，但這個國家的上限又太低。

回過頭來説韓國的房價。

房地產短期看金融，而且韓國樓市對利率非常敏感，所以有兩種可能性：

第一種，鑑於韓國恐怖的居民端槓桿率，如果一直維持或提高現有的利率水平，那風險會越來越大，大批炒房客會撐不住出逃，那韓國樓市很可能會像1992年日本那樣直接崩盤。

第二種，如果韓國下調利率，給炒房客們緩口氣，就會導樓市緩慢復甦。之所以這麼説，是因為韓國樓市的投機性依然強烈，而且投資渠道受限。

我認為第二種可能性大一些，因為美聯儲已經暫停加息，而且韓國的核心通貨膨脹率持續下降，業內分析有可能從下半年開始降息，以刺激經濟增長。尹錫悦也不想看到樓市暴雷，所以韓國政府也開始救市，比如解除限購政策，給房東提供貸款等等，一直想讓樓市軟着陸。

不過，即使現在不崩，也只不過是續命而已。因為從土地和人口的中長線來看，首都圈的住宅數量依然在增長，比如去年首爾松坡區的一個住宅區改造，就新增了1萬多套住宅，所以韓國根本不缺房子。

更嚴重的是，韓國的人口結構已經垮了，而且毫無扭轉的辦法，而房子卻越來越多，所以韓國樓市的泡沫會越來越大，它終將在一片烈火烹油中，在無數炒房客的狂歡裏，來到一個時間點突然崩盤，最終把韓國的經濟，還有無數韓國人的夢想，拉向深淵，然後從頭再來。

所以不管是加息還是降息，其結果都是一樣的，韓國的房地產不存在軟着陸的可能性，因為房子已經成了純粹的投機品，剝離了居住屬性。

這一點，很多韓國精英心深知肚明，甚至期待着泡沫的破滅。

比如韓國第八大財團旗下的韓華投資證券前任社長，朱鎮亨在去年採訪時就説：

只有泡沫破裂，我們的國家才能生存。如果還像現在這樣，我們誰也活不了。

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參考資料：

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張文傑. 韓國集合住宅研究【D】.天津：天津大學，2011

馬智博. 韓國房地產保有税對房價的影響研究【D】，吉林：吉林大學，2023

蔡玉梅.韓國首都圈發展規劃的演變與啓示【J】.華北國土資源,2014(05) :27-28

https://www.seoulsolution.kr/en/content/3324

https://www.index.go.kr/unity/potal/indicator/IndexInfo.do;jsessionid=JkuR6LFfyCbToQmQawhqpHVnva09uMJpr9F_CaW4.node11?clasCd=10&idxCd=F0186

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5504060