修羅場or白月光？越秀365億、廣州城投41億...撕開上半年廣州樓市真相_風聞

再好的市場，都有人説慘，再差的市場，也有人活下去。

這就是冰火兩重天的2023年上半年。

據克而瑞統計，今年1-6月，廣州商品房共攬金1756.47億，是近三年最慘淡的成績。

有人歡喜有人愁。

在樓市上漲預期破滅的今天，房屋買賣的投資邏輯？有了哪些翻天覆地的改變？

誰主浮沉？榜單背後的“真相”

中指數據顯示，2023年上半年，廣州銷售金額TOP10的房企分別為：越秀地產、保利發展、萬科、珠實地產、珠江投資、合景泰富、中海地產、廣州城投、富力集團、星河地產。

克爾瑞數據顯示，TOP10分別為：越秀地產、保利發展、廣州地鐵、萬科地產、中海地產、合景泰富、華潤置地、珠實地產、陝國投、中國鐵建。

從克爾瑞的榜單來看，越秀和保利依舊佔據行業前排位置，爭奪廣州一哥，目前越秀略勝一籌。

合景泰富由去年年中的13名上升至了目前的第6名，而原本在這個位置的時代中國則退出了TOP10。

掉出TOP10的還有原本第七的碧桂園，而中國鐵建、陝國投則是TOP10的新面孔。

  

單項目方面，銷售金額TOP10為琶洲南TOD、越秀和樾府、萬科城市之光、保利天匯、萬匯天地曦府、華潤置地白鵝潭悦府、富頤華庭、臻溋名鑄、保利和悦濱江、保利天瑞。

相比第一季度，萬科城市之光取代了萬匯天地曦府的位置，位居第三。保利天瑞、保利天匯、白鵝潭悦府、臻溋名鑄的排名也都有所上漲。

更有熟悉的銷售告訴察叔，目前天河整體銷售體系，被保利天瑞的性價比戰略徹底顛覆，周邊不少高端盤在銷售策略上承壓。

而增城的國貿學原則掉出了TOP10，變成了30，銷售神話瞬間被打臉了。

天河、黃埔：YYDS！

在易簡會的羣裏，最近討論得最多的就是：下半年還買房嗎？

什麼資產才值得投資和持有？

目前的廣州樓市，兩極分化嚴重，一邊是中心區行情火爆，一邊是外圍區“跌跌不休”。

克爾瑞數據顯示，今年上半年，中心四區一手住宅網籤成交5819套，同比增長28%；網籤均價錄得76514元/㎡，同比上漲12%。

其中，天河區成交均價80237元/㎡，同比上漲15%，毫無疑問是樓市堅挺的代表。

海珠區共成交1489套，成交均價96005元/㎡，成交均價同比上漲14%。黃埔區共成交6016套，位列全市成交套數第二位。

銷售金額Top20項目當中，25%在天河，25%在黃埔，番禺的越秀和樾府、越秀瑞麓府也上榜。

説明，目前在廣州最值得投資的，就是天河、黃埔、番禺等區域。

具體項目來看，成績最矚目的，是越秀地產佈局在海珠琶洲CBD的超級流量盤——琶洲南TOD。

上半年合計成交千萬住宅546套，以113.07億的成績，包攬上半年廣州商品房項目金額榜冠軍，席捲廣州大半個富人圈。

半年破百億，成交均價高達1967萬/套，這是廣州歷史上賣得最好的全市銷冠，更是今年上半年的全國銷冠。

去年4月，項目第一期開盤，在沒有樣板間情況下，三天內僅靠展廳和PPT就攬金60億，首日去化率高達95%。

不過第二、第三期上線時，雖然電銷、渠道基本都上了，但因為地鐵上蓋和學校的原因，去化效果跟一期比就稍差了。

可見PPT售樓的傳説，也只能一、不能再。

除TOD外，“和樾府”系列作為越秀第二張王牌，也賣出了不錯的成績。

坐落在番禺萬博的越秀·和樾府，以58.13億斬獲上半年廣州銷量金額亞軍。項目主推大平層，價格最高賣到8萬/㎡。

位於海珠的越秀·天河和樾府半年攬金16.9億，位列18；越秀·瑞麓府成交17.1億，位列17。

但越秀·大學城·和樾府的去化就相對比不上預期，銷售金額沒有進入TOP50。

天河方面，入市沒多久的保利天瑞，成交了155套，攬金23億；大火的保利天匯，成交314套，攬金31億。保利發展憑藉這些項目的熱銷，佔據銷售金額榜單第二，僅次於越秀地產。

黃埔方面，萬科的城市之光上半年年成交了672套，在套數上位居全市第二，僅次於和樾府。富頤華庭成交510套，排名第九，戰況也較為良好。

白雲的粵海雲港城也有不錯的表現，以19.4億的成績，一舉登頂2023上半年白雲新房成交金額榜首。

除此之外，南沙、增城、從化等外區的情況比較堪憂，上半年一手網籤均價29717元/㎡，同比下跌9%。

以成交量最多的增城為例，雖然接近一萬套，但均價不到1.8萬/㎡，説明銷量上漲也是建立在降價促銷的基礎上。

貝殼數據顯示，增城人氣小區TOP10中，大部分房價都在下跌，中國鐵建國際花園，目前已低至1.5萬/㎡；金澤豪庭，也低至1.6萬/㎡。

可見，在樓市調整期，分化加劇，優質資產作為稀缺資源，始終有保值升值的作用，依然是高淨值人羣的避險地。

豪宅之年，卷王之王

隨着經濟進入新週期，中產承壓，改善與剛需觀望情緒嚴重，但富人圈則在不斷升級房產，保證資產升值不掉隊。

所以，在所謂“糟糕”的市場，又迎來了豪宅之年。

豪宅市場有多火爆呢？

廣州總價1000萬以上的豪宅，僅上半年就狂賣了2667套，相當於去年全年的85%！

從過去五年數據來看，廣州豪宅成交也是逐年增長。2018年僅738套，2021年就有2820套，翻了四倍。2022年，3122套再創新高。

照這個趨勢，今年全年的豪宅成交，突破新紀錄是極大可能。

有些豪宅在建造體系升級方面，做了很多文章。

比如保利僑鑫匯景台，打造科技豪宅概念，創造恆温、恆濕、恆靜、恆淨、恆氧、恆智的六恆健康新生態。

而世紀金源·天河源築則是廣州首個採用了分户式七恆系統的科技社區，讓家中每個空間都可以進行單獨的智能化操作。

當然，豪宅多了，豪宅與豪宅之間也有一定的差別，畢竟今年實在是太捲了。

相比部分豪宅做圈層、做會所、做會員資源、做明星摯友，有的新晉豪宅品牌難免會有壓力。

比如由廣州城投、珠江實業合作的天河壹品在口碑上遭到了滑鐵盧。

有業主向記者反映稱，天河壹品一期在交房後不久就出現了樓宇外牆空鼓脱落、地下車庫滲水等質量問題，很難想象，在廣州天河CBD 10w+/平方的高端住宅，出現這樣的交付質量。

比如越秀“和樾府”系列，越秀畢竟是做剛改出身，在產品表達方面，可能更注重性價比，在圈層方面的配套設置、奢感美學可能還欠缺一些，如果產品批量複製的話，收穫真正頂豪的認可，還需要配套。

還有不少豪宅出身的民營品牌，在流動性方面，讓市場感到擔憂。

比如合景·臻尚溋府不僅延期半年收樓，甚至房源還被開發商拿去抵押，不能網籤、不能收樓。

比如珠光地產，因資金鍊引起的供應商欠款、員工工資的情況，也讓一些高端產品系的交付引起質疑。

結語

東邊日出西邊雨，儘管上半年廣州樓市成交在歷年中不算亮眼的成績，但選對了片區，選對了邏輯，選對了資產，還是在細分領域找到了超越的軌跡。

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