別了,“房住不炒”?別理解偏了_風聞
佘宗明-央视特约评论员、数字经济智库高级研究员-07-26 14:52

文 | 佘宗明
別了,“房住不炒”
樓市迎來歷史性時刻
房地產正式轉向
……
從前天起,房地產圈就開始燥起來了。
我朋友圈裏的部分房產中介,秒變政策肉喇叭,又是劃重點又是配上“説大事專用圖”,儼然是兩年未有之大活躍。
齊齊“寥”爾的塌房,都不足以對沖這股情緒。
或許可以用幾個詞形容這副景象:
“消失的它”+“熱烈”+“歡顏”
這充分説明:久旱之後,有些人盼甘霖盼到了什麼地步。雷聲一響,他們就亢奮起來了。
那,樓市真的拐點已至嗎?
房地產能在經歷過一輪從KTV到ICU後,又轉回商務包間嗎?
01
如果拐點指的是房地產政策由緊到松的整體性調整,那拐點確實將近。
如果拐點指的是“房住不炒”基調的轉折,那拐點恐怕還遠着。
這是我的基本判斷。
調整已是在所難免,“高層定調”中説得很清楚了:
“要切實防範化解重點領域風險,適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。”
“防範化解重點領域風險”,是要點。
一恆=2.4萬億,幾個經濟體能承受這種計量單位的衝擊?
“供求關係發生重大變化”,是題眼。
之前是要防過熱,現在是要防過冷。
據國家統計局發佈的數據,截至上半年,我國房地產行業的景氣度為94.06,為低景氣度水平。
房地產行業,好久沒吃頓餃子了。
但由此斷定“房住不炒”要退出歷史舞台,大概率是理解偏了。
沒錯,上面連着提了7年的“房住不炒”,這次提都沒提。

▲幾次會議中的表述對照。但沒提“房住不炒”的同時,也沒提“房子可以是投資品”。
別忘了,會議還提到:
要加大保障性住房建設和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設,盤活改造各類閒置房產。
細看這番表述,看似沒提“房住不炒”,卻滿是“房住不炒”的影子。
經濟學博士肖仲華説:這分明是在進一步推進“房住不炒”政策,通過城中村改造、保障房供給,進一步滿足住房剛需和改善性需求,而絕不是放棄“房住不炒”政策,再次任由樓市瘋張。
我能理解許多人的“拐點敍事偏好”。
仁者見仁,智者見智,信號體愛好者見信號。
不得不説,當下的輿論場缺這缺那,卻從來不缺“信號體”。就着“批發震驚,量產重磅”的標題,有些人將“釋放了N大信號”的句式盤出了包漿。
在他們眼裏,重大會議、重要文件裏説了什麼,是信號;沒説什麼,也是信號。
但總結信號,也得等腦子退燒再説。
02
每逢樓市有風吹草動,“救樓市”的聲音就開始泛起。
這次也不例外。
得看到,自今年6月財經作家吳曉波拋出“救樓市才能救內需”的説法以來,“救樓市”的爭論未曾止息。
在此事上,我挺認同經濟學家馬光遠老師説的:
房地產不需要“救”,但需要“糾”——糾偏的糾。
不能一邊卡着房地產的脖子,一邊給它輸氧。
誠如他所言,樓市演變到今天這地步,有市場週期的因素,房地產的黃金20年已經結束了;也有非市場化的因素,某些強幹預式的限制性措施抑制了正常的流動性。
市場週期,在供需端皆有體現。
供給側,開發商的“三高(高槓杆、高負債、高週轉)”模式已難以為繼,到了不轉型不行的時候;
需求側,三線以下城市房子普遍過剩,結構性的供需失調問題就擺在那;
投資端,房地產已經不再是最好的投資品,各地固定資產投資中,房地產投資是萎縮得最為明顯的——數據為證:上半年,我國房地產開發投資額為58550億元,同比下降7.9%,跌幅比去年還有所擴大。
非市場化限制,主要體現在“四限(限購、限售、限貸、限價)”上。
這類臨時性措施,並不能替代長效機制。若“短期措施長期化”,勢必會造成供需的扭曲。
這兩大因素,一個都不能忽視。
若只看到前者,很容易覺得,房地產危就危了,不值得救,泡沫遲早是要破的;若只看到後者,又難免覺得,房地產行業困境都是“限”出來的,進而忽略了房地產行業深層次的痼疾。
03
在樓市問題上,該怎麼促進房地產市場平穩健康發展,可能得一篇論文、一部專著才能説得清。
可讓樓市告別“政策市”,儘早恢復市場化,該是正常思路。
循此思路看,面對房地產困局,沒必要“沒條件創造條件也要救”,但有必要挪開那隻卡喉嚨的手。
這就要求,儘早邊際優化,避免刻舟求劍,切忌將過去在市場長期過熱階段的做法沿用到過冷階段。
自去年以來,政策層面其實已出台了很多措施:
對房企,“三支利箭”分別從信貸、債券、股權三大融資政策上給了房地產企業以支持。
對購房者,發購房補貼,提貸款額度,降首套利率,能用的招都用上了。

▲去年11月11日,央行、銀保監會出台了支持房地產行業的「金融16條」。
這屬於輸氧。
接下來,放開限購限貸等,特別是抑制正常改善性住房需求的“認房又認貸”,也當提上日程。
對樓市最後的疼愛,該是“手放開”。
值得注意的是,過去兩年,有好幾個熱門城市都曾試探式地為樓市鬆綁,卻無一例外地以“一日遊”告終,如:
2022年5月,南京房地產業協會發文,二手房限購政策被全面取消,但消息官宣不到3小時就刪除了。
2022年8月,蘇州、南京政策都傳出優化或取消“認房又認貸”的消息,但很快又説“暫緩執行”。
2022年9月,蘇州房產中介稱,接到全市取消首套房限購、本地户籍居民在蘇州六區購房無需提供社保或個税證明的消息,但兩日後又遭遇反轉。
同月,青島發文件稱“二手住房不再限購”,但1天后,這句話就被刪除……
這下好了,“適時調整優化房地產政策”,可以讓各地姿態不用那麼扭捏了。
以後要求各地“應調盡調”,也不突兀。
若能以此為契機將中國樓市導入市場化軌道,那也算是沒浪費一次困境。
04
事實上,在今天,許多人對樓市問題存在些許偏頗認知,這類認知疊合“高房價敏感”,夯牢了房地產議題上的輿論地基。
這其中,尤以幾點最為常見:
1,一户家庭一套房,才叫剛需,買房多於一套,就是炒房。
此類看法,顯然對“剛需”的定義過窄。
一家人不夠住了,為了改善生活品質再買一套房,是剛需。
一家人喜歡兩座城市,在兩地都買房經常換個地方住住,同樣是剛需。
2,中國的房子已經夠住了,沒必要再去鼓勵房地產投資了。
乍看起來很在理:據《中國建設報》報道,住建系統此前的普查涉及了全國6.6億棟城鄉房屋建築。截至2022年,中國户均已接近1.1套住房。
但還是那句話:當前的住房問題,不是房子太少,而是結構性矛盾。
三線以下城市,可能賣都賣不出,但熱門一二線城市,卻可能依舊供給不足。
很多人住的還是老舊小房子,可能也想住新房子。
單純以總量除以家庭數,卻罔顧內部結構性問題,有失偏頗。
3,房地產泡沫要破就早點破,破了大家就都買得起房了。
在房地產已變為捆綁了大量投資和債務的巨型產業鏈的當下,它陷入失序的風險問題無法被迴避。
今年4月10日,住建部部長倪虹在調研時指出,住房和城鄉建設領域承擔兩個支柱產業,一個是建築業,2022年增加值佔GDP6.9%;另一個是房地產業;2022年增加值佔GDP6.1%;兩個支柱合起來佔13%。
北師大房地產研究中心主任董藩認為,如果算上建築、建材、鋼鐵、紡織、家電、傢俱、裝飾、規劃設計等關聯產業,GDP總量中很可能有30%-40%都是由房地產完成的,同時至少有1億人跟房地產有着直接或間接的聯繫。

▲過去幾年裏,房地產產業產值在GDP中的佔比情況。製圖:華經產業研究院。
這麼一説,“軟着陸”的概念又得冒出來了。
中國首席經濟學家論壇主席夏斌就説:房地產泡沫要不能壓,要慢慢釋放。
在房地產問題上,不能短期措施長期化,也不宜長期問題短期化,還是要在發展中去化解。
馬光遠説得挺好,中國房地產用了30多年發展到今天,解決房地產的問題也需要很長時間,千萬不能着急,讓市場循環,讓音樂繼續響起,大家繼續在舞池裏跳舞,問題才會解決。
4,只要放開限購,就必定會有人再入場炒房。
炒房,是因為有價差可賺。能賺,是因為有人會接盤。
現在的情況是,沒多少人接盤了,因為看漲預期沒了,也因為手頭沒錢了。
認為一鬆綁就會回到從前,只會是誤解。
這些卑之無甚高論,但都是值得重申的常識。
05
“房住不炒”,按住不表。這的確耐人尋味。
經濟學家賈康説,房住不炒,但可小烹:過去房地產的發展直觀上曾是重油重鹽的高火猛“炒”,其味烈,吃着爽卻難免有傷腸胃,呈短期化;未來健康的房地產發展模式倒也不必滴油不沾,或是生冷飲食,而應文火小烹,營養均衡搭配。
“文火小烹”,當以尊重市場為前提,儘量避免土地財政脱離市場基本面的過度汲取,也避免短期措施長期化的限制。
對大眾而言,當長達20年的房地產週期過去時,調整預期也勢在必行。
看懂中國經濟,才能看懂房地產,看懂房地產,也才能更好地看懂中國經濟。
房地產專家楊少文曾斷言:未來房地產行業的底層邏輯,會從“房、地、產”變為“產、地、房”。
在他看來,過去是房、地、產,因為人均住房的稀缺,住房需求拉動增長,引發地價快速上漲,然後形成了產業。未來是產、地、房,先有產業,土地才能產生價值,房子才能跟着升值。
沒有足夠產業作為基礎,以至於房地產成了產業基石的地方,會加速塌陷。
在樓市分化的當下,圍繞產業轉是硬道理。
這套邏輯,不只適用於房企投資,也適用於人們買房。
説到這,我想起了電影《夏洛特煩惱》中的情節:
夏洛(沈騰飾)穿越到從前後,勸大春(艾倫飾)全家人把錢拿出來買房,結果大春在房價從2700元/平半年漲到2900元/平時就全賣了。
這劇情要是將時間線往後平移20年,那着實是夠“穿越”的。