別了，“房住不炒”？別理解偏了_風聞

文 | 佘宗明

別了，“房住不炒”

樓市迎來歷史性時刻

房地產正式轉向

……

從前天起，房地產圈就開始燥起來了。

我朋友圈裏的部分房產中介，秒變政策肉喇叭，又是劃重點又是配上“説大事專用圖”，儼然是兩年未有之大活躍。

齊齊“寥”爾的塌房，都不足以對沖這股情緒。

或許可以用幾個詞形容這副景象：

“消失的它”＋“熱烈”+“歡顏”

這充分説明：久旱之後，有些人盼甘霖盼到了什麼地步。雷聲一響，他們就亢奮起來了。

那，樓市真的拐點已至嗎？

房地產能在經歷過一輪從KTV到ICU後，又轉回商務包間嗎？

01

如果拐點指的是房地產政策由緊到松的整體性調整，那拐點確實將近。

如果拐點指的是“房住不炒”基調的轉折，那拐點恐怕還遠着。

這是我的基本判斷。

調整已是在所難免，“高層定調”中説得很清楚了：

“要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

“防範化解重點領域風險”，是要點。

一恆=2.4萬億，幾個經濟體能承受這種計量單位的衝擊？

“供求關係發生重大變化”，是題眼。

之前是要防過熱，現在是要防過冷。

據國家統計局發佈的數據，截至上半年，我國房地產行業的景氣度為94.06，為低景氣度水平。

房地產行業，好久沒吃頓餃子了。

但由此斷定“房住不炒”要退出歷史舞台，大概率是理解偏了。

沒錯，上面連着提了7年的“房住不炒”，這次提都沒提。

▲幾次會議中的表述對照。但沒提“房住不炒”的同時，也沒提“房子可以是投資品”。

別忘了，會議還提到：

要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。

細看這番表述，看似沒提“房住不炒”，卻滿是“房住不炒”的影子。

經濟學博士肖仲華説：這分明是在進一步推進“房住不炒”政策，通過城中村改造、保障房供給，進一步滿足住房剛需和改善性需求，而絕不是放棄“房住不炒”政策，再次任由樓市瘋張。

我能理解許多人的“拐點敍事偏好”。

仁者見仁，智者見智，信號體愛好者見信號。

不得不説，當下的輿論場缺這缺那，卻從來不缺“信號體”。就着“批發震驚，量產重磅”的標題，有些人將“釋放了N大信號”的句式盤出了包漿。

在他們眼裏，重大會議、重要文件裏説了什麼，是信號；沒説什麼，也是信號。

但總結信號，也得等腦子退燒再説。

02

每逢樓市有風吹草動，“救樓市”的聲音就開始泛起。

這次也不例外。

得看到，自今年6月財經作家吳曉波拋出“救樓市才能救內需”的説法以來，“救樓市”的爭論未曾止息。

在此事上，我挺認同經濟學家馬光遠老師説的：

房地產不需要“救”，但需要“糾”——糾偏的糾。

不能一邊卡着房地產的脖子，一邊給它輸氧。

誠如他所言，樓市演變到今天這地步，有市場週期的因素，房地產的黃金20年已經結束了；也有非市場化的因素，某些強幹預式的限制性措施抑制了正常的流動性。

市場週期，在供需端皆有體現。

供給側，開發商的“三高（高槓杆、高負債、高週轉）”模式已難以為繼，到了不轉型不行的時候；

需求側，三線以下城市房子普遍過剩，結構性的供需失調問題就擺在那；

投資端，房地產已經不再是最好的投資品，各地固定資產投資中，房地產投資是萎縮得最為明顯的——數據為證：上半年，我國房地產開發投資額為58550億元，同比下降7.9%，跌幅比去年還有所擴大。

非市場化限制，主要體現在“四限（限購、限售、限貸、限價）”上。

這類臨時性措施，並不能替代長效機制。若“短期措施長期化”，勢必會造成供需的扭曲。

這兩大因素，一個都不能忽視。

若只看到前者，很容易覺得，房地產危就危了，不值得救，泡沫遲早是要破的；若只看到後者，又難免覺得，房地產行業困境都是“限”出來的，進而忽略了房地產行業深層次的痼疾。

03

在樓市問題上，該怎麼促進房地產市場平穩健康發展，可能得一篇論文、一部專著才能説得清。

可讓樓市告別“政策市”，儘早恢復市場化，該是正常思路。

循此思路看，面對房地產困局，沒必要“沒條件創造條件也要救”，但有必要挪開那隻卡喉嚨的手。

這就要求，儘早邊際優化，避免刻舟求劍，切忌將過去在市場長期過熱階段的做法沿用到過冷階段。

自去年以來，政策層面其實已出台了很多措施：

對房企，“三支利箭”分別從信貸、債券、股權三大融資政策上給了房地產企業以支持。

對購房者，發購房補貼，提貸款額度，降首套利率，能用的招都用上了。

▲去年11月11日，央行、銀保監會出台了支持房地產行業的「金融16條」。

這屬於輸氧。

接下來，放開限購限貸等，特別是抑制正常改善性住房需求的“認房又認貸”，也當提上日程。

對樓市最後的疼愛，該是“手放開”。

值得注意的是，過去兩年，有好幾個熱門城市都曾試探式地為樓市鬆綁，卻無一例外地以“一日遊”告終，如：

2022年5月，南京房地產業協會發文，二手房限購政策被全面取消，但消息官宣不到3小時就刪除了。

2022年8月，蘇州、南京政策都傳出優化或取消“認房又認貸”的消息，但很快又説“暫緩執行”。

2022年9月，蘇州房產中介稱，接到全市取消首套房限購、本地户籍居民在蘇州六區購房無需提供社保或個税證明的消息，但兩日後又遭遇反轉。

同月，青島發文件稱“二手住房不再限購”，但1天后，這句話就被刪除……

這下好了，“適時調整優化房地產政策”，可以讓各地姿態不用那麼扭捏了。

以後要求各地“應調盡調”，也不突兀。

若能以此為契機將中國樓市導入市場化軌道，那也算是沒浪費一次困境。

04

事實上，在今天，許多人對樓市問題存在些許偏頗認知，這類認知疊合“高房價敏感”，夯牢了房地產議題上的輿論地基。

這其中，尤以幾點最為常見：

1，一户家庭一套房，才叫剛需，買房多於一套，就是炒房。

此類看法，顯然對“剛需”的定義過窄。

一家人不夠住了，為了改善生活品質再買一套房，是剛需。

一家人喜歡兩座城市，在兩地都買房經常換個地方住住，同樣是剛需。

2，中國的房子已經夠住了，沒必要再去鼓勵房地產投資了。

乍看起來很在理：據《中國建設報》報道，住建系統此前的普查涉及了全國6.6億棟城鄉房屋建築。截至2022年，中國户均已接近1.1套住房。

但還是那句話：當前的住房問題，不是房子太少，而是結構性矛盾。

三線以下城市，可能賣都賣不出，但熱門一二線城市，卻可能依舊供給不足。

很多人住的還是老舊小房子，可能也想住新房子。

單純以總量除以家庭數，卻罔顧內部結構性問題，有失偏頗。

3，房地產泡沫要破就早點破，破了大家就都買得起房了。

在房地產已變為捆綁了大量投資和債務的巨型產業鏈的當下，它陷入失序的風險問題無法被迴避。

今年4月10日，住建部部長倪虹在調研時指出，住房和城鄉建設領域承擔兩個支柱產業，一個是建築業，2022年增加值佔GDP6.9%；另一個是房地產業；2022年增加值佔GDP6.1%；兩個支柱合起來佔13%。

北師大房地產研究中心主任董藩認為，如果算上建築、建材、鋼鐵、紡織、家電、傢俱、裝飾、規劃設計等關聯產業，GDP總量中很可能有30%-40%都是由房地產完成的，同時至少有1億人跟房地產有着直接或間接的聯繫。

▲過去幾年裏，房地產產業產值在GDP中的佔比情況。製圖：華經產業研究院。

這麼一説，“軟着陸”的概念又得冒出來了。

中國首席經濟學家論壇主席夏斌就説：房地產泡沫要不能壓，要慢慢釋放。

在房地產問題上，不能短期措施長期化，也不宜長期問題短期化，還是要在發展中去化解。

馬光遠説得挺好，中國房地產用了30多年發展到今天，解決房地產的問題也需要很長時間，千萬不能着急，讓市場循環，讓音樂繼續響起，大家繼續在舞池裏跳舞，問題才會解決。

4，只要放開限購，就必定會有人再入場炒房。

炒房，是因為有價差可賺。能賺，是因為有人會接盤。

現在的情況是，沒多少人接盤了，因為看漲預期沒了，也因為手頭沒錢了。

認為一鬆綁就會回到從前，只會是誤解。

這些卑之無甚高論，但都是值得重申的常識。

05

“房住不炒”，按住不表。這的確耐人尋味。

經濟學家賈康説，房住不炒，但可小烹：過去房地產的發展直觀上曾是重油重鹽的高火猛“炒”，其味烈，吃着爽卻難免有傷腸胃，呈短期化；未來健康的房地產發展模式倒也不必滴油不沾，或是生冷飲食，而應文火小烹，營養均衡搭配。

“文火小烹”，當以尊重市場為前提，儘量避免土地財政脱離市場基本面的過度汲取，也避免短期措施長期化的限制。

對大眾而言，當長達20年的房地產週期過去時，調整預期也勢在必行。

看懂中國經濟，才能看懂房地產，看懂房地產，也才能更好地看懂中國經濟。

房地產專家楊少文曾斷言：未來房地產行業的底層邏輯，會從“房、地、產”變為“產、地、房”。

在他看來，過去是房、地、產，因為人均住房的稀缺，住房需求拉動增長，引發地價快速上漲，然後形成了產業。未來是產、地、房，先有產業，土地才能產生價值，房子才能跟着升值。

沒有足夠產業作為基礎，以至於房地產成了產業基石的地方，會加速塌陷。

在樓市分化的當下，圍繞產業轉是硬道理。

這套邏輯，不只適用於房企投資，也適用於人們買房。

説到這，我想起了電影《夏洛特煩惱》中的情節：

夏洛（沈騰飾）穿越到從前後，勸大春（艾倫飾）全家人把錢拿出來買房，結果大春在房價從2700元/平半年漲到2900元/平時就全賣了。

這劇情要是將時間線往後平移20年，那着實是夠“穿越”的。