城璟租住佈局重資產宿舍型公寓的擇機邏輯 | 租住資管_風聞

作者 | 梁秀傑

編輯 | 劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

**由周大福企業、啟城投資和輕鬆寓核心創始團隊****聯袂組成的城璟租住集團在6月着實吸引了一波眼球。**甫一成立，就動作頻頻。

先是推出其“資本+運營”的豪華組合，緊接着宣佈完成全國首個重資產宿舍型保障性租賃住房項目的收購。據睿和智庫瞭解，目前城璟租住集團還在有序推進多個擬投資項目，預計近期還將有重資產項目落地。

另據睿和智庫瞭解，多家資管機構正在搭建聚焦於租住賽道的全新資管架構。可以預見，隨着這兩年國內不動產泡沫的擠出，資產價格的理性迴歸，公寓領域的重資產併購案例有望增多。

基於此，睿和智庫重磅推出“重塑”系列調研，把脈不動產資管新疆界。

以REITs退出為果，重資產公寓資管漸成氣候

除了城璟租住集團之外，此前領盛投資及博楓等投資機構，也紛紛通過收購存量資產改造為住房項目的方式，佈局長租公寓市場。

另據睿和智庫對會員單位的調研，大多數投資者現階段的關注重點依然是上海、北京等經濟發達、外來人口占高，且購房門檻較高的一線和新一線城市。

無論是城市選擇還是項目選擇，機構投資者主要以公募REITs的收益標準作為主要考量指標。

睿和智庫在調研了5家以上機構投資人後發現，雖然目前入池的資產數量很多，但普遍盈利能力難以達到REITs的回報要求。因此，當下市場的態勢是“看的多買的少”。

**此外，各城市的投資熱度差別也很大。**幾乎所有的機構投資者目前只關注北京和上海，連深圳、廣州等城市都被劃分到強一線及二線城市。究其原因，一方面是對此類城市未來經濟發展的擔憂；另一方面則是對人口數量及人均可支配租住收入能力的擔憂。

**更重要的是，市場普遍認為，當前仍未到資產價格的中底****部。**加之，市場上大量的不良類存量資產瑕疵較多，債權債務關係極為複雜，這都對大宗併購的成交造成了不小的難度。

但儘管如此，以重資產為基石，輕重分離的“資管分離”不動產經營邏輯已經具備了玩家入場的基本條件。這也是Ease Living城璟租住在此時進入的主要原因。

與零售不動產、產業園區相比，**租住不動產標準化、可複製的特點，決定了其具備規模化發展的可行性。**機構投資者只要補齊運營能力，必然不會放棄對這一賽道的長期關注。

**而資本的介入，有助於推動長租公寓市場的規範化和專業化。****一方面，**多元化的競爭可以促進管理體系和服務標準的完善，進一步改善租户的租房體驗；**另一方面，**更多市場主體的參與，也能夠促進行業的自律和監管，推動市場的良性競爭，促進市場的規範化。

**城璟租住集團聯合創始人&聯席CEO****吳濤表示，市場需求的變化以及政策加持，使長租公寓市場格局逐漸清晰。**輕資產做得更輕，重資產運營則涵蓋“投融管退”，相較輕資產運營更為全面化、標準化發展。曾經以包租作為主流項目拓展的中資產模式逐漸退出視野，至少已經不是規模擴張的重要方向。

回首近三年，租賃住房行業經過深度洗牌和市場沉澱之後，市場變得更加理性，資產管理越來越被投資者所看重，只有運營健康、風控到位、管理得當的長租公寓企業才能成為市場的最終贏家。

宿舍型公寓，更具備穿越週期的能力

同時，在政策和社會消費趨勢的雙重作用下，長租公寓細分領域發展潛力巨大，其中宿舍型公寓正在成為新藍海之一。

**吳濤認為，宿舍型公寓相較於其它租賃產品更具運營優勢，且結合輕鬆寓過往的成績來看，宿舍型公寓的投資回報率更高，**這也是城璟租住集團選擇聚焦宿舍型公寓細分賽道的主要原因之一。

**首先，成本低。**宿舍型公寓相較於對地段、區位有較高要求的白領公寓、服務式公寓而言，**擇址範圍上相對更寬泛，哪****裏有產業它就去哪裏，與企業人才住宿形成相輔相成的供需關係。**宿舍型公寓並不一定需要在核心地段或熱門區域，甚至對於軌道交通站點也沒有硬性需求。部分產業園區配套宿舍型公寓則更多位於城市遠郊的產業園周圍，土地性質或為工業、集體用地，反而具有顯著的成本優勢。即便沒有產業，如果具備配套成熟等特徵，依舊會有企業客户願意買單，其選址範圍相較於個人客户更大。

**其次，穩定性更高。**相較於白領公寓的主要客羣為個人，**宿舍型公寓的To B模式，服務客户主要為企業，支付能力相對更強，租期也相對更長更穩定，**尤其是疫情之下，更加凸顯出其穩定的現金流表現和更強的抗風險能力。此外基於企業客户需求的定製化項目，某種程度上還降低了獲客成本，這都有助於收益穩定性及運營效率的提升。

再次，坪效更高**。一方面，**宿舍型公寓以牀位出租（上下鋪）的模式，相對於白領公寓以房間出租的模式，空間利用率更高；**另一方面，**宿舍型公寓的共享設施，如共享廚房、洗衣房等等，也有利於進一步降低每個房間需要的功能性面積，從而增加了整體的坪效。

**基於以上優勢，宿舍型公寓即便在行業下行期，也表現出了一定穿越週期的能力，**也可以看到宿舍型公寓賽道的關注度正在快速提升，包括魔方、城家等頭部運營商在內都在加速佈局，且部分企業也已具備了一定的發展規模。

而城璟租住集團選擇以宿舍型保障性租賃住房這一細分賽道作為突破口，與其團隊背景密不可分。

作為一支由綜合實力雄厚的周大福企業+原凱雷中國不動產投資團隊啟城投資+由地產人創業的輕鬆寓組成的租住資管機構，其多元的股東背景結構，決定了其能夠用全球化的視野去看待當下租住賽道上的發展及變化。吳濤認為，中國未來一定會是全球最大的租賃住房市場，雖然其目前發展階段是剛剛起步的階段，但團隊對市場是長期看好的。

**此外，宿舍型保障性租賃住房，尤其是重資產宿舍型保障性租賃住房社區，目前在市場上仍屬於一片空白。**吳濤認為，從宿舍型租賃住房的角度來看，目前為止更傾向於賣方市場，尚有相當大量的需求沒有得到滿足或者説有效的滿足，對城璟租住集團而言，這是個很好的發展機遇。

**2023中國不動產低碳數字化創新峯會，以“重塑”為主題，**邀請資本、不動產開發及運營企業，共同抱團研究生存及發展之道。此外，組委會也將首次邀請人工智能、智能製造、生物醫藥、航空航天、大數據等科技類頭部企業，深度研討“產業+空間”的共創之道。

文章下滑，查看峯會詳情