上海舊改再出王炸，房地聯動價21萬/平_風聞

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作者 | 鍾黛

編輯 | 韓迅

上海公開土拍競爭激烈，城市更新成為房企獲取土地資源的重要方式。繼嘉裏建設（00683.HK）221億元拿下黃浦金陵路項目、魯能133億元拿下黃浦兩宗豪宅地塊之後，招商蛇口聯合體也入局上海市靜安區稀有的舊改地塊。

近日，華髮&招商蛇口聯合體宣發海報，通過遴選成為靜安區天目社區C070102單元04-05、05-01地塊歷史風貌保護項目實施主體候選人。

據此前公示，該項目的遴選報價以房地聯動價21萬元/平方米為基準。2022年10月，瑞安房地產（00272.HK）和楊樹浦置業聯合體拿下的楊浦區平涼社區03B3-01地塊歷史風貌保護項目，曾以21萬元/平方米的房地聯動價，刷新上海的記錄。

而在嘉裏建設2023年6月完成購入的黃浦區金陵路10幅地塊中，高層項目房地聯動價為15.1萬元/平方米，低密度住宅的房地聯動價則達到25萬元/平方米。

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招商蛇口入局靜安稀缺豪宅地塊

據此前發佈的上海市靜安區天目社區項目實施主體遴選公告，項目內兩幅地塊南至武進路，西至寶山路、河南北路，北至規劃04-03、04-04地塊，總土地面積約5.22萬平方米，容積率為1.43、1.45。

7月25日，上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經指出，該地塊區位相當不錯，距離蘇州河、外灘、北外灘僅有2公里左右，周邊交通設施有3號線、4號線以及10號線。但是，地塊離3、4號線太近，僅有2、3百米，可能會有一定的噪音。

上海市中心城區成片舊區改造接近尾聲，而在零星舊區改造中，許多項目因體量較小、改造難度高、改造時間長，而不具備商業開發價值。而靜安區此次釋出的天目社區項目，較為難得的是，住宅用地佔比不低，疊加較高的房地聯動價，為房企留出一定利潤空間。

具體來看，項目04-05地塊中一類住宅組團用地不大於87%，05-01地塊中一類住宅組團用地不大於51%；地塊內部分別限高15米、24米。同時，地塊未對中小套型提出要求。

“從技術指標來看，容積率不到1.5，完全可以做低密度社區，比如聯排別墅，疊加別墅等產品。”盧文曦表示。

與該地塊一路之隔，即為招商蛇口在上海的標杆舊改項目——弘安裏，這也是虹口區最大的單體舊改地塊。其中，住宅部分被打造成了低密住宅，僅121套，主力產品面積段為245-503平方米。

舊改為招商蛇口在上海補充土儲的重要方式，其於2021年聯合其他房企和機構設立了800億元上海城市更新基金，定向用於投資舊區改造和城市更新項目。

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房企競相入局上海舊改資源

當下，房企競相入局上海舊改。除招商蛇口、萬科集團、保利發展、中交集團通過城市更新基金拓展舊改版圖以外，瑞安房地產、嘉裏建設、大華等企業也密集落子。

2023年4月，淡去地產江湖多年的魯能集團以133億元拿下黃浦區兩幅優質豪宅地塊，引發關注。

4月19日，上海黃浦城市更新建設發展有限公司在上海產交所轉讓兩家項目公司——新喬東和新淞原的股權及相關債權，中國綠髮及其旗下的地產開發平台魯能集團參與競標，並以底價132.9億元競得。

新喬東的資產為喬家路地塊包，其中位於東南角的部分，據規劃，將以歷史風貌保護街區的別墅產品為主；而新淞原則持有一幅擁有350米朝南瞰江展示面的黃浦濱江純住宅地塊。

魯能曾是著名的黑馬房企，其2015年曾在土地市場上大肆掃貨，2016年以646.7億元的銷售額進入克而瑞排行榜前20，2017年銷售額攀升至893億元，距離千億只差臨門一腳。但從2018年開始，魯能淡化房地產業務，逐漸向體育社區、娛樂度假、智慧生活等方向調整。此次魯能再戰上海，提高了其地產業務的存在感。

值得注意的是，當下，上海的舊改資源日趨減少，各家房企可分的蛋糕不多了。據上海2021年發佈的“十四五”舊區改造總體目標，在此期間，二級舊裏改造任務計劃總量為159.4萬平方米，僅為十三五計劃總量的66%。

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