蘆哲，王洋：存量房貸利率調整：如何實現，有何影響？_風聞

· 存量房貸利率調整根本原因在於房貸利率“加點”幅度不變，直接原因在於居民提前還貸需求旺盛。個人住房貸款利率加點部分在合同期限內固定不變導致存量房貸與新發房貸利差走闊，催生居民“提前還貸”行為，對銀行也造成“高息”資產減少的壓力，或是近期央行提到存量房貸利率調整的原因所在。

· 存量房貸年利息或超2萬億，受存量房貸利率調整影響的年利息或超4000億。在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設基礎上，我們測算得出當前存量房貸年利息在2萬億以上，假設存量房貸利率的調整目標點是5年LPR（基準）+10bp（加點），即4.30%，存量房貸利率調整可能每年降低房貸利息超4000億元。

· 存量房貸利率調整或存在一定“准入”門檻。銀行可能在調整過程中設置“准入”門檻，只有部分存量房貸能夠得到調整。基準情形下，50%存量房貸利率實現調整，年利息總減少約2000億，對應個人住房貸款加權平均利率下降52個bp，對銀行業貸款類資產收益率的影響約10個bp，對銀行業總資產收益率的影響約5個bp。

· 調降存款利率是應對淨息差收窄的有效辦法。後續為緩解存量房貸利率調整給銀行資產端回報率帶來的下降壓力，存款利率下調依然是有效的應對措施。基準50%調整比例情形下國有行或需存款“降息”12個BP以維持淨息差不變，而城商行和農商行則僅需存款“降息”6個BP即可實現維持淨息差不變。

· 居民負債壓力有望得到部分緩解，消費潛力有望得到部分釋放。由於落地時點尚不能確定，且居民對房貸利息支出變化的反應速度預計不會很快，我們認為存量房貸利率調整對居民消費支出的拉動作用或將開始於明年。存量房貸利率調整或將導致有房貸家庭户均年利息支出將減少約1400元，人均年支出減少超500元，推高2024年人均年消費支出同比增速0.45個百分點。

· 貨幣政策信號：着力點的轉變可能更加重要。存量房貸利率調整的作用機制是提振居民消費，與以往刺激投資相比發生明顯變化，高質量發展主題下未來的央行貨幣政策更多的關注點或將持續落在居民端、消費端，貨幣政策着力點的轉變或才是今年以來存款“降息”、存量房貸利率調整等政策隱含的重要信號。

· 風險提示：（1）模型假設不精準：為便於數量測算本文做了部分假設，然而實際情況可能與假設存在一定差異，導致測算結果有偏差；（2）利率調整落地路線不清晰：目前尚未有銀行明確提出存量房貸利率調整執行方式，具體實現途徑可能與預期有所不同；（3）銀行經營風險：若存量房貸利率調整落地，部分銀行短期內淨息差可能收窄，或對銀行經營產生一定壓力。