最早爆雷房企退市真相_風聞

問道者 杜一用

最早爆雷的國內房企泰禾集團退市成為定局，並很快被摘牌。閩清首富黃其森終究未能帶領泰禾集團挺進國內房企十強，而隨着泰禾集團的退市，黃其森也在房企的資本盛宴中被淘汰出局。

黃其森是福建閩清人，15歲就考上福州大學，畢業後在建行福建分行工作了12年。在改革開放下海經商大潮的誘惑下，1996年黃其森從銀行辭職在福州創立了泰禾。在國內房地產市場中的成功征戰，一度讓黃其森對自己的銀行從業經歷引以為豪，他不時會把“不懂金融就做不好房地產”這句話掛在嘴上。

正因為黃其森懂金融，泰禾集團成也金融敗也金融。黃其森創立泰禾時，是中國房地產黃金時代的開始，當時的房地產開發商被戲謔為“皮包商”，拿地不需參加“招拍掛”，更不用付全款，拿到地後馬上就可以用地塊向銀行抵押貸款，砌好圍牆就可以賣樓花。黃其森自主創業時無疑選對了一條好賽道，銀行的從業經歷和之前與政府部門的鄰里關係，為他創業時拿地貸款都創造了條件。但也正是深諳金融工具的妙用，讓泰禾跑上了失控的快車道。

泰禾在福建起步，漸入佳境是2002年跳出福建到北京通州開發了“運河岸上的院子”後。那是泰禾最早的“院子”產品，屬於中式庭院別墅。當時通州的房價只有3000元，泰禾“運河岸上的院子”一開始賣得並不好，黃其森不得不調整定位，他不是降價清倉，而是反其道行之，加大投資改善基礎設施，把整個項目改造成了豪宅。硬件設施上來了，定價直接拉上十倍。這下“運河岸上的院子”火了，單價賣到了10萬元以上，最早規劃的貨值只有10億元，後來賣出了100多億。“運河岸上的院子”奠定了“泰禾院子”的江湖地位，此後，泰禾打造了一系列院子項目。

早年從事房地產行業白手可以起家，進入鼎盛時期後，跑馬圈地則主要靠加槓桿，這套邏輯對很多開發商來説都屢試不爽。一直到“三道紅線”劃出之前，不管房企加多大的槓桿，不斷上漲的房價總能給開發商一種“撐死膽大，餓死膽小”的錯覺。或許黃其森的感覺亦是如此，他對金融工具的熟稔，讓他對駕馭槓桿更加得心應手。當別人還只能藉助銀行和民間借貸撬動槓桿的時候，黃其森已經用遍了能加槓桿的幾乎所有金融工具，銀行、信託公司、資產管理公司、保險機構和基金管理機構都用了不只一遍。

藉助槓桿，搭上中國房地產的致富快車，泰禾集團的體量伴隨着黃其森的身家暴漲也不斷水漲船高。2010年，泰禾借殼福建三農在深交所上市。2020年，黃其森家族以200億元人民幣的身家財富在“胡潤全球房地產富豪榜”中排名第99位，坐實了“閩清首富”。

不斷加槓桿能立於不敗之地的邏輯是房價永遠漲下去，這樣，不管多高的拿地成本總能通過不斷上漲的房價把拿地和資金成本消化了。“房住不炒”讓一眾頭部房企不得不經受去槓桿的煎熬，和一些頭部房企爆雷的背景不太一樣，泰禾爆雷的導火索不是“三道紅線”。

2020年8月央行和銀保監會劃出“三道紅線”，泰禾在2019年底就被媒體爆出信託違約。彼時的泰禾集團聲色俱厲地回應了媒體關注，然而到2020年7月，泰禾再也遮掩不了爆雷的事實，旗下債券首次出現違約，成為這一波宏調背景下國內首家爆雷的房企。

黃其森創業以來一路無畏無懼的高歌猛進，已經給泰禾積累下了太高的風險。2012年的時候，泰禾的總負債為113億，到2013年泰禾的總負債迅速飆升到306億，直接翻了接近3倍；到2019年危機爆發前夕，泰禾集團的總負債更是飆到了1906億；到2021年三季度末，泰禾負債總額2045億元，負債率達到94%。高負債伴隨着流動性大幅萎縮，彼時泰禾賬上貨幣資金只有19.21億元，而短期借款達到46億元，一年內到期的非流動負債更是高達534億元。

禍不單行。2022年3月黃其森突然被帶走調查，沒多久，他的得力女干將、泰禾執行副總裁黃曦也被留置。黃曦畢業於南開大學金融學系，在建設銀行工作了32年，2018年54歲的黃曦從建行總部機構業務部總經理的位置上辭職，到泰禾集團擔任執行副總裁，分管資金部。從分管的工作來看，黃曦的主要職責應該是幫泰禾找錢。半年後黃曦因為嚴重違紀違法被開除黨籍，黃其森在八個月後安然回到了泰禾集團。

2022年底回到泰禾的黃其森看到的泰禾已是風雨飄搖。2022年3月，隨着8804萬股泰禾股票在京東網拍平台上被公開拍賣，泰禾債務危機全面爆發。2023年6月，股價跌到只剩下0.43元時，泰禾發佈退市風險並開始停牌，7月28日發佈退市公告後，泰禾摘牌進入倒計時，黃其森在上市平台中也黯然出局了。