樂乎羅意：租住行業已迴歸到“質在先量在後”的底層邏輯 | 租住資管_風聞

作者 | 梁秀傑

編輯 | 劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

**“2021年，是整個租賃住房行業的分水嶺。”樂乎集團創始人&CEO羅意在專訪中對睿和智庫表示，**2021年以前，租賃行業更像是“二房東時代”，市場發展並不均衡；2021年之後，逐漸轉變為理性規範的租賃時代。

規模和質量，是企業永遠的要平衡的兩個話題。過去高歌猛進的規模上的擴張預期已經過去，泛化到整個住房租賃行業，現在還能活下來的企業實際上已經回到了質在量先的底層邏輯。

基於此，睿和智庫重磅推出“重塑”系列調研，把脈不動產資管新疆界。

大生態正在形成

再次見到羅意，疫情已成為遙遠的記憶。**而過去三年，樂乎也經歷了艱難的戰略調整。**他自謙：“辦公室還是那間老辦公室，只是要重新裝修一下，改善環境，換換心情”。

羅意認為，2021年既是中國經濟的分水嶺，也是租住行業的分水嶺。而租住行業的變化，與房地產市場的變化息息相關。

**2021年以前，房地產市場快速增長，帶動資產價格快速攀升。那時候，作為資產持有者，無需太過關注資產的運營價值。可以説，只要資產在表，就可以貸到錢。當時的租賃行業，以“二房東”模式為主。**出於收益的考慮，樂乎託管的大多數資產也採取二房東模式。整租下資產之後，二房東即是裝修方也是收益獲方，而樂乎實際上是在服務包租者。

**而2021年之後，房地產市場開始下行，**房價上漲紅利減弱，地產商、資產持有者紛紛開始關注資產運營價值；同時，國家也通過一些“非改租”、保租房的政策通道，讓一些窪地資產也流入到租賃住房賽道中來；在整個疫情期間，相較於商業、辦公、酒店等資產，租賃住房也表現出了其穿越週期的穩定盈利能力，進一步吸引了資產流入。以上種種，不僅大大增加了租賃市場的資產供給，帶動資產價格的下行，同時也拓寬了租賃住房賽道的資產流入方式。

租賃住房行業的上游參與主體更加立體**。一方面，**一些資管機構在長租公寓資產價格下行、商業邏輯打通之後，開始關注租賃賽道；**另一方面，**部分國央企平台也開始在政策和市場的雙重推動下，開始越來越多的參與整個租賃市場。

**需求更加多元。**過去租賃都是被動型需求，因為買不起房子而被迫租房，租客往往基於租住的功能訴求，體驗感相對來説讓位於功能，那麼租賃資產的溢價能力自然就差。現在，租賃需求由被動轉變為主動。主動需求下，租户更關注品質，更關注體驗，也有更強的付費意願。

**從資產形態上，也呈現“一主多元”的態勢。**行業的供給依舊以白領公寓為主，同時也開始出現一些剛需改善的需求，比如旅宿型、家庭型公寓等。

**供給和需求都變了，作為其中的運營服務商，理念和方法自然也要順勢而變，從運營視角向資管視角轉變的同時，面對細分市場，樂乎的產品線也更加豐富。**如今，樂乎的產品線已由單一的集中式白領公寓，升級為高端產品線“懷庭、芷岸”、白領線“樂乎公寓、樂乎青年社區”等多條產品線。

**羅意認為：“整個行業從原來單一的生產形式，單一的產品形態，單一的資產主體和單一的甲乙方關係，變得更加的立體多元。整個住房租賃行業的大生態，正在慢慢地形成。”**各家從業企業也都在迴歸質在量先的底層邏輯，從短期的規模思考向長期的競爭力轉移，迴歸產品、迴歸品質的趨勢愈加明顯。

運營要長幹長新

行業的大背景就是多元化、細分。在此背景下，**樂乎選擇先慢下來，把質量做上去，**儘可能地將每個項目的策略都定的相對更明確、更清晰。

如果以資管邏輯作為經營邏輯，則所有項目都要回答坪效的問題。

**羅意認為：“坪效取決於運營商對目標客户的理解所做策略的組合。”策略的組合則主要圍繞三個方面進行：**一是做不同的產品配比，二是做長短租的結合，三是做TO B和TO C的組合。

作為創業老兵，面對過去三年行業的大逆轉，羅意很慶幸公司的股權融資放慢了節奏，他迅速做了減法，退出一些城市和項目。同時，重新審視公司的經營策略。

另據睿和智庫對會員單位的調研，多數公寓運營企業大的體系框架都很接近，但是運營層面創新則百花齊放。

**比如樂乎對新媒體的擁抱，**此前長租公寓的獲客渠道過分依賴58、貝殼，佔比非常高，但現在樂乎通過新媒體營銷平台獲客佔比非常高，能達到30-40%，吸引的多為00後羣體，過往自上而下的強控制運營體系和方法已不一定適用了。

**“一套組合拳打全場的時代已經過去了，運營就是要長幹長新。”羅意稱，運營的內涵和外延，都在發生非常非常大的變化。**不同的品牌線，也會有不同的商業模式。比如説高端產品線懷庭，它不追求成本極簡，而是需要靠服務武裝到牙齒，以求高溢價，追求坪效最大化；而樂乎青年社區，作為剛需性產品，溢價能力是相對有限，自然就要追求成本最小化，因為溢價彈性很小。

**對於資管，羅意還提出了一條“50%、30%、20%”法則：**在整個資產管理閉環中，50%在投資階段決定，30%在產品階段決定，20%由在管階段決定。只有把投建管三個環節實現閉環，才是運營商完整的價值。

未來運營依舊是樂乎的底層邏輯，在運營之上，搭建資產管理的邏輯，未來樂乎希望資產管理和運營管理是雙輪驅動的狀態。

結語

在結束了與睿和智庫創始人韓瑋燁的對話之後，羅意匆匆去趕火車出差。還是三年前那隻雙肩包，還是步履很快語速很快，還是成都人樂觀的心態以及對未來無限的暢想。

何謂創業？無非是千迴百轉，歷經種種心****靈的磨難後，歸來依舊是少年!

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