怎麼看密集的房地產救市政策？_風聞

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· 梁雲風 | 文·

重申“支柱”作用

最近地產救市政策很多，從政策中我們能讀到什麼信號？

進入7月份，國家層面關於房地產行業的政策不斷。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發佈會”上，罕見地表態支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

隨後是7月24日的中央政治局會議，針對房地產行業的重磅表態，會議認為適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此前我們已經針對會議作了解讀，詳見《房地產有最新政策，這回是真“工具”》，核心觀點是這次會議救市的信號很強烈，當然落地需要的“工具”仍待落實。

7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹在企業座談會上的表態直接引爆市場，被認為是政治局會議的落地政策。

住建部的核心觀點，有以下三點：

一是 重申建築行業與房地產的支柱作用，“穩住建築業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用”“大力推動建築業持續健康發展，充分發揮建築業‘促投資、穩增長、保就業’的積極作用”。這個表述對房地產行業來説既是正名，也是激勵。

二是 具體支持政策，提出了進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

58安居客研究院認為，這個利好，將使得更多房貸結清的剛需和改善性購房者，符合首套房標準的認定。意味着，這部分羣體在房貸利率、首付比例方面，都可享受首套房的政策優惠。無論是購房門檻，還是購房成本都將有所降低，勢必將加快購房需求的釋放。

三是 提出當前的重要目標，大力支持剛性和改善性住房需求，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民羣眾的合法權益。

在我看來，這次住建部的會議，雖然外界討論最多的是“認房不用認貸”等具體利好，但實際上，從官方層面重申房地產行業的“支柱作用”才是更重要的，此前的調控對房地產行業的打壓，根子上也是市場上有一種觀點，認為房地產行業已經完成了歷史任務，要逐漸退出，甚至污名化房地產行業，這才是這一輪週期房企與行業跌入谷底的根本原因。

週期見底了

大家有沒有發現，現在的政策，都在切中要害，存量房貸款利率、首套房首付比例、税費，以及支持房企發債等，都是當前市場急需的。

這麼精準的救市，可以從幾個角度來看——

**首先是監管層面急了。**據國家統計局網站消息，2023年上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

從商品房銷售和待售情況看，上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

一方面是開發投資下跌7.9%，而另外一方面，商品房待售面積卻出現17%的增加。簡單説，就是即使房地產投資在減少，但待售面積並沒有減少。這就是上半年面臨的嚴峻局面。

回顧上半年，地方117省市188次放鬆政策，杭寧等重磅城市實行一區一策，多次調整限制政策實施範圍。上半年也有像二手房“帶押過户”的政策，但基於多方面原因，落地執行效果不及預期。

因此，救市其實也是不得不為。

**其次是，一系列精準救市背後，説明這一輪週期已經到底了。**從7月24日的政治局會議“房地產市場供求關係發生重大變化”的表態看，實際上是宣示“房住不炒”已經取得了階段性的成績。

因此，接下來政策的重點是從之前的強監管慢慢放鬆，這也是住建部會議提出一系列需求端的利好政策的原因。

以“認房不認貸”來看，在執行的過程中，威力巨大。

“認房不認貸”是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下在當地是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。因此，只要有購房、貸款記錄，再進行購房時會被認定為購買第二套住房，並適用更高的首付比例和房貸利率和更嚴格的公積金貸款標準，無形中提高了購房成本，不利於地產行業需求側的改善，是“限購限貸”政策的延伸。

回顧調控歷史，“認房又認貸”的政策是從2010年5月26日住建部聯合央行、原銀監會等三部門出台的，當時政策明確二套房認定以家庭為單位，並執行“認房又認貸”原則。

隨後2010年7月15日，北京市出台“認房又認貸”標準來界定二套房，即銀行在放貸前不僅需要查詢借款人的貸款記錄，還要查詢借款人家庭的住房數量，正式拉開了“認房又認貸”的序幕。

也就是説，從北京開始執行該項政策以來，已經過去了十三年。據國金證券研報，截至6月30日，北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個核心一二線城市仍執行“認房又認貸”政策。目前，有一些城市對“認房又認貸”政策的執行進行了變通，僅剩少數核心城市在嚴格實施該政策。

目前來看，“認房不認貸”政策的推行較為温和，這也是為了避免在一些熱點城市出現“一管就死，一放就亂”的局面，但整體來看，放開限購限貸限售的趨勢不會變。

因此，“認房不認貸”只是第一步，接下來估計會有更加寬鬆的政策出現。當然，整體在推行過程中，“一城一策”的原則不會變。

限購限售政策要變了

具體來看，關於限購、限售政策我認為會有以下改變——

一是 對外地人的購房資格、購房數量的限制將逐漸放開，不再嚴格區分本地户籍與外地户籍，“來了都是XX人”。這涉及户籍政策的改革，以及城市發展的規劃等，不過考慮到户籍制度改革是大勢所趨，所以同步放開購房限制也是題中之意。

二是 降低二套房首付款比例。設置首套房、二套房比例，一刀切地要求提高二套房比例，本身就違背市場規律，因為對商業銀行來説，對購房者本來就有自己的信貸風控措施，額外增加的行政規定並不見得就更有效果。而且這裏面還涉及公積金的使用等一系列措施，取消這些額外規定，也是市場公平。

三是 限售方面的規定也將逐漸調整，這裏主要是關係到二手房的轉讓。以往很多城市為了打擊炒作要求購房人自取得不動產權證之日起，新房需要滿三年/五年後方可轉讓，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年後方可轉讓，這些規定本身是違背市場的自由交易原則的，作為行政措施不能長期存在，如今市場進入新的階段，取消也是水到渠成。

綜上，當前的房地產市場即將進入新一輪週期，你做好準備了嗎？