這亞洲第一魔幻樓盤，終於親眼看到_風聞
心之龙城飞将-08-09 16:17
真叫盧俊2023年08月09日 07:07:360人蔘與0評論有什麼盤是我入行至今從來沒看到，但是一直聽到的
大概就是這個：
貴陽花果園
我想如果你是地產人，你一定或多或少聽過他的名字
這個名字魔幻到什麼程度
這是一個1830萬平規模的小區
地塊從東到西差不多1.8公里、南北差不多3公里
這裏有差不多226棟樓
因為實在太多樓，差不多每8-9棟樓（也不固定）會劃分一個區，光區的字母代碼就可以從A用到X
這裏住着將近40萬人口，而花果園所在的貴陽市南明區到2022年年底它的常住人口才106萬
除此之外，整個去化速度也非常驚人
4 年左右時間，社區已經賣完
也就是説每年都是消化掉一個四百萬平的社區
花果園開盤時間是2010年12月
往後連續23個月裏的每個月，它都是全國上萬個在售樓盤裏的單盤銷售冠軍
關於花果園，我們聽過最多的一個字就是：大
不論從任何維度都是超過我們認知的大
也因為如此，這一次剛好到貴州出差，我去實地幫各位看了這個亞洲第一魔幻神盤
01
首先讓我們意外的是，本來以為這麼一個大盤應該位於貴陽的郊區
但是到了才知道
這盤距離市中心實在實在太近了
從貴陽市區到花果園居然只有三四公里
這樣的存在讓人很難能夠忽略花果園的存在
上車後跟司機沒聊多久就看到車窗外的建築變得有點不一樣
副駕駛的車窗打開，往右就看到這種高密度的單體建築，不過也就一般密吧
不過左邊的建築密度就沒太見過了
不用司機提醒我也知道，我已經進入了花果園地界
我搜了下小區形狀，小區佈局的整體形狀比較隨意，有點像一個泡發的字母X
這形狀可能跟跟山體走勢有關，整個小區的佔地是真的大
其實在網上已經看過花果園密集的照片
大概呈現這個樣子
實地打卡貴州花果園，一整個呆住
當你抬頭看到的建築基本是這樣的
這種馬蜂窩式的建築密度還是建立在近40層的層高之上，所以整棟樓真的就是那種高密度大棒子一樣
而且這樣的建築還不是一棟兩棟，而是排排坐、連成排
當你坐車經過的時候，都不會想到此生能在高架橋邊看到如此密度的建築羣
當然這還不是最震撼的，個人感覺當你走進去身處其中的時候，才能真正體會到什麼叫亞洲神盤
當你近距離面對它的時候，如果想要看全整個建築需要仰面90°
神奇的是你的手機不用開廣角，也可以拍出這樣的照片
因為建築太高、也太密，所以那種到處高樓密佈的畫面，你抬抬頭就能輕鬆拍到
所以你也能想象到這裏難以言説的壓迫感
這些建築樓棟之間不超過50米，連成一排的更是樓棟距差不多5米的握手樓
當你站在這裏任何一處角落，自轉一圈要小心眩暈
02
所以這裏會有怎樣的生活
我們一直都見過這裏建築的魔幻，卻很少看到魔幻建築裏的生活，這次實地踩盤終於有了機會
這裏面每棟樓都自帶3層底商
有那種比較大的像xx食府這類大型餐飲店、各類銀行支行網點
進到小區裏面，一樓全部底商
各色各樣餐飲小吃都在這裏，貴陽天無三日晴，所以這裏路面幾乎都帶點水漬
這是外圍能看到的商業，比較精彩的是裏面的小商販
這裏我們看到的每棟樓，在他們的二層位置都有一個迴廊式商業
就是過道里都是各種小門面
修腳、理髮、小賣部、服裝店，只要我們生活中需要的都可以在這裏找到
每個傍晚各路商販帶着自家孩子在這裏吃飯、聊天、打牌
在這樣的一個小區裏確實行走在哪個角落都有種高密度的視覺感
壓抑、雜亂、還容易迷路
每棟樓都有業主大堂，從大堂上去就是花果園住户，裏面大堂的寬敞度和光線還是蠻明亮的，就是無人打理顯得雜亂，小孩隨地上廁所（就不放圖了哈哈）
每天業主面對的都是這種“高強度”生活場景，哪怕是信箱都是這種規格的
不過進入電梯間卻只有三台電梯，其中一台還是貨梯
每天光等電梯就是一個漫長過程，我在這棟樓裏上上下下3次左右，平均每次的電梯等待時間都在5分鐘以上
樓道里的衞生情況也似乎更難打理，牆壁上各種塗鴉+小姐姐廣告
到了一樓，可能跟每棟都在這層配備廁所有關係，反正出了電梯都可以聞到過道衞生間裏的味道，快走出過道的時候又是撲面而來的一樓餐飲的油煙味
誇張的住户數量也就意味着誇張的住宅配置，無外乎你能不能碰到，比如網線箱、水錶箱等等
還有負一層燈光忽明忽暗停車場裏的電動車，都是我沒見過的規模
還有垃圾箱，花果園社區每天產生垃圾 450 噸，相當於一箇中型城市產生的垃圾，但目前的環境衞生工程設施每天最多隻能處理100噸
所以花果園的管理難度可想而知，住宅裏面開始有做按摩生意的店鋪
窗玻璃外貼滿小廣告
坡面地磚很難找到完整的一塊
然後在花果園無論什麼時間打車，都必出現堵車
堵車的時候，當地司機跟我們説這裏三教九流雜七雜八什麼人都有
03
誰都知道這裏魔幻，但這樣的規劃是如何通過的
有一點是可以確定的，就是無論今天這裏有多魔幻，早在2010年開盤之前，今天花果園所能看到的一切魔幻，就已經被畫在了圖紙之上
也就是説規劃之初，今天一切魔幻就已經預見了
既然如此為什麼這樣的規劃還可以落地，花果園是怎麼做到的
就是這種你知我知他知的魔幻規劃是如何最終落地的
這是很關鍵的一點，也是去到實地我們才解決了心中很久的疑惑
首先不得不説明面上花果園該有的都有，對這樣的超大型小區而言哪些是必須有的，交通、配套、還有最重要的消防
首先就是交通
從規劃上看
整個花果園規劃了40多條公交線路、“六縱六橫”12條市政主幹道、雙向4車道、連接地下車庫，形成的地下車行路網，還有這種公共立體交通人行慢性系統
以及樓棟跟配套之間的這種長距離連橋
這些共同構成了花果園立體交通模式，立體交通在圖紙上非常好看，意味着密集但流通
同時還有配套，這裏沒有小區概念，幾乎每棟樓都是一個獨立的小區
生活所需的配套儘量都放地下
每棟樓下面都有自己的底商，這底商當然也包括重餐飲，重餐飲最大問題就是油煙
那為了解決整個問題，這裏的樓棟有我們沒見過的裝置
這種高聳入樓的排煙管道，幾乎棟棟都有
這些規劃在設計過程中為了通過規劃想盡辦法，這已經是對一個超大小區的“想方設法”
04
既然如此，回到一個很關鍵的問題：花果園為什麼會出現
關於這個為什麼有過很多解讀，背後最為核心的一點就是棚户區改造
2010年以前的花果園還不叫花果園，還是南明區彭家灣
距離市中心非常近，也是政府棚户區改造的一個很大難題
因為這是將近10萬人的拆遷成本、以及不知道多少個百億的投資
而花果園所在的南明區全區財政年收入僅約100億元人民幣
所以單純依靠政府的財政收入遠遠不夠
於是花果園就採用由政府進行引導監督、市場主導的改造方式
也就是在土地國有的前提下，通過轉讓土地使用權，進行招商引資
政府僅負責城市更新改造項目前期的徵地、舊房拆遷工作，之後交給開發商
也是從這裏開始，博弈就開始了
政府想要改造棚户區，還想為城市帶來辦公、商業
而開發商要的是收益大於投入的生意
如何在拆走拆遷户、再配備地鐵、公交、商鋪、學校等等基礎設施後，還能盈利
那能想到的就是在容積率上想辦法
最後花果園的體量盤是200萬㎡辦公、200萬㎡商業、150萬㎡公寓、50萬㎡公建、1230萬㎡住宅
但腳下的土地只有6000畝，於是所有建面只能豎向發展
日常我們見到的容積率在3-4已經是極限，花果園已經來到6.8，局部地區甚至更高
我們看到的壓抑，感受到的窒息，一切的一切都是基於過高的容積率導致
容積率帶來了建築面積的提升，並且承載了過量的人口，也從而讓後期產生了各種隱患
所以今天花果園的存在雖然魔幻，但當你知道背後原由後又不敢輕易評判
唯一確定的是，如果可以選，我相信這裏的居民應該會選擇居住密度小點、品質更高的生活
05
不誇張的説，其實花果園式小區是貴州的常態
我同事Moon就曾統計過在貴陽，像花果園這樣的超體量小區還有多少
很難想象在貴陽這樣的城市，這種成百上千萬平的小區居然還有這麼多
這背後邏輯讓人好奇，難道貴陽600多萬人口真的需要如此體量的開發麼
南方週末曾經進行過深入報道
大盤頻出的背後並不是我們以為的貴陽無節制賣地
而是一種借錢發展的無奈
以花果園前身彭家灣改造為例，政府一般會規劃出千畝以上的大地快，然後尋找有實力的開發商
彭家灣找的貴陽本地開發商宏立城
貴陽南明區將此地塊上的土地徵用、市政配套工程建設、安置房建設，這些本該政府來做的土地一級開發，交給開發商宏立城來做
土地整治完成後進入二級市場，也就是我們熟知的招拍掛市場
這時候政府會確保該開發商獲得該地塊的二級開發資格
這種你整治你開發、你投入你收益的一二級捆綁開發模式，在別的城市是匪夷所思，但對貴陽卻很重要
還是以花果園那個例子，花果園前後投入900億元左右，但當時南明區全區財政年收入僅約100億元
財政沒錢，城市就不開發了麼，貴陽就想到了花果園這類利用開發商開發生地、運營城市的方法
而且這類地塊越大，開發商需要負責的城市配套建設就越多
這也是為什麼我們可以輕而易舉看到600萬平的世紀城、超1500萬平方米的中鐵國際生態城
似乎我們也很難輕易評判這種開發模式的對錯
只是説將來等到這些超級體量居住空間佈滿城市的時候，這座城市還拿什麼空間去做更好的改善
06
文章寫到這裏應該要收尾了，但是各位知道嗎，在花果園最外面的地方，呈現的是這樣的場景
一個碩大的城市公園，正對着兩棟雙子塔以及一棟形似白宮的建築樓宇
在花果園的端頭處反而呈現出這個社區最美好的樣子
目前這棟白宮已經在互聯網上快速出圈，其中最為壯觀的，就是這裏的人跳廣場舞的場景
很明顯這個社區就像一個西瓜一樣，不論從什麼角度，你總能切出不同的一面
如今的花果園已經完全的交付，未來這裏的人和事會越來越多
一個城市在經過20年的快速發展，也更多的進入到後半場，如何讓建築和人更好的融合在一起
這件事如今來看依然是一個任重而道遠的開始
關於這個城市的下一步，依然在尋找着出路，而關於貴陽的未來我們也用我們的腳也找尋到一些答案