預虧450-550億，不能讓碧桂園再崩了！_風聞

碧桂園官宣：“遭遇成立以來最大困難，上半年預虧450-550億！”

造成這種鉅虧的原因有三個：

一是，房地產銷售毛利下降，利潤支撐不起成本了。

二是，物業項目大幅減值。

三是，外匯波動造成淨兑換損失擴大。

隊長先跟大家講第三個，外匯波動對房企的影響。今年，人民幣下跌幅度不小，一度跌破7.24。這對房企而言，非常不利。隊長給大家舉個例子。假如你是一家房地產公司的老闆，你借了1億美元，當時的人民幣兑美元匯率是1比6.8，你到手的就是6.8億人民幣。但是當你還美元債的時候，人民幣兑美元匯率跌到了7.24。你現在要還1億美元，你的人民幣成本就變成了7.24億，額外多出了4400萬！

隊長以前就講過，人民幣匯率下跌，負面影響比較大主要有兩個行業：**一個是房地產，另一個就是航空。**因為航空公司的很多飛機都是找波音、空客租的，或者分期付款的。人民幣跌幅越大，房企和航空公司就虧得越多。

但是，貨幣貶值對出口有利。比如，你是一家賣無人機的公司，定價1萬美元/架。原來人民幣匯率是6.8，出口一架無人機，你賺1萬美元，可以換6.8萬元。等到人民幣匯率跌到7.24的時候，你再賺1萬美元，就可以換7.24萬元了，每出口一架，多賺4400元，出口1萬架，就能多賺4400萬！

碧桂園的債務成本就是這樣無形中變高了的。我們再説第二個，物業項目減值。這個就是資產減值了。自2021年7月以來，碧桂園服務的股價已經從83港元的高點，降低至7.65港元。市值的大幅縮水，直接就讓碧桂園手裏的股權不值錢了，資產減值不可避免。

不過，和恒大鉅虧8120億相比，碧桂園這個虧損額度還是很小的。**碧桂園面臨的最大問題是，房子賣不動了。**在恒大、融創等房企爆雷時，碧桂園的財務狀況是相當良性的，賬户上躺着1800多億的現金餘額。可以説，在防風險意識上，碧桂園是一眾民營房企中，做的特別好的一個了。

可是，碧桂園依然沒有預想到，房地產銷售會遭遇斷崖式下滑。**這種斷崖式下滑，對全行業而言，都是災難性的。**這就好比出租車行業，突然沒有打車了。你再努力，再拼命，你也活不下去。在房地產銷售持續下滑中，碧桂園賬户上的1813億竟然都頂不住這個風險了。即便開源節流，沒有足夠的錢進賬，時間越長，賬户上的現金流就會越少。

而且，這種環境不是碧桂園單方面努力就能解決的。房價能不能降？降多少合適？公攤面積能不能取消？現房銷售行不行得通？房貸利率能不能再降一些？這些需要各方達成一致。

碧桂園在2022年，交付了70萬套房子。進入2023年後，碧桂園已經完成交付27.8萬套房子，預計今年還要交付70萬套。在今年初的時候，碧桂園未交付房產就有107萬套期房。這些房子已經賣出去了，100多萬户業主都在等待交房。要是碧桂園步入恒大的後塵，這又會有多少家庭被時代的一粒灰所壓垮？

碧桂園更大的風險是，它在三四五線城市，甚至縣城都拿了很多地，蓋了很多樓。這些資產並不足夠優質，在房地產下行市場中，三四五線城市的房子更加難賣。在這些小城市安家的年輕人，收入水平並不很高，一套房子就佔據了大部分的家庭資產，抗風險能力很弱。碧桂園需要自救，也需要為買了碧桂園房產的業主託底，穩市場，就是穩人心，有恆產者，才有恆心。

恒大爆雷的慘烈，歷歷在目。

碧桂園不能再成為第二個恒大。

房企倒了，房企的老闆依然是個富家翁。可無法交付的爛尾樓，才是這個社會上難以治癒的毒瘡。