地產界“華南五虎”中，僅有朱孟依的合生創展尚存一絲虎威_風聞
一波说-一个家族，一个传说08-12 22:38
合生創展創辦人朱孟依有個綽號“朱老農”，也許，到今天大家才會感覺老農種田按時令來、不急不躁的好處了。
時序入秋後，昔日的“華南五虎”，驚雷滾滾、電閃雷鳴，雷雨來的讓人猝不及防!
8月10日晚間，恒大地產連發幾個公告，包括2022年債券年報、2022年債券半年報、2021年債券年報，以及恒大地產2022年和2021年的年度審計報告和2022年半年度財報，猶如一場深夜大雷。
財務數據顯示，恒大地產的公司總負債18,338.19億元，總資產14,685.57億元，已資不抵債。
公告顯示，恒大地產2022年度淨虧損為人民幣527.20億元，截至2022年12月31日，其流動負債合計人民幣16,787.47億元，而公司的貨幣資金（包括現金及現金等價物和受限資金）總額僅為人民幣91.73億元。
恒大地產“電閃雷鳴”的同時，國內最大房企的碧桂園這邊也是一場“暴風驟雨”襲來。在前天被曝兩筆美元債利息2250萬美元未按期支付後，8月10日碧桂園（02007.HK）突然發佈公告稱，遭遇“成立以來最大困難”，上半年預虧450-550億元。
碧桂園發佈的“盈利警告內幕消息公告”顯示，根據集團截至2023年6月30日止6個月未經審核管理賬目之初步評估及現時可獲得之其他數據，對於去年上半年同期淨利潤約19.1億元，集團預期今年上半年虧損介乎450-550億元之間。
公告中解釋稱，預計淨虧損主要是由於房地產行業銷售下行的影響，導致房地產結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期淨匯兑損失所致。
碧桂園透露， 當下公司遇到了自成立以來最大的困難，受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。
碧桂園是一家連續6年奪得行業銷冠的龍頭民營房企，曾被監管層列入示範房企之列，連這樣的“旗幟性”房企都出險、並顯露危機，一葉落而知天下秋！且不説上半年預虧450-550億元，單説碧桂園所稱“出現了階段性的流動壓力”，其公司內部財務情況究竟面臨什麼樣的局面，有沒有轉機的可能？
碧桂園方面也表態相關全力自救的具體安排及舉措，並在公告中稱“從哪裏跌倒就從哪裏爬起來。”包括專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，保障全國範圍內項目的運轉並完成保交樓任務，積極化解階段性流動壓力，保障經營有序開展、改善經營效益，以及成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組等。
此前碧桂園的“四大自救”措施裏，第三條稱：“董事會主席兼控股股東楊惠妍大力度支持，上市至今控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司摺合約386億港元且從未減持股票，其向公司累計提供摺合約66億港元的無息無抵押借款。”
以前，創辦人楊國強曾聲稱，就算碧桂園倒下，也是中國最後一個倒下的房企。恒大爆雷後，碧桂園會不會變成“恆二”，包括業內、所有人都在關注，也在考驗二代掌門人楊惠妍的風險處置能力。
2007年起被業界譽為“華南五虎”的碧桂園、恒大、富力、雅居樂、合生創展，曾是國內行業房企的標杆。同樣在8月10日，富力地產當日午間於港交所公告稱，截至2023年6月30日，公司及下屬子公司有兩筆金額達到1000萬元的商票為逾期狀態，前述商票逾期金額合計為3072.74萬元。
對於商票逾期，公告如此解釋，受宏觀經濟環境、行業環境等多重因素影響，公司銷售及融資等業務低迷，本公司整體面臨一定的流動性壓力。特別是，本公司銷售情況持續大幅下滑，2023年1~6月總協議銷售金額為135.4億元，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，本公司及下屬子公司因階段性資金緊張導致商票逾期情況的發生。
富力地產公告中表示，至去年年底止，公司的銀行借款、境內外借款及其他借款總額為1351.10億元，對於債務的償付，公司將加大銷售力度、盤活公司資產等多種措施籌措資金。
順帶提及，7月中旬，富力地產（02777.HK）曾被曝被兩名債權人向法院申請破產重整，公司隨即發公告回應，尚未收到與被指控的申請的相關法院文件，正與金額約2000萬元的若干票據糾紛與申請人協商。富力地產當時在公告中指出，其淨資產為正值，不存在資不抵債的情況，經營活動也維持正常。
由此看來，富力地產與碧桂園一樣，均面臨階段性的資金壓力。“華南五虎”之一的雅居樂（03383.HK）於8月7日公告稱，今年前7月銷售305億元，同比下降31.38%。按照今年最低銷售目標650億元來算，目前已完成全年銷售目標的約46.9%。雅居樂集團高級副總裁潘智勇在5月的股東會上表示，“會暫緩拿地計劃，希望集團能在兩年至三年內恢復正常。”
至於預計公司上半年錄得綜合淨虧損，雅居樂在公告列舉的理由，與碧桂園前述理由大致相同，可見房地產商當前面對的困難具有普遍性。
在昔日樓市躁動的時代，高唱“穩字經”也需要有一定勇氣。自2020年1月從父親朱孟依手裏接任合生創展董事會主席以來，朱桔榕接棒已滿三年多，如果有空吟唱梁靜茹那首《勇氣》，不曉得她有何感悟？
“終於做了這個決定，別人怎麼説我不理，只要你也一樣的肯定；我願意，天涯海角都隨你去；我知道，一切不容易；我的心，一直温習説服自己，最怕你忽然説要放棄。”
很長時間裏，與規模大躍進的“華南五虎”相比，不少人將合生創展的穩健“個性”，稱為“温吞”。時過境遷，經歷一波大浪淘沙後，今天的合生創展已是“華南五虎”處境最為穩定的一家了。
現今的“華南五虎”，恒大已是資不抵債，碧桂園也出險了，正在全力自救；富力地產商票逾期，雅居樂會暫緩拿地，相比之下，一向低調的合生創展是最早踩下債務剎車鍵的一家，反而也是“華南五虎”債務問題表現較好的。
今天，某報發表《對於碧桂園，該拉還是得拉一把》文章，可大家是否想過沒有，眼下因債務問題命懸一線、等候救治的房企，想進ICU的多了，關鍵是ICU的牀位是極其有限的，先救誰呢？
合生創展（00754.HK）公佈的2022年報，其封面用了“惟實勵新，精進臻善”八個字，對於跨入三十而立的合生創展而言，這也是激勵之詞。
3月末，合生創展交出過去一年的“答卷”，全年營收為233.12億元，同比下降9%，股權持有人應占溢利為74.96億元，同比略降7%。在2022年樓市整體承壓明顯的背景下，身處其中，也難免受波及，但總體而言，合生創展業績仍保持相對穩定。
正因如此，今年4月下旬，標普將合生創展的信用評級逆勢上升，由負面調整至“穩定”，並確認該公司的“B”長期發行人信用評級。展望上調至“穩定”，也就意味着合生創展在今後一段時間流動性風險惡化的風險降低，這在2022年國內房地產民企中是極少數修復其國際信用評級的企業之一。
8月9日，合生創展公佈今年前7月銷售情況，集團及其合營公司及聯營公司的總合約銷售金額為約171.29億元，同比減少8.89%；其中物業合約銷售約165.53億元；及裝修合約銷售約5.76億元。
有必要強調一下，合生創展下一步要有效改善槓桿率，除了力爭銷售和利潤率不斷上升外，必須堅守資金安全線，努力縮減債務規模，併合理有效控制其債務結構。
合生創展創辦人朱孟依，出生於1959年8月，祖籍廣東省梅州市豐順縣留隍鎮口鋪村。朱孟依家族是一個“抱團創業”家族，其兄長朱拉伊、弟弟朱慶依，還有他的妹妹朱帆等，均在“合生系”攜手拼搏。
朱孟依有二子一女，即長子朱一航、次子朱偉航、以及女兒、生於1989年的合生創展董事會主席朱桔榕，在傳承佈局上屬於“分工不分家”，三個子女各據一方，相互提攜，並與其父親朱孟依一樣，一向“高調做事，低調為人”。
平常衣着普通，且沉默少語，加上合生創展“慢工細活”的求穩個性，令朱孟依有個綽號“朱老農”。
老農的思維，就是春播秋藏，講究按時令來，不急不躁。房地產行業，過去一直講“頭部為王”，寧為雞首不為牛尾。在狂熱的時代，“朱老農”的慢週轉、高溢價、不太注重規模的戰略，似乎與別人普遍選擇的快週轉模式“格格不入”。
與“華南五虎”的恒大、碧桂園早早擠進千億房企陣營相比，曾被萬科創辦人王石誇為“房地產界真正的地產航母”、創辦於1992年的合生創展，一度被擠出房企TOP100強，到2019年銷售才突破200億，2020年突破300億元。
曾被譽為“廣州地產圈教父”的朱孟依，在戰略上一向謹慎、慎重，不急不躁，其規模雖遠比不上“宇宙房企”，但在財務穩健性、盈利能力、還有投資者價值回報等方面，在國內房企也是“鶴立雞羣”的。想一想，昔日的“華南五虎”，眼下也就“朱老農”的合生創展尚存一絲虎威了！
有時，需要把時間拉長，才能看穿一家企業的虛實。有的積雪成災，有的經受不起歷史無情淬鍊，能屹立不搖的，往往是極少數的，更顯難能可貴！
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