要不要救碧桂園…們？要救的話，能怎麼救呢？_風聞
北海湾拐角-08-16 16:29
是的，恒大之後，碧桂園也上新聞了
關於碧桂園可能會暴雷的信號以各種各樣的方式推送到我們手機屏幕
關於碧桂園會不會倒下，大家有很多的觀點
關於要不要救碧桂園，也有人給了很多素材，今天作為一個內容創作者，也聊聊這個話題
其實碧桂園只是一個標籤
但是碧桂園代表着一股趨勢
就是過去幾年開發商的壯大模式
這麼多年來有多少企業頂着小碧桂園的抬頭勇闖地產
碧桂園現在出現的問題，很多企業也會出現問題
所以今天回答的命題是：要不要救碧桂園…們
關於救不救
有人討論的是能不能，我更想和大家分享的是，可不可以
碧桂園們只是一個代名詞
而是藏在這些代名詞背後的企業基因，到底是什麼
01
回覆這個問題，其實要回到源頭做一個假設：
各位知道，樓市過去20年，壯大的是什麼樣的開發商麼
這是一個大賽道，當然什麼樣的開發商都會存在
有做豪宅的，有做大盤的，有做規模的，也有深耕一個區域的
但是時代的特性決定了有一些特質的房企容易做大
很多人定義如今做大的企業叫快週轉企業
這個定義其實是不太嚴謹
畢竟一個項目的開發週期是由很多因素決定的
絕對的慢背後可能就是囤地，相對的快不代表沒有品質
而且相比較而言，快週轉企業如今也有穩健的，速度都是相對而論的，只要能夠掌控就都是健康的
不論是大的恒大、碧桂園，還是小的中梁、祥生，相比較而言，能夠快速做大的企業，都有一個特質：借新還舊
這個詞彙我第一次聽到是在2016年一個同行和我説的
原話是：很神奇的是，開發商總是能夠借到更多的錢
注意這個措辭：更
什麼意思
就是當一個開發商習慣了，現在的債務不用自己賺的錢來還，只要再借錢就可以還上以前的錢
而且每次都能找到突破口
那麼一家企業思考的就不是如何做項目，更多的是如何“虛胖”自己的企業，從而實現借更多錢的可能
也就是從那個時候開始，企業端也就做兩件事
一方面就是不節制地拿地，不論什麼地只要拿了就行，因為只有地才有可能虛胖企業未來，另一方面就是融資端的各種運籌帷幄
從項目債到公司債到企業債到美元債，總能找到突破口
用更多的錢解決相對少的債務，然後在公司端造一個更大的概念為了未來可以借到更更多的錢
大概就是這個邏輯
這也就決定了在組織架構上出現了2個變化
一個是那個時候的企業明星職業經理人不是操盤手不是做研發的，而是一個個財務總
各種走穴做演講説着以小博大的故事
另一個在項目的執行端
我也覺得特別奇怪，那個時候我去看盤經常可以在案場見到入行2年但是傲氣十足的地產人做上了營銷總
邏輯也比較簡單，那個時候的企業內部不需要研發不需要探討不需要設計
需要的就是執行，徹頭徹尾地執行，不計代價地執行
執行的目的就是一個：對外能夠點狀地證明自己化地為錢的能力，從而推動更多的融資
所以寫到這裏大家或許可以明白，為什麼恒大以及碧桂園看到三四五六七八線
是他們熱愛三四五六七八線麼
可能熱愛吧
但是更多的原因就是，那裏的樓市相對規範沒那麼嚴格，這才是關鍵
政策邊界比較模糊，是他們最容易發揮執行力的戰場
一塊地從拿下到賣，三個月時間都算充裕的，一個售樓處15天建好都是標配
下沉市場在那個時候成為他們年輕的戰場
現在説這些大家看着挺魔幻，但是這確實成就了他們，而且在過去20年的時間，確實這樣的企業成功了
我的意思是
其實在執行過程中公司內部也有爭議也有矛盾，但是每一次都被一個圓滿故事給掩蓋住了
時間長了從業者也開始懷疑：是不是我自己錯了
這也是為什麼到後期，公司內部推進項目跟投，再往後推進理財，最容易推進的就是公司內部員工
因為那個時候的從業者潛意識地認為：公司應該是對的，畢竟已經對了20年了
02
借新還舊的第二個變化就是，對於企業來説，必須要做大
因為只有做大，才有可能繼續借新
大成為了主旋律，也成為了唯一目的
這也是為什麼排行榜的價值被推向極致
因為規模勝過一切，是否盈利以及是否那麼好都成為了次要因素
所以在這樣的趨勢下，企業的很多動作就開始變形，開發的項目也越來越魔幻
比如恒大開發了海花島，哪怕知道存在大量的違規可能，也必須要開發
比如碧桂園遇見了森林城市，一個在異國相當於半個澳門這麼大的項目
包括融創拿下萬達的文旅城，以及各個房企落位的小鎮項目，足夠大的項目也就創造了足夠的可能
過去的“成功經驗”，也讓他們覺得，真的可以開發下這個項目
在這個節點，不論是企業規模、項目規模、債務、利率，都推高到極致
而關於現金流的萎縮則開始出現頹勢
房產去化速率也開始放緩，城市發展的速度也不如往常的那麼迅猛
後面的故事，大家也都知道一二了
03
這就是這樣的企業在過去這些年的痕跡
所以再來看看
到了中後期之後這些房企們試圖解困的方式
當地產已經到頭了之後，大部分企業採用的方式還是借新還舊
就是造一些新的概念，比如恒大的汽車，碧桂園的機器人，融創的影視文化
小一點的企業可能就開啓自己的運營模式
不論是商業持有還是住宅代建，都在用輕資產的模式對外輸出故事，甚至如今在企業內推進的互聯網營銷模式，大概也都是這些邏輯
而關於和地產有關的，我們聽到最多的大概就是保交樓
開發商為什麼也想保交樓
這對外是一個民生，但是對內更重要的事情就是
通過房子交付之後，可以使得項目上的監管資金迴流到集團內部，從而起到回血的作用
理論上來説，推動一家企業所有的房子都能交付，讓散佈在項目公司的錢可以回籠
這也是當下即將暴雷的開發商最需要做的事情
但這個時候
過去20年紮根三四線的戰略又開始反噬房企
保交付本質上也是投入小錢回籠大錢的模式，花一點錢讓小區能夠交房，然後監管的大錢可以回到集團
但是紮根三四線的戰略意味着同樣的一筆錢三四線需要更多的房子才能實現迴流，畢竟一套一線城市房子交付的意義要遠勝過三四線城市
換句話來説，不論是恒大還是碧桂園，保交付這條路也是走得非常艱難
這裏就不得不説一句融創
過去的戰略使得現在融創還有一點喘息
因為十分慶幸的是雖然也同樣的借新還舊
但是好歹融創做的是一二線，而且這個品牌也在高端市場擁有溢價
並且老孫也有一批從順馳開始就跟着他的部下在關鍵時候不離不棄
這也是為什麼融創如今在很多城市還能持續開發，因為通過保交付真的在盤活
這也和遊走在三四線的品牌有了本質不同
這本質上也是時代的選擇，在時代的裹挾下操盤手的定力顯得尤為重要和關鍵
04
所以我們再站在現在來看，再來解讀當下各種紓困政策
很多人都覺得為什麼政策都這麼多了，房企怎麼還救不起來
其實政策的主旨非常明確，就是救項目不救企業
為什麼
其實原因很簡單
如果當下要救企業，有且只有一個辦法，繼續幫助他們借新還舊
因為企業過去的發展路徑以及現在公司的組織架構，都是通過借新還舊的方式成長起來的
如果不繼續用這種方式，等同於摧毀這家企業
但是如果繼續借新還舊，大家也知道，問題只是被掩蓋，反而推高了債務的提升
這也是為什麼恒大這兩年什麼都不做還能夠持續虧損，碧桂園一年的時間不拿地也能夠突然虧損
這背後也是這個原因
類似過去10年被快速吹大的企業，未來的宿命其實並沒有太多區別
或者被一攬子收購
要麼就是持續虧損直到資不抵債
一家企業其實是有基因的
這個基因其實不是品牌口號，從老大到團隊再到終端社區以及入住體驗，很多細節其實各位是可以看到邏輯
規模的大小如今在當下沒有任何意義
一個品牌背後對應的公司是怎麼樣的，如今一個購房者在經歷過這20年也多少有了點印象
而在過去時代洪流裏那些借新還舊的差生們，如今也迎來了機會
現在看他們的擴張內心也別有滋味
很多時候不下牌桌可能就是最大的勝利
不論如何一個行業的浪奔浪湧，迴歸平靜是宿命
這些年多少愛惜羽毛的企業，也在風平浪靜的時候有了更多展翅的可能
這些人好多人離開了房地產
但是同樣很多做奢侈品做快消品包括汽車行業的人開始加入房地產
他們都和我説過差不多意思的一句話：地產這行服務標準挺低的
05
很多事情需要拉長了來看就多少有了點宿命論
過去20年，也有做品質的企業消失，也有現金流崩盤的企業，也有不知道為什麼慢慢消失的品牌
很多時候是時代的力量，很多時候也是操盤手的主觀選擇
成王敗寇
時機是一部分，運氣是一部分，實力是另一部分
很多成就你的也是最終毀滅你的
敬畏之心可能是當下這個環境教會我們最多的事情
而回到行業本身，很明顯週期已經完全地進入下一個賽道
對於大盤而言，化解債務的方式之一其實也包括了讓一些企業破產，這麼來説雖然殘忍，但也確實是事實
祝願每一個企業都能逢凶化吉
不是上面説的一些，而是另一些的其中之一
如果還有劫後餘生，要記得當下救命的東西到底是什麼
以上為正文，來自真叫盧俊