接盤俠等待接盤俠_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密08-17 07:52
文 | 內幕君

文/狗蛋本蛋
世界上的接盤俠分兩種,一種是臨時接盤俠,主打一箇中間商賺差價。
另一種是終極接盤俠,負責被賺差價。
四大AMC屬於第一種。
華融、信達、東方、長城四家資產管理公司,20多年前為了剝離四大行不良資產而成立。這四大AMC生來是接盤俠的命,做的是中間商的生意。
根據不良資產包類型,這些AMC有不同處置方式。比如,針對不良債權資產,可以低吸高拋;債轉股資產,可以進行重組等資本運作,價值最大化後再拋。
他們從銀行等機構接過的不良資產包,都遠低於賬面原值,通常可以逆週期買入,順週期賣出,只要拿捏好跨週期平衡,一買一賣之間就把錢賺了。
四大AMC在業績巔峯時期,實現淨利潤都在百億元以上。
以2017年為例,資產規模1.4萬億的信達,實現淨利潤181.2億元,資產規模1.87萬億的華融,實現淨利潤265.88億元。
而最近幾年,四大金剛的盈利能力不斷下滑。
去年,已經連續8年淨利潤超百億的信達,淨利潤降到63.13億:
創下十二年來新低。
另一巨頭華融則出現鉅額虧損,全年淨虧損275.81億元。兩家公司在業績報告表述中都提到:
受宏觀經濟形勢及房地產行業下行影響。
四大AMC在過去對涉房類不良債權都存在偏好,地產行業好,他們就好。
反之,地產行業不好,他們也不好。
這裏頭的差別在於,找不找得到終極接盤俠。目前來看,終極接盤俠不太夠用。
8月16日,信達通過阿里拍賣平台,對4筆國通信託計劃受益權及信託費用債權進行拍賣,起拍價22.68億元,競拍將於8月17日10點結束,但沒有人報名,相當於提前流拍。
這已經是第三次拍賣了,比起2021年5月第一次拍賣,起拍價打了8折。
標的所對應的底層資產,多為房產或者酒店債權,其中包含北京朝陽大屯裏316號樓及317號樓部分房產。
更早幾天,8月11日,信達天津分公司處置3户不良債權資產包,抵押物是天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、天津光合谷温泉酒店,同樣流拍了。
麗思卡爾頓酒店是天津最奢華的酒店,可以不加“之一”,客房價每晚超千元,最貴超4000元。
三家酒店都是五星級,均處於正常營業狀態,都算得上優質資產,業內説流拍原因主要是兩點:一是29.59億的起拍價高了;二是目前當前大環境下,面對大宗交易,投資人都變得很謹慎。
今年以來,信達掛出去的涉房大宗不良資產包流拍,似乎都常態化了。
早幾個月前,信達持有的債權本金餘額120億的寶能系債權項目,抵押物包括寶能科技園南區及寶能智創谷等,也沒找到買家。
除了AMC處置之外,法拍涉房資產也頻頻出現流拍。
位於北京朝陽CBD核心,與央視大樓一街之隔的東方梅地亞中心不久前第二次整體拍賣,比起一拍,起拍價降了3個多億至13.2億,不到評估價6成,結局:流拍。
“中國第一高樓”深港國際中心部分資產首拍,結局:流拍。
7月18日-19日,瀋陽市中心的中街商業城進行第二次網絡法拍,起拍價比第一次降了2億,降至9.21億,不到評估價的6成,結局:還是流拍。
這些商業項目都位於一二線城市核心地段,本身較優質。
地產行業持續下行,到目前還沒有止住的趨勢,一定程度上影響甚至加劇了這種流拍。
狗蛋説,所有原因都可以歸結為一條:
敢於撒幣的接盤俠太少。
所以進入2023年,四大AMC都在努力搶接盤俠,避免貨砸手裏,中間商沒有了差價,還得擔心釀成“二次不良”。很明顯一個變化是,他們線下資產推介會越搞越大了。
長城資產3月召開北京房地產業務推介會,推出總規模近600億的多業態地產類資產。
上個月,信達攜手阿里資產在廣州舉辦資產推薦會,涉及500多項商業地產相關資產,債權本金合計近千億元。
最近,華融聯合阿里資產在杭州推介資產,債券規模合計超過600億元,華融深圳推出債權本金約400億元的資產,以上資產包的抵押物涉及商辦、酒店、住宅用地、工業用地等。
狗蛋查了下歷史數據,信達近千億元的資產推薦會,是最近10年來四大AMC單場規模最大的推薦會。
這場推薦會,信達邀請了龍湖、華住酒店、普洛斯中國。
要是時光倒退6年,信達還可以邀請融創、富力出席。
再倒退,還可以邀請萬達。
但現在,這些曾經的接盤俠都成了要被接盤的對象,而不怎麼當接盤俠的,也不輕易當接盤俠。
像龍湖,有錢了選擇提前還債。
去年四大AMC被標普集體下調評級,以目前走勢來看,順週期短期不會到來,還得繼續渡劫。
狗蛋説,其實這些企業也不是AMC的終極接盤俠。
鐵柱不解:那誰才是終極接盤俠呢?
狗蛋説:沒買房的你。
人家做了除降價以外的所有嘗試,鐵柱做了除買房以外的所有支持。房地產是百業之母,你不買我不買,錢流動不起來啊。
因為銷售不給力,南昌縣一樓盤被當地住房保障中心發函,函件內容表達的大致意思是:我們推出了家庭購房補貼、人才購房補貼、房票安置試點等等措施,力度已經很大了,市場整體也有回暖,但你們第二季度竟然才賣了11套,嚴重拖後腿,需要反思,你們要及時調整銷售策略,必要時可以解聘銷售不力的營銷團隊。
現在樓市最大的矛盾是,鐵柱以為上頭還有大招,上頭以為鐵柱還有錢。
這也是接盤俠日益乾癟的錢包,與房價不漲可能還會跌之間的矛盾。
問題來了,接盤這道題該怎麼解呢?