中國房地產報刊文呼籲允許開發商以降價促銷的方式展開自救，大家怎麼看？_風聞

中國房地產報是國家住房和城鄉建設部主管的地產首席財經人文新聞紙。1993年創刊以來，一直以地產公共意見領袖身份，影響着中國房地產業官方、行業、開發商三股力量，成為我國報道住房保障、人居建設、城鄉統籌的最大新聞平台。

原標題：《房地產金融風險加劇 期待調整優化政策儘快落地》

文/城市與區域治理研究院 蘇志勇

8月15日，國家統計局公佈了1~7月宏觀經濟和房地產數據，數據顯示，房地產投資、銷售以及房企到位資金持續下滑。此前央行公佈的社融數據也驗證了房地產市場的低迷。

受房地產市場低迷等因素影響，房企資金鍊持續承壓。國家金融與發展實驗室發佈的2023年二季度報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復甦均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，後續可能仍有房企出現債務違約。

近日碧桂園、遠洋等多家頭部房企接連爆出債務違約風險，此前數十家已經暴雷的房企債務重組之路也是異常艱難。受房地產市場拖累，“中植系”、中融信託相繼暴雷，進一步引發市場對金融風險的擔憂。

7月24日，中央政治局會議針對當前經濟形勢做出部署，特別是對房地產市場以及重點領域風險防範等方面做出重要表述，首次明確提出，“適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。各相關部委和四大一線城市也相繼做出表態。

政策導向已經非常明確，接下來會有怎樣的具體政策，何時出台？市場對此充滿期待。

一線城市的政策空間

中央政治局會議以及住建部表態進一步落實好各項政策措施後，一線城市也相繼表示，將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。一線城市鬆綁政策已經“箭在弦上”。至於具體會有哪些政策調整，業界呼聲最高的主要集中在以下幾點：

一是取消“認房又認貸”。目前包括四大一線城市在內的16個城市仍然採取“認房又認貸”政策，其中尤以四大一線城市最為嚴厲。按二套房標準，北京普通住宅首付比例為60%，非普通住宅為80%；上海普通住宅首付比例為50%，非普通住宅為70%；深圳普通住宅首付比例70%，非普通住宅為80%；廣州首付比例為70%。二套房貸款利率方面，北京、上海在LPR基礎上加點105PB，廣州、深圳在LPR基礎上加點60PB。“認房又認貸”政策對居民改善性居住需求造成嚴重製約，亟待做出調整。

二是適度降低二套房首付比例和貸款利率。如上述數據，目前四大一線城市二套房首付比例和貸款利率明顯偏高，仍有較大調整空間。在政策上可以採取“一區一策”甚至“一項目一策”，對於非核心區、遠郊區項目，可以適當降低首付比例和貸款利率，鼓勵核心區人口向外圍疏解。

三是調整普通住宅認定標準。以北京為例，按照北京現行的普通住宅標準，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格範圍內，則被劃為普通住宅。目前北京住房均價已經超過6萬元/平方米，五環內更是罕有單價6萬元以內的房子。按這一標準，北京絕大部分項目都被劃為非普通住宅，而非普通住宅首付比例、貸款利率以及契税等都遠高於普通住宅。

四是適當放開商住項目的限購限售。2017年之前，一線城市大量商業用地被開發為商住項目，隨着“限商”政策出台，商住房市場迅速被“冰封”，開發商被深度套牢。以北京為例，據統計目前有230多個商住項目，存量面積1800多平方米，沉澱資金高達8000億元。放鬆商住項目的限購限售，不僅可以盤活存量資產，平抑過高的房價，而且深陷商住房泥潭的開發商也將得以解套。

除此之外，包括放鬆限購、限價、限售等限制性措施，適當放鬆積分落户等，任何一項政策鬆動，都可能對市場產生積極影響。有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動什麼，工具箱一大把”。儘管一線城市有着豐富的政策工具，但尺度如何把握還需謹慎。

政策工具需更精準有力

下半年以來，房地產政策工具箱正在逐步開啓。

7月10日，央行、國家金融監管總局發佈《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，將“金融16條”中有關政策適用期限延長至2024年底。

7月24日，中央政治局會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

住建部隨後表態，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

地方政府也在積極落實中央政治局會議精神，研究出台新一輪政策措施。其中鄭州率先推出支持房地產市場平穩健康發展的15條措施，其中包括取消限售、利率調整、“認房不認貸”、降低交易税費等內容。南京緊隨其後，出台了包括住房補貼、集體土地房屋徵收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8項措施。合肥則大膽提出推進商品房“現房銷售”試點、探索商品房銷售按套內面積計價、探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”等舉措。

近日有媒體曝出，福州、廈門、成都、瀋陽等多個城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消後，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。

儘管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但從市場反應看，政策效果並不明顯。究其原因，關鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。供給端，民營房企的融資環境並沒有實質性改善，大批已經暴雷的房企仍在死亡線上掙扎；未暴雷的房企也因市場形勢惡化，逐步滑向風險邊緣。需求端，市場預期不穩，居民消費能力減弱，加之一些城市限購、限貸、限價等政策措施依然嚴厲，嚴重製約了市場恢復進程。

針對供需兩端存在的問題，政策發力點應圍繞“保、松、降”三個字展開。“保”即保房企資金鍊、保交樓；“松”即放鬆一切制約房地產市場健康發展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降税費、降房價。特別是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以儘快回籠資金。