溢價50倍，9萬/平米豪宅預售，李嘉誠贏麻了！_風聞

他把商業做到了極致！

**北京東四環外朝青板塊的豪宅項目“御翠園”已經拿到預售證，即將開啓預售。**原本吹風價是10萬/平米，但李嘉誠“不貪了”，預售價比吹風價便宜10%，賣9萬/平米起步。這個營銷套路在汽車圈是最為常見的。在新車正式預售前，找各大媒體主動曝光一個吹風價，比預售價高那麼一兩萬。等到新車發佈會開始的時候，正式預售曝光，普遍都比吹風價要便宜。

這樣做，就可以吸引業主提前交定金，趕緊鎖定訂單。長實集團對“御翠園”的營銷套路，就是這樣的。可是，這個定價比賣車要精明得多。隊長查了一下，北京朝青板塊的二手房，普遍價格都在7到9萬之間，而長實集團推出的“御翠園”是當地的一個豪宅項目，起售價竟然也只要9萬，最高價才10萬。

對比二手房，這個價格就超級有誘惑力了。能拿出八九百萬去買二手房的人，也不在乎多加一兩百萬去買李嘉誠的御翠園。**對周邊板塊而言，御翠園豪宅的性價比非常高。**在這個爛尾樓遍地的年代，御翠園還沒有爛尾的風險，它已經基本建成了，就剩門窗玻璃沒裝了。現在買，明年就能交房拿到鑰匙。但它的競爭對手一個接着一個爆雷的時候，長實集團反而成為了最突出的那一家。

事實上，御翠園項目的地塊，是長實集團在2001年就競拍拿下了。當時的土地成交價是7億元，樓面價1700元/平米。可李嘉誠就一套打法縱橫大陸房地產市場20多年：捂盤！

根據中國法律，住宅用地拍賣出去後，開發商必須在2年內動工。如果在2年內沒動工，當地政府有權無償收回土地。恒大就因財務爆雷，很多工地超時未開發，被當地政府無償收回。

可李嘉誠很雞賊，拿地不開發，緩開發，僱傭幾個保安，幾個工人，在工地上摸魚。**你説他沒開發，他開發了那麼一點點。你説他開發了，但工地上又到處是荒地。**2004年的時候，成都把城南新區商住地塊低價賣給長實集團，希望藉助長實集團打造一個繁榮的商業區，加速成都的城市化。長實集團僅支付了21.35億元，樓面價1030元/平米。可長實集團拿下地塊後，不開發，緩開發，足足捂盤16年。

最後，他直接把地賣了，套現跑路。成都市政府吃了個大虧，直接拉黑長實集團，限制金融機構對長實集團提供貸款。

北京御翠園地塊也是這麼一直捂盤，捂到今天，長達22年。御翠園預售9萬/平米起，最高9.9萬/平米，對比當年1700元/平米的樓面價，已經翻了52.9倍！僅這一單，長實集團就贏麻了。

可偏偏這個時候，還不好處罰長實集團。一方面是，他鑽了監管的空子，在程序上是合理合法的。另一方面是，國內正需要刺激房地產，來扭轉低迷的房地產市場。長實集團的房子要是能帶動北京樓市，對地方政府有利。李嘉誠掐準了這個時間點出售，就不怕北京拉黑長實集團，再稍微降價，又迎合了政策導向，天時地利，都被他佔了。

在人和這塊，他的豪宅不賣給窮人，只要有富人願意接盤，就可以了。在富人眼裏，御翠園這個樓盤的價格、地段、配套都是相當不錯的，規劃有聯排別墅18棟，很符合北京新晉富人的生活需求。而且，因李嘉誠在價格上做了一定的讓步，未來，在二手樓市場，御翠園的房價還可能進一步上漲。

而今的中國房地產市場呈現出兩極分化的特徵，一邊是豪宅價格不斷攀升，持續上揚，而剛需房價格跌又跌不去，賣又賣不動，處於一個極為尷尬的橫盤階段。此時，略微降價賣豪宅，就是一個特別好的生意。

和長實集團對比起來，內地房企都是中國城市的建設者，老實人。因為內地房企缺錢，只能走“高週轉、高槓杆”路線，從銀行拿了錢，就必須馬上動工，馬上開發，建好樓就趕緊賣了，賣了回款再拿地，如此循環反覆，中國城鎮化僅用40年，就走完了發達國家200年要走的路。

**而李嘉誠能做到拿地不開發，就在於他的資金實力太雄厚了。**他不需要找銀行貸款，或者貸款很少，利息成本很低。他用自己的錢就可以大量買地，然後，囤着不開發。他才不管中國城鎮化的進程，也不管中國經濟的騰飛。他就等着中國一部分人富起來以後，專門做那少數人的生意，不做大多數人的生意。

他甚至都不開發土地，不賺購房者的錢，直接拿地，賣地，賺同行的錢。在成都，就是因為不賺房子的錢，主要賺土地溢價的錢，做的太過分了，才被成都拉黑的。

從商人角度來看，李嘉誠已經做到了極致，放眼整個華人世界，都沒有人比他的商業模式更精明瞭。

長實集團不創造財富，只做財富的搬運工。