放開房企降價促銷，需要一個前提！_風聞

中國房地產報撰文稱，應該允許房企降價促銷。

這是官媒首次在房價上提議鬆綁。

這句話有兩層含義，第一層是，房企想降價促銷，回籠資金，改善現金流。第二層是，地方政府不許房價降價，想穩住房價，穩定金融體系，避免老百姓的財富流失。

**站在不同的立場，就會有不同的觀點。**房企就不用説了，恒大、融創、建業、富力、碧桂園等聲名赫赫的大房企，一個接着一個的爆雷了。碧桂園在現金流告急後，就發了一個通告：“集團現金僅夠滿足保交樓和日常運營。”也就是説，銀行貸款、美元債、私募基金、供應商貨款等，都靠邊站，暫停支付了。要換上這些債，得靠後續的銷售回款。如果銷售回款不給力，後續的債務恐怕償付率難以保障。

可理想很豐滿，現實很殘酷。當下的中國房地產市場呈現出兩極分化的特點，豪宅供不應求，價格持續上揚，剛需房少人問津，賣不動。房企想降價促銷，但各地方政府又下發了限跌令，不許房價大幅下跌。這就讓房企陷入了一個進退兩難的局面：不降價，賣不動，想降價，有限跌令。

在這背後，其實就足以證明：**當下的房地產市場橫盤不完全是市場化的，而是靠人為硬撐的。**在許多三四線城市，當地的房價是過高的。一些人在網上帶節奏，説限制房價跌，是因為地方政府仍然想靠賣地去補貼財政。這個説法是非常短視的。限跌令出台的真正原因是，為了避免大部分人房產的迅速縮水，以維持金融穩定。

在最近這幾年裏，“斷供潮”這個詞已經上過很多次熱搜了。前不久，有自媒體發文稱，深圳斷供房已經超過14萬套。但這一數據遭到深圳市政府的否定，認為其是造謠。可全國範圍內“斷供房”的持續增加，是難以忽視的事實。為什麼會出現很多“斷供房”？主要有兩個原因：

**其一是，失業了，確實供不起了，被動斷供。**這個不需要隊長深入去講了。

**其二是，房價跌的太猛，尚未償還的利息都比房價高了。**隊長給大家舉一個例子：你買了一套房，價格200萬，首付60萬，貸款140萬，期限30年，利率5.5%，等額本息償付方式，利息總額為146萬。你買下這套房子的真實成本就是本息合計346萬。

如果房價上漲，漲到350萬，算上契税、增值税等成本，差不多就是不賺不虧，剛剛好。可如果房價下跌，跌到146萬。你再看，問題就出現了。你不要這套房子，重新攢錢，僅利息就可以全款買一套新的了。這時候，就會出現很多人主動斷供。主動斷供和被動斷供的性質就完全不同了。

被動斷供，我們只需要努力恢復經濟，改善就業，很多人有了工作，就會償還欠下的房貸，重新續上，但主動斷供，就不可能續上房貸了。因為這房子已經不值錢了，免費送都沒人要。

鄭州就有一個業主，因房價跌的太狠，他就不要房子了，只要有人願意接手房貸，繳納契税、增值税，這套房就免費贈送。可越是免費的，往往並不便宜。它背後是跟這套房子同等價值的利息，看似免費，可你接手剩餘房貸後，那個利息也可以買一套全新的了。所謂的“免費送”，本質是“零首付”+剩餘房貸。

可現在的人都很聰明，都不是大傻子。在這種情況下，越是免費送，越是送不出去，沒人願意花一套房的利息，去接手一套二手房。我們的輿論中，老是熱議房價太貴了，年輕人買不起房。可這種輿論是片面的，還有很多很多中年人已經買上房子了。這些中年人已經奮鬥了十多年，才買上一套房。為了讓年輕人買上房子，是不是應該犧牲中年人的房產價值？在隊長看來，中年人也需要保護。

**年輕人還可以躺平，擺爛，啃老，可中年人拿什麼去躺平？拿什麼去擺爛？也沒得老可以啃。**一箇中年人，起碼70%以上的財富都集中在房子上了。剩餘的財富中，還有很大一部分都集中在貸款上。我們老説，有恆產者有恆心。如果連奮鬥一輩子的房產都不值錢了，中年人的餘生都該如何去慰藉？那些犧牲掉的青春，又該如何來補償？

降房價，是為了給年輕人一個家，不降房價，是為了給中年人的青春奮鬥一個交代。如果大量的中年人斷供，就會發生一個更可怕的事：系統性的金融風險。

如何在這二者之中尋找一個平衡呢？隊長倒是有一個兩全其美的主意：降利率。

**不只是降低新增房貸利率，也要降低存量房貸利率。**中年人斷供，核心就在於剩餘利息超過房價。但如果給存量房貸款降利率呢？給中年人減壓呢？讓高位上車的業主，剩餘房貸利率跟着房價一起降，讓銀行去吃虧，把利益讓渡給已經購房的業主和尚未購房的年輕人，雙管齊下，是不是就都解決了呢？

同樣一套房，房價降低40%，利率也跟着降低40%？行不行？唯一需要做出較大犧牲的就是銀行。要想挽救當下的房地產市場中，總得有人去做出一定的犧牲。

**在銀行、地方政府、房企、業主四個羣體之中，真正抗風險能力最強的也只有銀行了。**如果真的打算放開房價降價促銷，最好是做好一個前提：把存量房貸利率也降下來。反過來看，如果存量房貸利率降下來了，那麼，距離放開房企降價促銷也就不遠了。