穿越週期，龍湖提供了一個範本_風聞
Tech星球-Tech星球官方账号-聚焦互联网前沿科技和新商业。08-25 09:49
來源 | Tech星球
文 | 王琳
未來要怎麼辦？這是在供需關係發生巨大變革的房地產市場裏，橫亙在幾乎所有企業頭上的命題。
龍湖似乎已經解開了謎題。今年上半年提交的半年報中，龍湖不僅實現了銷售額和利潤的雙增長，更透露出了一個令市場眼前一亮的信息，運營和服務構成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%。更重要的是，運營+服務，這兩個經營性業務已經能夠實現50%以上的利潤佔比。
對於房企來説，這意味着公司的利潤結構實現了根本性轉變。開發、運營、服務三大業務板塊相輔相成，這是一個更穩固、更抗風險、更適合未來行業發展方向的組合。它讓龍湖從根本上轉變了經營模式，邁入了高質量發展的新紀元。
過去30年，在安全第一的大前提下，龍湖一直擁有剋制、審慎的財務盤面，降低了資金風險。現在來看，龍湖為更多依然處於轉型困境中的房地產企業提供了一個高質量經營範本。透過龍湖，我們可以看到未來房地產企業的雛形。
長期自律換來的逆勢上行
在交付難題頻發、流動性不足，信心亟待恢復的房地產市場，龍湖給行業注入了一劑強心劑。
今年上半年，龍湖地產交出了一份遠超行業平均水平的成績單，實現全口徑銷售金額985億元，同比增長15%。而國家統計局的數據顯示，2023年上半年商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。
對比百強房企，龍湖的增長依然出色。中國房地產大數據應用服務商克而瑞的數據顯示，上半年百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%。
不僅僅是銷售額，在約60%的上市房企預計虧損的情況下，龍湖集團實現了核心淨利潤的正向增長。2023年上半年，龍湖集團實現股東應占溢利為80.6億元，較去年同期增長7.73%。剔除公平值變動等影響後，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。
穩健的財務數據背後，是龍湖長達30年的自律和堅持。房地產是一個光鮮而兇險的行業，在其他房企把規模放在第一位，不計成本擴張時，龍湖選擇了安全。
即便是在地產行業的黃金十年裏，龍湖也沒有大幅度加槓桿，其淨負債率始終未超60%。這家公司始終堅持不拿貴的錢，不拿貴的地。
2022年，龍湖在整體公開市場拿地的平均溢價率是4%，其中有60%的土地是零溢價率拿地。2011年-2021年，龍湖的融資成本從6.2%下降至4.14%，幾乎和央企相當。
2023年上半年，龍湖集團平均融資成本4.26%，亦處於行業低位。
長期自律為龍湖帶來了更加強勁的生命力。龍湖已經連續七年滿足“三道紅線”要求，截至今年上半年底，龍湖的淨負債率約為57.2%，現金短債比1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低。
龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平在年中報中提到，剋制、審慎並高度自律的財務盤面，是集團擁有戰略主動性的前提。
三年前，龍湖就提出降負債的管理策略。2023年7-8月，龍湖已累計償還83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債僅剩下11月到期的1.19億元。在其他民營房企債券不斷展期的當下，龍湖已基本償清了年內到期所有債權。
此外，龍湖已經開始提前償還明年的到期銀團。於2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，並計劃在年內全部提前償還剩餘部分。截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。
提前還債更加證明了龍湖財務的安全和穩定性，為低迷的房地產市場帶來了一絲曙光。
多航道協同，龍湖超越龍湖
不可否認的是，房地產未來依然會是國民經濟支柱之一，但高資產高週轉的模式可能已經並不適應未來的發展。在新的供求關係下，房地產行業需要在增量與存量市場間尋找新的平衡點，找到除去開發業務之外的第二增長曲線，甚至第三增長曲線。這考驗公司的戰略眼光。
2011年，龍湖做出了“擴縱深，近城區，控規模，持商業”的戰略選擇，此後的11年，他們堅持每年銷售回款的10%投入商業地產。2016年8月17日，龍湖宣佈正式涉足長租公寓業態推出“冠寓”品牌。
這兩個業務的共同特點是前期投入巨大，回報週期漫長，是一門需要強運營能力的苦生意龍湖也曾面臨公司內外的壓力，但這並沒有動搖他們的決心。
龍湖堅持在晴天修屋頂。換來的成績是，龍湖集團從重慶北城天街起步，一步步成為一二線城市TOD（即地鐵上蓋物業）的範本。2021年，龍湖冠寓成為了第一個盈利的集中式長租公寓運營商，如今冠寓的產品迭代依然在延續。
財報顯示，龍湖集團2023年上半年權益銷售額同比增長16%至656億元，同期經營性收入122億元，佔比20%，其中運營和服務收入分別為63和58億元，未來還會持續提升。
這讓龍湖擺脱了以地產開發為主的單一業務模式。如今的龍湖已經形成了地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道，其中商業投資和長租公寓屬於運營板塊，物業管理、智慧營造屬於服務板塊，龍湖藉此形成了1+2+2的佈局。
三大板塊可以突破時間與空間的界限，為龐大的客户羣體提供服務。比如，由北京北五環汽配城、建材城改造而來的北京龍湖藍海引擎產業園，其中B館是由龍湖龍智造提供EPC（設計、採購、建造一體化）服務，包攬項目土建改造、幕牆改造、機電及室內精裝等；龍湖智創生活服務於樓宇管理、節能降耗、應急管理等大樓重點工作。
不可否認的是，開發業務依然是龍湖的基本盤。2023年上半年，地產開發業務實現營業額498.7億元，交付物業總建築面積為383.2萬平方米，開發業務結算毛利率為14.3%。
在整個行業都在力爭“保交樓”的背景下，龍湖上半年交付84個項目，6.2萬套房源，100%如期交付，20%提前交付。
土地儲備上，龍湖依然堅持佈局一二線城市，上半年新增20幅新地，分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等地。新增土地儲備總建築面積為257萬平方米，權益面積為184萬平方米。這大大充實了可銷售資源。
截至2023年6月底，土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理。
在“一個龍湖”的宗旨下，開發業務的良性增長能為其他業務的發展提供更多助力。反過來，運營和服務業務也可以反哺開發業務。比如，利用商業、長租公寓以及智創生活的資源，通過老帶新驅動現房的去化。
更重要的是，龍湖形成了一個更抗風險的業務組合。開發週轉快、規模大；運營是一個重資產沉澱的業務，毛利率很高，ROE低；而服務屬於輕資產的，高ROE的業務。“1+2+2”的業務結構可以讓龍湖在保持比較高的ROE下，不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模、銷售的增長。
龍湖向所有企業提供了一個穿越週期、對抗風險的範例。這是一種更適應未來房地產市場的高質量發展模式。龍湖也擁有了更多底氣去面對週期性的市場波動。