房地產人的未來，會不會在……？_風聞

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· 劉子 | 文·

鄉村來了新客人

近期在各地鄉村調研，發現一個現象，許多剛剛“逃離”出來的地產人，正在組團奔赴鄉村。

筆者一位朋友，正籌劃鄉村領域的創業，找過好幾波投資人。即便要價很低，也紛紛折戟——投資人要麼殺價厲害，要麼大談退出邏輯，要麼對商業變現提出過快要求。顯然，玩金融的，還看不上鄉村。

前不久，他找到一位房地產老領導交流動態。老領導前幾年激流勇退，放棄公司允諾的期權、跟投回報，在地產暴雷潮之前果斷離職，這兩年正處於悠閒的退休狀態。

老領導有一定資產，跳出了地產思維和焦慮狀態，又在遊山玩水的過程中，對社會運轉和鄉村振興有了更清醒的認知。問了朋友價格後，當場痛快地決定投資，讓朋友油然一種“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫”的感受。

這個朋友的境遇並非孤例，近期很多鄉建朋友的身邊，都多了一些潛在投資人——“前地產人”：他們有的剛剛從地產行業中撤出，有的正打算轉型出來，有的已觀望了一兩年。他們有一定職級和資金實力，深感城市範圍內轉型成本和創業壓力的巨大，而試圖從鄉村尋找機會。他們放下以往的身段，到處學習，跟着邊走邊看，尋找投資機會，又不時從地產行業角度提出一些主張，給到許多鄉村建設、運營者新思路。

上週，在温州泰順縣某民宿村，我就看到兩個福州“地產團”在古村相遇。其中一個團，由一位央企地產企業高管帶隊，一邊團建，一邊探索鄉村文旅的發展機會；另一個團，則是福州當地“地產自媒體團”，幾位自媒體人與幾位離職的地產人組團出來學習。雙方不少人還相識，在民宿主理人組織的夜話中不期而遇，互相調侃着抱團出來“找出路”。

在“夜話”過程中，兩支“地產團”都一改輕鬆的團建氛圍，就鄉村民宿、文旅、文創等問題，與相關主理人交流到半夜十二點。問題之細，讓我都感到驚訝。幾個鄉建者不禁感慨，地產人真要決定幹鄉村，真怕幹不過他們。

第二天，民宿主理人給出的數據，也側面反映了這一點。近期她們接待的團建、企業研學中，大約有六成是地產人，剩下四成才是策劃人、主理人、青年社羣等傳統鄉村研學羣體。

肉眼可見地，鄉建者們期盼已久的城市援軍——房地產人，的確華麗麗地來了。

鄉村振興急需新力量

這顯然是鄉村振興的一陣甘霖。

縱觀過去十多年的鄉村振興進程，總體還是以城市知識分子為主導，短板日益明顯。

2010年左右，是中國文旅、民宿發展的開端。彼時，一批設計師、教授、藝術家紛紛反思城市生活問題，自發、陸續地來到鄉村，以民宿為切入，掀起了持續不斷的民宿經營熱潮。

他們親力親為，除了鄉村建設，更為鄉村帶來了文化力的巨大提升。隨之，文化結合傳統旅遊、農家樂業態升級，推動了現代文旅產業的誕生。

2015年左右，鄉村振興迎來了第二批知識分子。彼時，中國製造業產能明顯過剩，城市進入供給側改革序列，其間，大量高知城市中產從管理或專業技能崗位中跳脱出來，在鄉村民宿、文旅、文創、有機農業等領域進行再次創業，推動了中國文旅行業迎來第一波高潮。

期間，城市房地產陸續以文旅地產、旅遊公寓、特色小鎮、田園綜合體等方式進入鄉村，但受制於鄉村土地制度，紛紛淺嘗輒止。

第三批知識分子“下鄉潮”，來自2018年左右。以國家文旅部成立為標誌，疊加國家鄉村振興政策支持，中國鄉村文旅投資迎來新一波高潮。許多城市專業技能者或普通城市中產，紛紛加入鄉村“創業”，在隨後三年的疫情中，民宿、營地、房車、研學等消費升級內容此起彼伏，發展迅速。

時間來到2023年，與大家的期望背道而馳，各種現代文旅的“消費升級”，明顯被以景點遊為核心的傳統旅遊“消費降級”取代，各種民宿、營地、研學、文創等現代文旅經營者普遍生意不佳。更令人擔心的是，伴隨着前面十餘年文旅投資過熱的現實，中國文旅行業也即將進入淘汰過剩產能的階段。

顯然，光靠知識分子，鄉村振興還是走不遠。畢竟，不論從資金、實力，還是從管理、市場運營、社會帶動，抑或抗風險能力、抗壓性等諸方面，在龐大的鄉村振興國家戰略面前，知識分子都顯得力不從心。鄉村振興急需更成熟的市場化力量。

城市房地產人，無疑就是這種力量。得益於過去幾十年房地產的快速發展，大量地產人獲益較豐厚，具備一定的民間投資意願和能力。而經過長期一線市場錘鍊，他們的市場化意識、管理能力、抗壓性，都要明顯強於知識分子羣體。

當前，鄉村振興進入市場化探索的關鍵階段。但大資本（包括房地產資本）進入鄉村還面臨大量現實阻力，而以房地產人為代表的民間中小型投資者，攜資金、市場開拓與運營能力、管理能力進入鄉村，無疑就是水到渠成。

我們要看到、歡迎且積極引導這種類型的市場化新力量！

房地產與鄉村振興內在關聯

一般來説，房地產代表的是城市化力量，它與鄉村振興應該是相左的兩股力量。現實也是如此，城市房地產核心是土地，而鄉村封閉的集體土地制度，阻礙着城市力量下鄉，也是各界熱議的焦點。

但事實上，我們回顧城市發展路徑，就會明白，與城市房地產一樣，鄉村振興當前最大的市場障礙，以及未來最大的市場潛力，都同樣是——土地。

回顧我國改革開放以來的城市化進程，簡要述之，大致經歷了三個階段——

第一個階段是80年代，國家依然延續控制城鄉流動的政策，如嚴控農民進城務工、查暫住證等。

這個階段，中國經濟改革的重心在鄉村，通過家庭聯產承包責任制，將土地分給農民，調動其生產積極性，同時，大力發展鄉鎮企業，解決農民閒時就業問題，這樣，許多地區的農民在家門口就可以“半農半工”，收入迅速增長。以蘇南模式為代表，80年代的中國鄉村發展速度，一度超過城市。

反觀這一時期的城市，廠房、廠礦、機器等大量資產沉澱在國有企事業單位、機關單位手上，價值得不到有效發揮。我國城市發展的第一步舉措，正是起於80年代末期的城市閒置資產大盤活，譬如，廠長承包制、股份制改造、員工持股等。過程中，雖然存在一定爭議，但毋庸置疑地刺激了城市經濟的迅速恢復。

只是，這些“地面財產”顯然數量有限，並不止渴。很快，各地城市政府將目光投向更大的沉澱資產——城市土地。

進入90年代，隨着國家放寬城鄉流動、鼓勵私營及外資企業發展，各地政府充分利用土地國有的制度優勢，利用廉價城市土地大建工業園，繼而以低租、免租甚至補貼的形式，大量招商引資。土地便宜、勞動力便宜，如此巨大的成本優勢，自然推動中國製造業的大發展。

2000年後，我國城市化進入第三個階段，即房地產化運動時期。其中一個關鍵節點，便是2002～2004年《中華人民共和國物權法》的制定，尤其是“城市房屋40/70年產權”的制度設計，完美解決了土地國有與市場需求、市民需求之間的矛盾，使得人人都敢於投入巨資購買房地產資產，瞬間引爆了中國房地產市場。

此後十餘年，是轟轟烈烈的城市房地產化進程，房地產儼然成為大而不能倒的國民經濟支柱產業。隨之，城市政府通過國有土地拍賣、學區房、棚改、撤縣設區等政策，反覆進行土地運作，通過土地的低買高賣，賺取了大量利潤。

進而，城市政府又將大部分利潤投入到城市建設，不斷提升城市建設和產業發展水平，以此聚集更多的人口，而不斷膨脹的人口規模，反過來又可以支撐產業與房地產發展，形成良性經濟循環。

這個循環唯一不好的結果，是城市產業和生活成本不斷被房地產傳導、推升，最終被推到一個令多數城市居民都難以承擔的境遇，直至“房住不炒”的嚴格執行。

當前，城市資產價格高企、製造業產能過剩、房地產陷入困局，而產業升級與消費升級進展緩慢，中國城市化的方向在哪裏，我們恐怕要打一個問號了。

綜上，我國的城市化發展，四十多年間大致經歷了從“閒置資產盤活”到“土地資產盤活”兩大階段。這與緊隨其後的鄉村振興事業，具有較強的指導意義。

正如80、90年代我國嚴守城市土地國有制度，一定歷史時期內，我國都將堅守鄉村土地集體所有制的根本制度。在此背景下，我們不應反覆糾結土地制度，而應像城市化第一階段一樣，將重點放到如何盤活沉澱的閒置資產——譬如，宅基地、拋荒土地、林地、集體建設用地、公共資產等。這些，各地都有很好的“盤活案例”，在此不展開。

隨之，依據城市化發展脈絡，我們也可以大膽地預測，經過一段時間摸索後，我們的鄉村土地也將找到類似城市房地產“40/70年產權”的制度設計，以完美解決國家土地制度與市場需求、“人民羣眾對美好生活的嚮往”需求之間的矛盾。

屆時，像房地產對城市化的推動一樣，中國必將迎來市場經濟範疇上的鄉村大振興。從這個角度上看，房地產人提前介入鄉村，並非只是被動。

思維的切換

當然，當下許多房地產朋友進入鄉村，帶着的還是疑問——做鄉村怎樣賺錢？

這是另外一個層面的話題，各人也各有答案，在此不展開論述。但我要提醒各位新下鄉的市場力量，首先要進行的是思維的切換：

**第一，容忍，甚至享受“緩慢”。**牽涉到國計民生的產業，發展必然有一個過程，像中國房地產一樣，用了三四十年才能走完一個週期，鄉村振興，也必然如此。去分析規律，不要急於求成；

**第二，愛一個人，就不能只愛他/她的優點，缺點也要接受，然後在生活中慢慢改變他/她。**跟鄉村“談戀愛”也是如此。紮根鄉村，就要接受與城市迥異的文化和市場環境，遵循“共同富裕”。先融入，而後再圖緩慢改變；

**第三，鄉村振興與城市化、房地產是兩種不同做法，地產人初入鄉村，需要一個重新調適的過程。**當前，中國已明顯呈現文旅、民宿投資熱，恐將進入一個淘汰過剩產能的階段，研學、親子教育等內容又難以承載“振興”重任，生態農業也正處於低谷……在對相關領域缺乏足夠認知的情況下，宜多觀察、多思考，忌盲目跟風。

根據經驗來看，這個學習和適應的過程，須以“年”為單位。

作為一個曾經的房地產人，和當前的“鄉村工作者”，我對房地產下鄉的“新勢力”表示由衷的歡迎。並期待更多的主流羣體能下到鄉村，深度觀察、交流和實踐。

作者：專欄作家，鄉村振興&縣域經濟學者，“鄉建者小會”發起人。著有《煥新——劉永好和新希望的40年》一書。個人公號：劉子的自留地。