房地產人的未來,會不會在……?_風聞
秦朔朋友圈-秦朔朋友圈官方账号-08-25 08:50

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· 劉子 | 文·

鄉村來了新客人
近期在各地鄉村調研,發現一個現象,許多剛剛“逃離”出來的地產人,正在組團奔赴鄉村。
筆者一位朋友,正籌劃鄉村領域的創業,找過好幾波投資人。即便要價很低,也紛紛折戟——投資人要麼殺價厲害,要麼大談退出邏輯,要麼對商業變現提出過快要求。顯然,玩金融的,還看不上鄉村。
前不久,他找到一位房地產老領導交流動態。老領導前幾年激流勇退,放棄公司允諾的期權、跟投回報,在地產暴雷潮之前果斷離職,這兩年正處於悠閒的退休狀態。
老領導有一定資產,跳出了地產思維和焦慮狀態,又在遊山玩水的過程中,對社會運轉和鄉村振興有了更清醒的認知。問了朋友價格後,當場痛快地決定投資,讓朋友油然一種“踏破鐵鞋無覓處,得來全不費工夫”的感受。
這個朋友的境遇並非孤例,近期很多鄉建朋友的身邊,都多了一些潛在投資人——“前地產人”:他們有的剛剛從地產行業中撤出,有的正打算轉型出來,有的已觀望了一兩年。他們有一定職級和資金實力,深感城市範圍內轉型成本和創業壓力的巨大,而試圖從鄉村尋找機會。他們放下以往的身段,到處學習,跟着邊走邊看,尋找投資機會,又不時從地產行業角度提出一些主張,給到許多鄉村建設、運營者新思路。
上週,在温州泰順縣某民宿村,我就看到兩個福州“地產團”在古村相遇。其中一個團,由一位央企地產企業高管帶隊,一邊團建,一邊探索鄉村文旅的發展機會;另一個團,則是福州當地“地產自媒體團”,幾位自媒體人與幾位離職的地產人組團出來學習。雙方不少人還相識,在民宿主理人組織的夜話中不期而遇,互相調侃着抱團出來“找出路”。
在“夜話”過程中,兩支“地產團”都一改輕鬆的團建氛圍,就鄉村民宿、文旅、文創等問題,與相關主理人交流到半夜十二點。問題之細,讓我都感到驚訝。幾個鄉建者不禁感慨,地產人真要決定幹鄉村,真怕幹不過他們。
第二天,民宿主理人給出的數據,也側面反映了這一點。近期她們接待的團建、企業研學中,大約有六成是地產人,剩下四成才是策劃人、主理人、青年社羣等傳統鄉村研學羣體。
肉眼可見地,鄉建者們期盼已久的城市援軍——房地產人,的確華麗麗地來了。

鄉村振興急需新力量
這顯然是鄉村振興的一陣甘霖。
縱觀過去十多年的鄉村振興進程,總體還是以城市知識分子為主導,短板日益明顯。
2010年左右,是中國文旅、民宿發展的開端。彼時,一批設計師、教授、藝術家紛紛反思城市生活問題,自發、陸續地來到鄉村,以民宿為切入,掀起了持續不斷的民宿經營熱潮。
他們親力親為,除了鄉村建設,更為鄉村帶來了文化力的巨大提升。隨之,文化結合傳統旅遊、農家樂業態升級,推動了現代文旅產業的誕生。
2015年左右,鄉村振興迎來了第二批知識分子。彼時,中國製造業產能明顯過剩,城市進入供給側改革序列,其間,大量高知城市中產從管理或專業技能崗位中跳脱出來,在鄉村民宿、文旅、文創、有機農業等領域進行再次創業,推動了中國文旅行業迎來第一波高潮。
期間,城市房地產陸續以文旅地產、旅遊公寓、特色小鎮、田園綜合體等方式進入鄉村,但受制於鄉村土地制度,紛紛淺嘗輒止。
第三批知識分子“下鄉潮”,來自2018年左右。以國家文旅部成立為標誌,疊加國家鄉村振興政策支持,中國鄉村文旅投資迎來新一波高潮。許多城市專業技能者或普通城市中產,紛紛加入鄉村“創業”,在隨後三年的疫情中,民宿、營地、房車、研學等消費升級內容此起彼伏,發展迅速。
時間來到2023年,與大家的期望背道而馳,各種現代文旅的“消費升級”,明顯被以景點遊為核心的傳統旅遊“消費降級”取代,各種民宿、營地、研學、文創等現代文旅經營者普遍生意不佳。更令人擔心的是,伴隨着前面十餘年文旅投資過熱的現實,中國文旅行業也即將進入淘汰過剩產能的階段。
顯然,光靠知識分子,鄉村振興還是走不遠。畢竟,不論從資金、實力,還是從管理、市場運營、社會帶動,抑或抗風險能力、抗壓性等諸方面,在龐大的鄉村振興國家戰略面前,知識分子都顯得力不從心。鄉村振興急需更成熟的市場化力量。
城市房地產人,無疑就是這種力量。得益於過去幾十年房地產的快速發展,大量地產人獲益較豐厚,具備一定的民間投資意願和能力。而經過長期一線市場錘鍊,他們的市場化意識、管理能力、抗壓性,都要明顯強於知識分子羣體。
當前,鄉村振興進入市場化探索的關鍵階段。但大資本(包括房地產資本)進入鄉村還面臨大量現實阻力,而以房地產人為代表的民間中小型投資者,攜資金、市場開拓與運營能力、管理能力進入鄉村,無疑就是水到渠成。
我們要看到、歡迎且積極引導這種類型的市場化新力量!


房地產與鄉村振興內在關聯
一般來説,房地產代表的是城市化力量,它與鄉村振興應該是相左的兩股力量。現實也是如此,城市房地產核心是土地,而鄉村封閉的集體土地制度,阻礙着城市力量下鄉,也是各界熱議的焦點。
但事實上,我們回顧城市發展路徑,就會明白,與城市房地產一樣,鄉村振興當前最大的市場障礙,以及未來最大的市場潛力,都同樣是——土地。
回顧我國改革開放以來的城市化進程,簡要述之,大致經歷了三個階段——
第一個階段是80年代,國家依然延續控制城鄉流動的政策,如嚴控農民進城務工、查暫住證等。
這個階段,中國經濟改革的重心在鄉村,通過家庭聯產承包責任制,將土地分給農民,調動其生產積極性,同時,大力發展鄉鎮企業,解決農民閒時就業問題,這樣,許多地區的農民在家門口就可以“半農半工”,收入迅速增長。以蘇南模式為代表,80年代的中國鄉村發展速度,一度超過城市。
反觀這一時期的城市,廠房、廠礦、機器等大量資產沉澱在國有企事業單位、機關單位手上,價值得不到有效發揮。我國城市發展的第一步舉措,正是起於80年代末期的城市閒置資產大盤活,譬如,廠長承包制、股份制改造、員工持股等。過程中,雖然存在一定爭議,但毋庸置疑地刺激了城市經濟的迅速恢復。
只是,這些“地面財產”顯然數量有限,並不止渴。很快,各地城市政府將目光投向更大的沉澱資產——城市土地。
進入90年代,隨着國家放寬城鄉流動、鼓勵私營及外資企業發展,各地政府充分利用土地國有的制度優勢,利用廉價城市土地大建工業園,繼而以低租、免租甚至補貼的形式,大量招商引資。土地便宜、勞動力便宜,如此巨大的成本優勢,自然推動中國製造業的大發展。
2000年後,我國城市化進入第三個階段,即房地產化運動時期。其中一個關鍵節點,便是2002~2004年《中華人民共和國物權法》的制定,尤其是“城市房屋40/70年產權”的制度設計,完美解決了土地國有與市場需求、市民需求之間的矛盾,使得人人都敢於投入巨資購買房地產資產,瞬間引爆了中國房地產市場。
此後十餘年,是轟轟烈烈的城市房地產化進程,房地產儼然成為大而不能倒的國民經濟支柱產業。隨之,城市政府通過國有土地拍賣、學區房、棚改、撤縣設區等政策,反覆進行土地運作,通過土地的低買高賣,賺取了大量利潤。
進而,城市政府又將大部分利潤投入到城市建設,不斷提升城市建設和產業發展水平,以此聚集更多的人口,而不斷膨脹的人口規模,反過來又可以支撐產業與房地產發展,形成良性經濟循環。
這個循環唯一不好的結果,是城市產業和生活成本不斷被房地產傳導、推升,最終被推到一個令多數城市居民都難以承擔的境遇,直至“房住不炒”的嚴格執行。
當前,城市資產價格高企、製造業產能過剩、房地產陷入困局,而產業升級與消費升級進展緩慢,中國城市化的方向在哪裏,我們恐怕要打一個問號了。
綜上,我國的城市化發展,四十多年間大致經歷了從“閒置資產盤活”到“土地資產盤活”兩大階段。這與緊隨其後的鄉村振興事業,具有較強的指導意義。
正如80、90年代我國嚴守城市土地國有制度,一定歷史時期內,我國都將堅守鄉村土地集體所有制的根本制度。在此背景下,我們不應反覆糾結土地制度,而應像城市化第一階段一樣,將重點放到如何盤活沉澱的閒置資產——譬如,宅基地、拋荒土地、林地、集體建設用地、公共資產等。這些,各地都有很好的“盤活案例”,在此不展開。
隨之,依據城市化發展脈絡,我們也可以大膽地預測,經過一段時間摸索後,我們的鄉村土地也將找到類似城市房地產“40/70年產權”的制度設計,以完美解決國家土地制度與市場需求、“人民羣眾對美好生活的嚮往”需求之間的矛盾。
屆時,像房地產對城市化的推動一樣,中國必將迎來市場經濟範疇上的鄉村大振興。從這個角度上看,房地產人提前介入鄉村,並非只是被動。

思維的切換
當然,當下許多房地產朋友進入鄉村,帶着的還是疑問——做鄉村怎樣賺錢?
這是另外一個層面的話題,各人也各有答案,在此不展開論述。但我要提醒各位新下鄉的市場力量,首先要進行的是思維的切換:
**第一,容忍,甚至享受“緩慢”。**牽涉到國計民生的產業,發展必然有一個過程,像中國房地產一樣,用了三四十年才能走完一個週期,鄉村振興,也必然如此。去分析規律,不要急於求成;
**第二,愛一個人,就不能只愛他/她的優點,缺點也要接受,然後在生活中慢慢改變他/她。**跟鄉村“談戀愛”也是如此。紮根鄉村,就要接受與城市迥異的文化和市場環境,遵循“共同富裕”。先融入,而後再圖緩慢改變;
**第三,鄉村振興與城市化、房地產是兩種不同做法,地產人初入鄉村,需要一個重新調適的過程。**當前,中國已明顯呈現文旅、民宿投資熱,恐將進入一個淘汰過剩產能的階段,研學、親子教育等內容又難以承載“振興”重任,生態農業也正處於低谷……在對相關領域缺乏足夠認知的情況下,宜多觀察、多思考,忌盲目跟風。
根據經驗來看,這個學習和適應的過程,須以“年”為單位。
作為一個曾經的房地產人,和當前的“鄉村工作者”,我對房地產下鄉的“新勢力”表示由衷的歡迎。並期待更多的主流羣體能下到鄉村,深度觀察、交流和實踐。

作者:專欄作家,鄉村振興&縣域經濟學者,“鄉建者小會”發起人。著有《煥新——劉永好和新希望的40年》一書。個人公號:劉子的自留地。