公攤本質上只是一種有價值,但並不完美並且貓膩很多的算法_風聞
Sven-时评人-08-31 15:12
【本文原標題為“公攤面積與房價”,風聞社區有修改】
公攤面積的爭議持續了很多年。公攤到底是個什麼東西?輿論上大家都想取消,最近也有地方政府放出消息,把取消公攤當作房地產市場的一個可能利好。但是頂層的專家就是直接出來説取消公攤不可能。甚至有的就是直接説#孟曉蘇稱取消公攤是把老百姓當傻子忽悠#。當然結果都是被罵的很慘。
那麼公攤到底是什麼?
公攤本質上只是一種有價值,但並不完美並且貓膩很多的算法。
簡單來説大家自己可以測量的,就是自己房子裏面的面積。比如同樣都是套內面積90平的房子,一套老公房,一套高層。算上公攤可能老公房面積是100平,但是高層要120平。
這個區別的核心就是他們的公共面積不同。高層房屋相比以前的老式房子有更大的公共面積。把大眾無法去測量的公用建築面積用公攤的算法攤入每套房子裏面,就是所謂的“公攤”。
注意,在這裏對於一個購房者來説,多一個公攤面積的“數據”肯定不是壞事。通過套內面積和公攤面積的數據,他可以更好的瞭解他的房子。爭議是按哪個數據計費去算房價。
從購房者的角度來説,他們肯定更傾向於用套內面積去計價。因為房子裏面有多少面積,他們自己就可以測量,所見即所得。世界上大多數的國家也都是那麼幹的。而站在政府賣地的角度,用公攤面積來講更加有利。歸根到底也只是算法,而不影響大眾最關心的房價。
因為房產價格往往主要用“比較法”去評估。
簡單理解就是你鄰居家的房子和你家房子差不多價值。類似房子的市場成交價加上一定的樣本數量,就是你房子價值的估值。有的時候會加入一些成本法做平衡。也就是説房價是市場價值決定的,而不是説我們換套算法,房價就變了。
明明理論上應該是市場決定的房價,為什麼大眾會期待説政府改變算法後,讓房價變得便宜呢?
因為我們之前的輿論誤導了大眾,讓大眾對政府產生了不切實際的期望。
話講到這個程度就比較刻薄了。最典型的就是之前打新。大眾在輿論的引導下,普遍認為政府限制了一手房的房價,讓一手房比二手房便宜。尤其是那些剛進入大城市的年輕人,他們的購房行為不是經濟學原理告訴他們的“投資”而是一種“剛需”。
背景就是從我國走出福利分房(年輕人結婚後以夫妻為整體向單位要求分房)後,我們就一直那麼宣傳。講大眾的房子不應該要分,而是要自己去買。尤其是男性,更應該主動承擔買房的“義務”。
在這樣的一種長期宣傳下,他們是真的相信自己未來要結婚,所以“應該”擁有房產;自己未來的孩子“應該”讀更好的學校,所以需要買房。
那麼政府“應該”幹什麼?
想盡辦法把房價降低下來。順着這個節奏,一切的一切,在輿論中都被認為是政府試圖降低房價讓大眾買得起房的努力。讓政府主動取消對政府核算房價更為方便的公攤面積,就成了大眾眼裏一個政府“應該”做的努力。
但是最近的時間裏,他們更多是迷茫。政府的形象似乎突然間就變成了要托住房價的推手。典型的比如這幾天出的“認房不認貸”就是讓大眾可以貸更多的款,用相對更高的房價去買房子。
其實現實中什麼都沒變。一直都是地方政府賣地給開發商,開發商開發了之後賣給大眾。房地產的價值就是由市場的成交來確定。市場上之前是買家多賣家少,房價整體也一直在漲;現在是賣家多買家少,所以價格很難穩定。
政策上希望房地產市場穩定,所以在不斷的做調控。只是大眾需要一些時間去適應自己本來在房地產市場中的角色。他們只是買家或者賣家,而不是“政策的寵兒”。