給認房不認貸，潑點冷水..._風聞

1、這兩天朋友圈炸鍋了

2、當然更加忙碌的是中介門店和售樓處

3、因為上海放開認房不認貸，和其他所有一線城市一樣

4、這被上海樓市視為最近幾年最大的利好，所有從業者都無比的激動和興奮，在期待樓市大年的降臨

5、而且政策除了一線城市在2天之內集中性跟進，更多其他的二三線城市也在快速落地，很明顯所有城市都在抓緊時間

6、9月10月11月，毫無疑問是沒辦法浪費的時間，樓市知道，城市也知道

7、上海當然也知道

8、這個政策對上海樓市有直接帶動嗎

9、當然有，而且非常明顯，未來三個月的成交不論是一手還是二手一定都會有回暖，這一點毫無疑問

10、但是然後呢

11、或者三個月之後呢

12、今天這篇文章，不是給大家帶來情緒，給大家稍微帶來一些相對長線一點的判斷，也是冷靜一點的判斷

13、我想這也是大家關注我們的理由

14、我是盧俊

15、政策的放鬆和嚴控，本質上要看是針對哪一類人羣

16、樓市限購的本質，抑制的是有錢人，就是不讓有錢人可以無節制的買房，所以如果放開限購你可以視為讓城市的富豪們可以更多的買房

17、那認房不認貸呢

18、認房不認貸的本質就是讓中產更好的買房，讓中產更好更方便的換房

19、中產更好買房有兩種方式，一種是減免交易税費，一種是給中產更大的槓桿，認房不認貸屬於後者

20、中產置換的邏輯是先賣房再買房，對於他們來説購買力高度依賴賣房

21、所以上海的第一個變化一定是二手房出現大量的供應

22、大家記住一個事實，高位市場中出現政策放鬆時候最先開始變化的一定是房東端

23、未來3個月最先變化的是供應量，不排除出現砸盤的情況

24、後面需求跟不跟反而是一個值得觀察的問題

25、所以長線看二手房看什麼，其實是看拋盤出來的產品有沒有人接，也就是剛需是否接盤

26、這看剛需多不多，以及剛需是怎麼看市場

27、這一輪的認房不認貸確實也激活一部分剛需，就是在老家有過貸款記錄的外地人，這一次的認房不認貸也利好他們

28、但是到底基數有多少，這是關鍵

29、所以未來真實考驗市場活躍度的還是看二手房市場裏的剛需用户底盤

30、剛需用户如今面臨總量減少和被分流的可能

31、五大新城的一手房其實在持續影響上海二手房的成交

32、這種考驗一定也伴隨着房東和買家的博弈

33、然後聊聊房價，大家可能看到很多輿論的狂歡，但是我的判斷是：房價上漲沒有理由

34、最先一兩個月可能有震動，但是伴隨供應量持續增加，有房東着急賣房降價也是必然

35、很多城市接觸認房不認貸的時候經歷過的畫面，杭州蘇州都沒有看到上漲軌跡

36、上海也沒有這個意外

**37、槓桿放大不代表借的錢不用還，**購買力最後還是收入能力決定的

38、另外還有一個原因，這一輪上海中產置換的唯一方向，去買一手

39、也就是説，他們堅定不移的不來二手房

40、過去幾年，一手房給到太多當地土著有錢人美好了，本土中產也分外眼紅

41、而伴隨着如今一手房的分數降低，中產有了切入這塊蛋糕的可能

42、所以未來他們降價賣房從而換到一手房進入的門票，這件事我一點都不意外

43、所以現在一手房的回暖一定會快過二手房，地產人抓緊窗口期

44、而關於二手房政策有太多的變數

45、所以歸根結底，最後的最後，癥結還是在於剛需總量

46、希望政策端也能看到這個本質

45、三個月後的市場走勢非常關鍵，如果二手市場形成永續循環，那麼上海樓市就有很長一段樓市大年要走

46、整體還是不錯的

47、短期內一定會有房東因為心態好調高報價，遇到這種情況不要理他

48、要相信二手市場的供應量是巨大的，伴隨着一手房源的入市，二手市場的掛牌價心態就會調整下來

49、不出一個月一定會這樣

50、整體的供應量很大，不論一手吸引還是二手供應量巨大的存在就很難讓房價快速上漲

51、這一輪的政策本身，我認為就是激活流動性

52、以及激活銀行在房地產行業的介入深度

53、完成這兩件事，其實目的也就完成了

54、總體來説也是要樂觀，因為從目前來看政策可以持續性的釋放

55、對於上海而言，和其他城市最大的不同就是，政策對樓市有用

56、而且還有後手

57、如果要激活城市剛需，解綁全國最嚴的外地人買房政策即可瞬間釋放；如果要更大激活中產，降低税費和普通住宅的標準即可瞬間釋放；如果要夯實樓市，放鬆限購政策就可以讓富豪進入樓市

58、總而言之，言而總之，上海樓市沒有問題

59、還有太多工具箱可以使用

60、當然可以做2個準備

61、一個是特別樂觀一個是特別理性

62、特別樂觀就是上海樓市快速崛起，一二手房都進入火熱的狀態，那大家需要警惕一件事：政策什麼時候收回

63、這在上海也不是沒有先例，2016年連續兩次的嚴控政策，就是對2015年放鬆之後的收回，前後時間不過2年

64、所以大家也不要期待樓市特別好，特別好往往也意味着特別短

65、當然也做好理性的準備

66、如果，我是説如果，這是樓市最近一年最後一個政策，然後剛需不足夠的時候，可能樓市只有3個月的回暖，然後又是漫長的橫盤

67、樓市橫盤當然也沒問題，我覺得其實也挺好

68、但是如果只要真的想要借槓桿置換的中產兄弟們，這三個月就是你的窗口期

69、硬幣分兩面，好壞都在於看的人

70、對於樓市的判斷也就在於此，記得不論如何，做利於自己的決定，讓自己不後悔

71、如果還有困惑，建議把這篇文章再看一遍

72、各位早安，覺得我還不錯的可以關注我，關注我的買房運氣都不錯

以上為正文，來自真叫盧俊