樓市連夜漲價？別被忽悠瘸了！_風聞

在認房不認貸政策實施後，不少樓盤連夜漲價，還有取消優惠，變相漲價的，極力營造一種“再不買，樓價就要上漲”的緊張氛圍。**房企的目的無非就是讓用漲價來倒逼大家趕緊買房。**可在隊長看來，這個方法已經過時了。漲價去庫存，已是行不通了，這不過是一種簡單的逼單技巧。

買房的人一直都有，但樓市的不確定性會讓購房者猶豫不決，邊走邊看，大家都怕買了山頂票，買完就走下坡路。這時，最好的選擇就是觀望，或者多盯幾個樓盤，看看誰家又打折了，誰家又降價讓利了。等到自己覺得各方面都合適了，差不多了，才會下手去買。

作為房產銷售，在客户猶豫不決的時候，就需要來一手逼單：“趕緊買吧，不買，明天就漲價了。”這種逼單技巧有沒有用呢？還是有一點用的，可以短期內促進成單率。尤其是北上深廣等城市，房價相對比較堅挺，即便有下跌的空間，下跌幅度也已經很有限了。在一個緊張的氛圍中，還是比較容易被忽悠上車的。

但所謂的“房價上漲”，它的市場邏輯還是沒有變化。“漲價去庫存”只適應於大家有錢，隨時可以買，而不適應於大家沒有錢，你漲價，就更買不起了。國家出政策，降利率、降首付，都是因為大家沒錢了，才主動降低購房門檻，讓需要購房，而資金又不足的年輕人，買上自己的房子。在這時候，搞“漲價營銷”，不過是房企的自娛自樂，有那麼一點作用，但作用不大。

沒房的人，暫時買不起房，有錢的人，房子太多，不需要買房。這就是當下，中國樓市的基本現實。對有錢人而言，多買幾套房，就是為了實現房產增值。若是不能實現房產增值，為什麼不把錢握在手裏呢？何必去多持有一套房呢？未來，若是徵收房產税，豈不是增加自己的持有成本？

而且，在認房不認貸政策實施後，出現了一個兩極分化的特點：一個是，房企預售，漲價營銷。另一個是，二手房掛牌量激增。

這個二手房掛牌量激增就很好理解，完全符合政策導向。因為在這一輪房產刺激中，主要針對的就是“住房”，而不是“炒房”。政策鼓勵大家把小房子賣了，去置換大房子，也就是刺激改善房需求。你只要手裏只有一套房，就可以享受首套房的優惠待遇，首付降低，利率降低等。那麼，問題就來了：置換大房子之前，是不是要把小房子先賣了？

那很多人都想趁着政策紅利，換一個大房子，大家都一起去賣二手房。這樣會帶來怎樣的結果？二手房價格坍塌。你想賣，我也想賣。大家都想賣了小房子，置換大房子，可沒有那麼多的買家啊。手裏的房子賣不出去，看中的大平層也就買不了。最後，要麼迴歸平靜，要麼就繼續降價，降到有人買為止。可降得太多了，又虧損嚴重，置換大房子的慾望也就沒了。

預售新房的房企，依然想讓業主相信，房價不會跌，趕緊買吧，買到就是賺到。可二手房市場總能潑一盤冷水，你買了，除了自己住，就很難原價賣出去了。所謂的“房產增值”，在很多時候，都不過是一個泡沫。

我們在思考中國房地產的底層邏輯時，還是原來的那一套：經濟要增長、人口要增加、地塊要稀缺。

像鶴崗那種城市，房價跌成白菜價，反而是不利於安家置業，既不能躺平，也無法享受經濟發展所帶來的紅利。而北京、上海、深圳、廣州這樣的大城市，房價位於全國前列的城市，更適合安家置業。只是，這些城市購房門檻太高。可人往高處走，水往低處流。越是人口流出的地方，越是在接下來的樓市中，難以支撐。

現在不是人口增量市場了，而是人口存量市場。從經濟角度來講，存量人口往哪裏跑，哪裏就更適合安家置業。參考隔壁的日韓，許多小鎮、小村，都會慢慢地衰落下去，人口會越來越少，留下很多無人居住的房子，而像首爾、東京這樣的大城市，則不斷擴張，持續放大規模效應，對人口產生虹吸效應。

買房，從來都不是買一套鋼筋水泥，而是買配套公共設施。為什麼房價取決於地段？本質上就是取決於配套的公共設施，公共投資也需要人口規模才能支持。

以前是鼓勵農民工進城，未來就是人口從縣城、小城鎮、湧向大城市，特大城市，這是中國樓市的大勢所趨。