新政之後，上海售樓處裏都發生了什麼_風聞
北海湾拐角-09-05 10:13
認房不認貸這件事到今天已經是第四天了
關於這件事的走向也許跟各位想的不太一樣，至少跟全上海的房東想的不一樣
9月1日晚上6點21分政策一公佈，鏈家後台1小時多了400套房源、一晚上過去多了近千套房
等到我週日路過普陀某路鏈家門店的時候，中介小哥説短短兩日已經新增7000套二手房
後台房源套數已經從9月1日的14萬+變成15萬+
不過對應的帶看跟成交卻沒有跟上掛牌這種旋轉跳躍的節奏，哪怕新政疊加週日上海9月3日的二手成交也就699套，不少了
但不如想象的多，去年上海二手單日最高成交套數900+
客户都去了哪
很快中介朋友圈公佈了答案
9月1日當晚售樓處開啓全家便利店模式，24小時不打烊
9月2日、3日週末兩天又開啓迪士尼模式，全是人人人
於是上週日我就從家出發，用雙腿+地鐵把上海的北邊跑了一圈
各位可能想象不到現如今售樓處裏這些具體畫面
01
“我手上已經沒房源了”
這幾天的售樓處名場面之一莫過於某新盤售樓處…需要排隊進入
9月3日也就是上週日下午金地峯匯的銷售發出一張圖，當天來買房的客户太多，但售樓處空間有限，已經在外場開啓了排隊模式
也是活久見，三次開盤且一次不如一次的項目，一夜之間售樓處被擠爆了
尤其當天下午還下起了瓢潑大雨，那雨下的雨刮器都來不及刮
但即便如此，大家還是撐着傘也要排隊
哪怕下雨售樓處裏面還是擠滿了人
售樓處你很難抓到銷售，要麼沙盤帶看、要麼癱坐沙發
這裏的渠道銷售鏈家小哥説這裏已經奮戰兩晚，晚晚都過12點
金地峯匯今年7月第二次開盤，開盤情況不理想，跟其他郊區新盤一樣不要積分、去化變慢，到新政前一直處於還剩百來套的續銷狀態
而新政僅僅兩天，這裏至少賣掉一半
打我身後快步走過的案場銷售對新來客户説
我手上真的沒有房源了
相對應的原本可以談的週期、以及禮品都在收緊
這種從不行到行的180°轉變就是此刻全上海售樓處最真實畫面
內中環間普陀區光新板塊的大華峯匯也是如此
內中環十萬加樓盤，上海新房市場回魂丹，樓市再差差不到這裏
但大華峯匯去年12月第二次開盤後，一直到新政前也一直處於續銷狀態
估計連他自己也沒想到趕上了這波新政新房熱
週日中午12點左右，沙盤邊上依然圍滿了客户，而且走了一撥還有新的一撥
如果你這時候走進售樓處，會看到銷售並排坐在你對面，他們不會主動上前
看起來都有點疲憊的樣子，而且所剩房源也是真的不多
在得知我的付款週期比較長的時候，銷售直接但真誠地勸退了我，讓我再等等看其他樓盤
也確實，原本所剩不多的房源，短短兩天就去化二三十套
哪怕再差的户型也得抓緊，去晚了還不一定有
02
“客户比往常多了30%”
沿着11號線我又來到馬陸站附近
圍繞這個站周邊分佈着招商南山虹橋璀璨領峯、象嶼同進虹橋嘉悦府等新盤
我抓了一輛小黃騎行2.3km到了招商南山這處新盤
騎一半的時候開始下雨，但當我衝進售樓處的時候，依然滿滿當當的人
我甚至在售樓處看到了聽過沒見過的有家長帶着孩子來售樓處做作業的場景
這裏的外場銷售跟我描述説週日這天客户量比往常多出30%左右
但他的答案似乎太過保守
這個項目距離地鐵站有一定距離、而且均價達到5.7萬/平，這點相比地鐵站旁、均價卻只要4.9萬/平的其他項目，顯然競爭吃力
也正因如此它的銷售情況不算理想，來諮詢的客户也會被周邊其他項目分流
另一位渠道銷售説這天客户量差不多是以往週日的翻倍不止
新政發佈當晚這裏就加班到半夜12點
9月1日、2日連着兩個晚上都工作到晚上12點多
等到兩天後的週日下午、等我來到現場的時候，看到的都是略顯疲憊的案場銷售、還有往來不斷帶着綠絲帶掛脖的鏈家中介
僅僅兩天
這個5月就開盤，現在一直處於還剩百來套續銷狀態的郊環新盤，就賣掉了50套左右
在聽説北京有樓盤連夜漲價的消息後，我問了身邊的案場銷售，這裏會漲價麼
對方搖搖頭説不會，但是新政前原定的2萬左右的傢俱包等優惠後面不一定有了
也算是難得一次親眼見證新房市場在自己眼前的一次轉身
到了傍晚6點我又去了一個更遠樓盤
直接跨過上海繞城高速，來到郊環外的嘉定-象嶼路勁都會雲境
相比上海市區，這裏距離江蘇太倉更近
但即便如此這個週日的傍晚我還是看到了這樣的售樓處
案場銷售也同樣連續兩天工作到深夜12點，現在也只剩沙盤上的7#樓還有部分高層還在賣
銷售給我看的銷控表上，劃線部分都是一個週末賣掉的
短短兩天功夫一個續銷盤就變成了手慢無的搶手貨
不誇張的跟各位説，就我在售樓處停留的半小時裏就聽到兩次砸彩蛋（有成交）的聲音
將近7點多等我離開的時候，都會雲境的售樓處還是滿滿的客户，有的站在區位圖前、有的站在沙盤的位置跟着銷售的激光筆看來看去
更多的人還在售樓處的那一張張小圓桌前談着樓層、户型、價格、付款週期，以及若有若無的優惠
新房市場説變就變
也是真的沒想到認房不認貸出來以後，最先起身的是新房市場
回顧了下這天看過的四個新盤，雖然我是隨機看的
但總結起來會發現，從內中環到外環外，那些因為種種原因續銷幾個月的樓盤都在這個時候迎來了自己窗口期
哪怕是之前根本賣不動的新盤、以及那種郊環外新盤，在這個背景下也迎來了自己久違的冬天
所以我們才會在朋友圈看到他們熬夜開單、售樓處人滿為患的畫面
03
“70%外地有貸、上海無房的剛需客户”
如果你問一些更細節更深層次的一些發現
我想除了這些售樓處人滿為患或者銷售熬夜開單的畫面之外
這撥衝進場的客羣****本身也值得跟大家分享下
當我坐在招商南山新盤售樓處的時候，坐我對面的一家三口已經在上海以外的地方買過房子
新政前他們的首付是70%
以一套500萬房子的首付，一夜之間從350萬變成了175萬
所以他們才會急衝衝來到售樓處，哪怕要接受案場銷售、鏈家中介聯合攻勢，他們也確實是這次政策放開的頭號受益者
這樣的家庭在上海千千萬萬，他們的具體情況各有不同
但來自案場銷售+鏈家中介聯合認證的一件事
這批衝進售樓處的客户，10個客户裏至少有7位都是那種外地有過購房記錄、但上海無房的客户
**也就是説****70%**客户都是外地有貸、本地無房的剛需
這個情況在內中環新盤案場裏要變一變
在市區內中高端樓盤案場裏，至少一半以上的客户是那種已經賣掉自己房子、準備再買一套的客户
也就是説50%以上客户是賣一買一的剛改
而這種剛需+剛改的置業人羣，差不多是這波成交量裏最廣泛的存在
還有一個比較出乎意料的小細節，就是鏈家的存在量級
幾乎每到一個新盤都可以看到鏈家駐場
強大的客羣線索讓鏈家成為開發商首選渠道
不過轉念一想，鏈家並沒有開啓新一輪強勢人員擴招，如果這羣人去了案場
那勢必二手這個並行的成交圈就會變少
事實上這也是這次新政背後最大的變化
從一開始我們想當然的以為二手會回暖的時候，這股暖流卻拐去了新房
連雨露均霑的意思都沒有
鏈家兩天的後台掛牌從14萬+蹭的一下變成15萬+
但帶看、成交卻沒有什麼誇張轉變
哪怕中介小哥貼出了單日699套的成交截圖
但這是兩日新增掛牌破萬、又是週日、又是新政首個週末背景下的成交
對比之下，遠不如掛牌數字來到搶眼
04
寫到這開發商這波喜報已經可以做拼圖了
也是這樣的售樓處光景，我們看到了史無前例的喜報
不是年報、半年報、也不是開盤、或者什麼重大節點
而單單是一個週末兩日的銷售數據
從第一家開發商發起週日銷售喜報開始，紅紅的喜報就在各家開發商朋友圈蔓延開
普陀金茂府（原景泰府）兩日銷售破1.8億…
還沒開賣的項目也有的發
國貿虹橋璟上第一天認購就衝到210組…
這波熱潮衝擊着全上海的新房市場，續銷的、開盤的、認籌的…似乎都在這個特殊節點找到屬於自己的高光
這就是新政後為各位記錄的第一個畫面
後面我還會追蹤二手市場對新政到底是什麼反應
也希望這些真實的記錄可以讓我們在買房路上多一種聲音
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