給現在買房人的幾個主觀建議_風聞
北海湾拐角-09-06 08:06
這幾天朋友圈夠熱鬧的吧，真的在看房的人我相信也在售樓處和門店裏感受到了狀況
所以如果你是購房者，你會怎麼做
有一些建議是今天作為我本人特別想和大家分享的
事先聲明，非常主觀，你佔到便宜了不用來謝我，你覺得沒道理的也忍住放肚子裏
好了，我弄的差不多了，讓我們開始吧
01
上海樓市最大的變量是什麼
毫無疑問是政策，對不對
政策沒有的時候，大家都焦慮
政策來了全部人都像打了雞血一樣
但是政策的目的，對市場的反應，持續的週期，這些都成為了變量
因為不知道變量是什麼
所以很多購房者、房東、地產人都持續在非常焦慮的狀態
但是能夠看透政策本身，也就在這個行業內利於冷靜客觀
關於政策的解讀，前幾天已經寫過了，十萬加爆文大家辛苦翻閲歷史記錄查看
但是關於後續走勢如何，其實核心就是關注一個元素
就是是否還有足夠的需求進入樓市
不論是被抑制的需求還是創造的需求，只要真實房住不炒需求的，都會在這一輪的調控中被考慮是否釋放
但是釋放與否和順序，核心還是要看動態的市場變化，所以未來政策走勢如何，本質上也看市場反饋如何
有幾個關鍵變量是需要我們長期動態留意的
1、上海中產改善到底有多少量
這是核心的核心
因為本質上認房不認貸的根本就是讓中產更好的借槓桿換房
這個效果如何直接影響了這個政策會持續多久以及要不要跟新政策
**換句話來説認房不認貸這個政策能不能激活足夠多的改善用户進入到樓市裏，**這個就是關鍵
上海樓市有兩條線值得關注
一條是1.5萬套，這是整個市場保持流動性的基準線，也是很多人談論的榮枯線
很多的信心判斷都是基於這個數據
第二條是2萬套，這一條是市場活躍線
這種活躍是大家都最期待看到的，房源能夠正常流動，但是市場也不會過熱
是各個層面都期待上海樓市保持的水準
所以大家這兩個月可以觀察下9月和10月的數據，其實還比較微妙
2、一二手的利差到底持續多久
這其實是需要大家關注二手房的房價波動，本質上也決定了上海樓市的需求變化
如今一手房的火熱，很大程度就是因為一手房在提供槓桿提供品質的同時，也提供了價差
特別是市中心區域相比較周邊二手房都有很大的空間
這件事也就創造了很多需求
這件事在未來的變數也決定着一手房的空間
而後因為政策的進入也帶來了一個變數，認房不認貸當然第一反應是市場的掛牌量的增加
二手房掛牌的增加對於二手房的價格是否會影響，這也是需要持續關注的
如果二手房價格繼續滑落，到一定階段一手房的需求也會受價差的改變而有影響
3、上海城市更新的力度和落地程度
一個城市的房地產發展脱離不了城市建設，當下城市建設的趨勢就是城市更新
老城區的地塊更新以及未來區域內產生的地段能級如今來看至關重要
上海未來一年同樣需要足夠多關於板塊的熱點消息，從而支持樓市的下一輪發展
某種程度上來説利好的兑現比利好的釋放要更加重要
換句話來説，我認為關於區域升級和發展的落地程度，也決定了上海樓市的信心和基本盤
不論你是房東還是購房者，還是地產人或者什麼身份
這三件事可能會成為未來你需要留意的要素，這些決定了樓市後市的走勢
特別是政策的走勢
02
然後其實我們也要試着去解讀政策背後的用意
我特別不喜歡我們的讀者看到什麼就聽風就是雨
不同的政策背後針對的人羣以及調控的方向都是不一樣的
而且各位需要明白一件事，如今再也沒有當年那種一攬子解決方案了
調控也是微雕式調控，不要期待一次性給一個重大猛藥
也是因為調控的側重點不同，所以要看調控的側重點
激活樓市也分人羣的不同和階段的不同
一種在激活流動性
就是希望大家的房子能夠流通
比如這一次典型的認房不認貸就是，希望大家可以更好的借用金融槓桿賣房和買房
市場上的總需求量沒有太大變化，但是房子在人羣中輪轉
**房子在輪轉意味着大家都在換更好的房子，**單位個人借用槓桿然後讓自己的生活品質在變好
當然銀行也因為流動性的增加更好的開發房貸業務，這一點也是事實
另一種調控是在拓展總量
就是希望進入樓市的購房人羣的總量變多
我們經常看到的政策有兩個方向，第一就是降低外來人羣的購房門檻從而增加剛需，第二是提升單位家庭的購買套數從而增加頻次
這兩個政策也要分開來看
第一條本質上可以完成樓市的基層架構，也是比較容易在後續如果政策跟進的時候會啓動的政策
但是第二條政策會增加一個家庭的負債情況，也容易帶來金融風向，反而被認為是最不會落地的政策
我們可以想想，一個城市如果敞開來讓你買了，是不是感覺也有點嚇人
第三種就是關於限價的事
一手房限價這事有點複雜，不太適合展開來聊
但是需要明確的是，很多事情啓動之後如果突然停止，那背後的隱患可能會大過利好
除非有其他輔助手段結合來使用
很多時候調控和中藥一樣，組合在一起才會有結果
所以限價取消這事，我覺得短期內也不會作為考慮的方向
明白這三件事，也就明白整體的先後邏輯以及你可以預判未來政策市場的走向會如何
03
所以不同的人現在應該做哪些決定
如果你是房東想要賣房
比較理性的決定就是，最近三個月趁着市場熱度，把自己的房子掛牌了
當下賣房是你的核心，窗口期是你最需要抓住的
所以在價格上不要糾結，到你心理價位了就果斷賣掉
三個月後的二手房市場一定沒有現在好，過完年之後就更不知道了
今年上海樓市出現多次的好一個月就瞬間消失的場景，本質上也就説明了需求不穩定
不要被狂躁的氛圍影響，合適就****賣了吧
如果你相信我，三個月後我們可以再來看看結果
如果你是置換的
想借着這個週期換一套好的房子，現在確實也不錯
但是也建議大家適度用槓桿
特別是千萬以上的房產，就是槓桿一定要拉足嗎
這件事大家一定想清楚，未來房產的流動性一定是越來越慢的
如果沒辦法太快變現，非常緊繃的槓桿對於一個家庭的生活運轉不是好事情
如果是剛需
且現在可以用到槓桿的
特別是本來總價在四五百萬的小夥伴們
如果這次可以因為貸款的拉長提升到700萬以上，那麼我建議各位試試提升一下總價空間
因為上海這兩個總價段之間存在一條明顯的鴻溝
500萬以下的產品未來同質化競爭會非常嚴重，新房都是90平米小三房，二手房都是地段有明確短板的
你邁過去，整個產品力和地段能級都會有本質性提升，也能保證你未來房子的流動
這一點切記切記
另外針對一些頂級有錢的朋友們
我知道咱們的後台這樣的客羣也不少
本來就已經住的不錯了現在又有點躍躍欲試了，這一次換房或者買房
大家記住一點，去買稀缺，去買那些真稀缺有獨特標籤，沒有辦法被取代的資產
當然這句話展開來聊又是一篇文章，今天我有點忙，就一句話和大家説：就是稀缺是看得到的
不用去想的，去買那些眼前看到就很不錯很不錯的好房子
04
好了，總而言之言而總之，回到今天的標題，確實是非常非常主觀的建議
歸根到底，沒有人可以完整的預判走勢
但是話説回來，你真的預判準確了又怎麼樣，在時代的浪潮裏個體都是渺小的
看準週期但又紋絲不動的人也有可能是大多數
如果你正在樓市裏掙扎，可以先清晰的看看自己的身位，再看看行業週期，做一點對自己有利的事情
當然除此之外，記得努力工作好好賺錢，這事最****體面
以上為正文，來自真叫盧俊