鄭州樓市新政30天：中介帶看341次還沒開單，買家和開發商博弈更大折扣_風聞

2023年上半年，房地產市場整體表現先揚後抑，下半年政策力度進一步加大，接下來對於未來樓市走向以及各城市，都宛如一場“大考”。結果如何，我們拭目以待。

全國各主要城市扎堆跟進落地“認房不認貸”政策時，鄭州已經悄然執行了一個月。

8月3日，鄭州率先響應住建部精神，發佈“鄭15條”，涉及落實“認房不認貸”、暫停限售、實施多子女家庭購房補貼、推進現房銷售等多項寬鬆或優惠政策，成為全國首個全面實施“認房不認貸”的城市。

政策落地一個月，市場略有鬆動。多名當地從業人員稱，售樓處來訪量有小幅提升，二手帶看量亦有所回暖。

但從機構的統計數據來看，“鄭15條”的提振效果不及預期。

諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，今年8月，鄭州新建商品房成交6998套，環比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，環比下降9.3%，同比上漲11.7%。作為對比的是，過去一個月裏，鄭州二手房掛牌價增加超過1萬套。

價格方面。根據諸葛找房數據研究中心的監測，8月，鄭州、南京、合肥等二線城市市場均價為18580元/平方米，環比下降0.56%，同比下跌2.92%，跌幅擴大，系房地產政策放鬆力度一般，對市場的實際帶動作用有限。

市場深度回調，業主和購房者對政策刺激的敏感性降低。因此，市場情緒好轉乃至政策效果顯現，仍需要一定時間。

△圖源：圖蟲創意

有投資客拋售止血

“現在有很多政策支持，應該是出手（賣房）的好時機。”因為擔心市場繼續下行，鄭州業主何立儒希望抓住政策窗口期出貨止血。

2018年12月，何立儒付了280萬元全款，在瀚海爾灣買下一套建築面積約150平方米的大房子，單價約18666元/平方米。

彼時，鄭州市場行情一路高漲。克而瑞監測數據顯示，2018年鄭州主城區商品住宅成交均價為14661元/平方米，比2017年貴了2033元/平方米，年漲幅高達16%。

火熱情緒的烘托下，質素不算出挑的樓盤同樣受到市場追捧。

由河南一本土房企開發建設的瀚海爾灣，位於鄭東新區的東三環與東四環之間，離地鐵1號線終點站“河南大學新區站”大約4.5公里，走路要一個小時，離高鐵軌道不到700米。

在何立儒的記憶裏，當時想買瀚海爾灣的人很多，好的樓層基本都賣掉了，“我們看房價一直在漲，也想多買一套（用作投資）。鄭州在向東邊和南邊擴張，（瀚海爾灣）離鄭州東站、新鄭機場都不遠，賈魯河邊生態環境也很好，還有樓盤規劃的商業區和寫字樓，我個人很看好這裏未來的發展。”

在隨後的兩年裏，這套房子的確為何立儒帶來豐厚的“紙面富貴”——市場到達頂峯的時候，這套房子漲了50萬元，每平方米大約漲了3333元。

但當市場迴歸冷靜，樓盤的缺點才逐一暴露。

貝殼找房平台的信息顯示，瀚海爾灣直線3公里範圍內，有1個地鐵站、0個購物中心、0個商業街，交通配套優於12%的同片區小區，購物配套優於1%的同片區小區。一位被帶看過瀚海爾灣的買家這樣評價它的便利程度——“周邊吃飯離得不遠，還行”。

乘着政策的東風，何立儒希望儘快將房子脱手，他的心理價位是270萬元，還接受砍價，“可以砍5萬元到30萬元吧。”

和他一般想法的業主不在少數，但賣房遠不如買房那般輕鬆。

截至9月6日，瀚海爾灣在貝殼找房平台一共有89套二手房在售，最近一個月發佈的房源有16套，最近30天有67次帶看，最近90天成交了0套，掛牌參考價還停留在4月份。有趣的是，該平台發佈的房源實景圖顯示，其中69套並無實際居住痕跡，都是開發商統一精裝的模樣。 

△瀚海爾灣掛盤情況，圖源：貝殼找房APP

瀚海爾灣附近中介地鋪的經紀人楊靜，近期一共帶看了167次，僅瀚海爾灣就有75次，成交依然掛零。她的同行劉洋更加勤快，最近帶看了片區樓盤341次，也沒有開單。

業主拋售並非個例，鄭州二手市場的供應持續走高。時代週報記者從諸葛找房官網瞭解到，“鄭15條”發佈當天，鄭州約有14.16萬套二手房在售。截至9月4日，這個數字變成15.26萬套，一個月時間增加約1.1萬套房源。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向時代週報記者表示，“鄭15條”新政提出認房不認貸、契税補貼、取消限售等，但是實際來看，大部分為舊有政策的集合，政策力度一般，短期內帶動了一波成交，但持續性不強，市場觀望情緒仍然較濃。

分化趨勢強化“強者恆強”格局

二手房交易鏈條未如期恢復輪轉，而新盤售樓處來訪量雖略有回升，依然沒有走出低迷區間。

克而瑞統計數據顯示，8月鄭州主城區住宅新貨供應約29萬平方米，環比持平；成交約36萬平方米，環比下滑約7%，但對比上個月降幅已收窄約14個百分點。

“受限於居民信心以及購買力仍處於困難修復週期內，新房市場客户並未出現明顯回升，8月鄭州新房市場回調延續，但降幅收窄。”克而瑞的監測結果顯示，受政策刺激疊加酷暑天氣結束，8月新盤案場到訪交量呈回升趨勢，單盤周均到訪約62組，環比上漲22%；認購端回暖表現略有延遲，單盤周均認購約4套，環比7月持平。

“政策出來後，市場也是有一些起色和反應的。就我們公司旗下的項目來説，來訪有小幅上漲。”長期深耕鄭州市場的一頭部房企營銷口人士張瑜告訴時代週報記者，目前市場的觀望情緒依然存在，“大家都在等中秋、十一這種促銷節點，看看有沒有力度更大的優惠。”

從8月的開盤去化情況來看，市場仍然呈現分化趨勢，部分有學區概念、央企出品的樓盤銷售表現突出，而一些性價比較低、配套相對較差的項目，仍然面臨較大的去化壓力。

北龍湖的亞新星雲灣，推出84套，成交71套，主要是因為該項目由城投托底拿地，亞新代建，交付安全性高。

鄭東新區的蘭溪書院，由當地國企鄭新建投開發，以高校與雙創中心為規劃定位，頗具賣點，開盤去化近9成。

經開區的電建瀧悦華庭，雖然也是央企開發，但由於臨近產業用地，居住氛圍較一般，且得房率對比周邊較低，開盤推出145套，成交僅6套。

從整體的市場來看，分化的市場越發強化了強者恆強的格局。

克而瑞發佈的《大鄭州2023年1-8月房企商品房全口徑銷售排行榜》顯示，保利發展（約75.33億元），萬科（約72.02億元），華潤置地（約56.67億元）摘得全口徑銷售金額榜單前三名；萬科（約45.14萬平方米），碧桂園（約40.28萬平方米），保利發展（約38.72萬平方米），摘得銷售面積榜單前三名。

在市場回調大趨勢下，萬科、保利發展作為鄭州絕對頭部房企，能力優勢愈發突出，市場份額保有量佔絕對優勢，業績穩健增長，與後位企業拉開顯著差距。克而瑞認為，萬科、保利發展作為絕對頭部，在貨值儲備充足的前提下，將憑藉着較強市場敏鋭度，借勢傳統旺季營銷提前搶收客户，年終銷售業績突破百億的可能性極大。

後續市場回升幅度預期有限

市場信心仍在谷底徘徊，儘管政策端已經出台了一波利好，但是業主信心短期內並未獲得明顯提振，傳導到需求端仍需時日。

觀望情緒待解，去化壓力猶在，因此庫存仍然高企。

克而瑞調研口徑數據顯示，截至今年7月底，鄭州主城八區住宅狹義庫存約666萬平方米，在售當期庫存約1508萬平方米，廣義庫存約2288萬平方米。 

△主城八區住宅庫存體量對比示意圖，圖源：克而瑞

狹義庫存即已批准預售可供銷售的商品住宅中尚未銷售的建築面積，反映中短期庫存壓力。廣義庫存覆蓋範圍更廣，指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。

可供對比的是，今年8月，鄭州主城區商品住宅成交約36萬平方米。鄭州樓市行業信心仍處在低位，復甦動能稍顯不足、企業的去化壓力愈發明顯。

市場去化壓力仍未緩解，張瑜所在房企並沒有漲價動作，而是延續了原先的營銷策略，繼續降價走量。

“市場信心回暖仍然需要時間和過程，我們的預期保持謹慎樂觀，通過客户到訪禮品、成交客户抽獎、一口價房源、積分抵扣物業費等一個又一個的營銷動作疊加來做累量。”張瑜向時代週報記者表示，未來的一些節點性行情比如十一、年終置業，還是可以期待的。

陳霄建議，開發商要積極結合市場供求變化尤其是結構的變化，打造契合市場需求的產品，提升產品力。

克而瑞認為，近兩個月來中央密集發聲釋放利好信號，北上廣深等核心一二線已經開始逐步落實“認房不認貸”。加之9月的傳統營銷旺季，鄭州頭部企業必將及時調整供貨節奏並加大營銷力度以提振成交去化。在頭部房企典型項目的回暖帶動下，後續市場新房成交規模有望回暖，但回升幅度預期有限。

鄭州市房管局相關負責人在接受《河南日報》採訪時表示，接下來鄭州市將根據市場情況，繼續抓好政策的落地實施，充分用好政策“工具箱”；抓好保交樓工作，切實提升市場信心；藉助“金九銀十”傳統旺季，開展“購房節”等活動；聯合汽車、裝修、家電、文旅等行業，大力開展號商品房銷售活動，進一步激發市場活力。

“隨着一系列利好政策逐步落地，居民購房意願也將逐步轉化為現實的購房決策，預計9月、10月鄭州市商品房銷售將會迎來新的增長。”前述鄭州市房管局相關負責人表示。

（何立儒、楊靜、劉洋、張瑜為化名）

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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