新明珠IPO：房地產業低迷，數十億壞賬高懸，關聯交易暗藏利益輸送_風聞

房地產市場何時走出低迷？

文/晨風

編輯/程墨

今年以來，家居行業迎來了一波IPO熱潮，截至目前有包括悍高集團、遠超智慧、馬可波羅、科凡家居、新明珠集團、三威家居、皇派定製家居、瑪格家居等13家家居企業進入IPO進程。而同樣值得注意的是，包括泛亞衞浴、朗斯家居、博泰傢俱、紅螞蟻裝飾在內的多家家居企業IPO被終止審查，還有個別家居企業因財務資料過期等原因上市審核中止。

房地產業2022年的衰退是近年來最嚴重的一次。銷售面積的下滑幅度前所未見。房地產投資自1999年有記錄以來首次下降。開發商融資額減少了四分之一。產業鏈家居尤其是受恒大地產流動性波及的一些公司，出現了明顯的應收賬款激增和大額計提減值，而其中受影響較大的當屬新明珠集團有限公司（以下簡稱“新明珠”或“公司”）。

進入2023年，國家層面針對不斷加深的地產危機採取了多項舉措，包括6月13日宣佈的降息，但效果如何有待觀察。專家們都想知道地方性措施能在多大程度促進增長，房地產市場何時走出低迷。這關係到產業鏈所在供應商們的生存空間和其他一系列問題。

在此背景下，建築陶瓷行業第一梯隊企業新明珠近期也更新了預披露資料，繼續衝擊A股IPO。實際上，從2018年開始，新明珠就籌劃闖關IPO，計劃2020年登陸資本市場，不過五年過去了，新明珠仍然候在A股市場門口。

招股書資料顯示，新明珠集團2020-2022年主營業務收入分別為77.93億元、84.29億元和73.73億元，扣非淨利潤分別為9.69億元、5.5億元、5.61億元。值得注意的是，受部分下游房地產客户資金週轉困難等影響，新明珠集團應收款項產生大額減值損失，信用減值損失金額分別5.32億元、7.82億元和2172.98萬元。

01

壞賬高達數十億

根據招股書披露，報告期內，新明珠集團營業收入均來源於建築陶瓷產品的銷售收入，佔營業收入的比例均在99%以上。而從銷售數據顯示，新明珠集團的陶瓷產品分為陶瓷磚和陶瓷板材。

報告期內，陶瓷磚銷量依次為2.02億平米、1.96億平米、1.59億平米，實現收入71.52億元、69.14億元、53.92億元，佔比總營收91.78%、82.02%、73.14%。陶瓷板材銷量依次為565.85萬平米、2093.40萬平米、3124.10萬平米，實現營收6.2億元、14.97億元、19.69億元，佔比總營收依次為7.9%、17.76%、26.71%。

公司陶瓷磚銷售收入及佔比之所以有所下降，主要是順應市場潮流，逐步淘汰紋理和花色單一的陶瓷磚，並將產能轉向陶瓷板材新產品的生產。使得陶瓷板材銷售收入帶來明顯的提升，2021年和2022年同比增幅達到141.25%和31.57%。但值得注意的是，報告期內陶瓷板材每平米價格為109.65元、71.50元、63.04元；，021年和2022年較上一年價格變動率為-34.79%、-11.83%。陶瓷磚每平米價格為35.34元、35.19元、33.94元，2021年和2022年較上一年價格變動率為-0.43%、-3.55%。

另一方面，由於受到陶瓷磚、陶瓷板材銷售價格下降以及能源採購成本持續上漲推動生產成本增加的影響，公司報告期內，主營業務毛利率為34.82%、29.73%、22.88%，三年時間大幅下降11.94個百分點。若未來市場競爭加劇或原材料和能源價格進一步上升，公司主要產品毛利率可能面臨進一步下滑的風險。

除了毛利大幅下滑之外，新明珠的壞賬同樣猶如高懸頭頂的一把利劍，而導致這一情形的重要原因則是恒大地產，根據招股書顯示，恒大此前不僅是新明珠的重要客户之一，同時恒大地產也是新明珠的股東之一，持股比例為1.96%。公司向恒大地產銷售收入為9.14億元、6.12億元、3.05億元，佔公司主營業務收入比率為11.73%、7.26%、4.14%。

而根據數據顯示，報告期內新明珠應收賬款和應收商業承兑匯票合計金額為26.75億元、29.56億元、28.91億元，佔營收比率為34.14%、34.80%、38.95%。其中，新明珠集團對恒大地產應收賬款金額為14.07億元、12.03億元、12.03億元，應收其他客户為12.68億元、17.52億元、16.89億元。

鑑於目恒大地產流動性情況，報告期內，新明珠集團壞賬計提金額也迅速增加，分別為5.63億元、10.83億元、10.83億元，計提比例為40%、90%、90%。總體上，報告期內，公司應收款項壞賬準備計提金額為6.68億元、14.45億元和14.56億元，計提比例24.96%、48.89%和50.37%。值得注意的是，此次IPO募投項目之一便是4.60億元補充流動資金，顯然新明珠想通過IPO實現補流，這對於投資者而言極不公平，公司的如意算盤打錯了。

02

子公司糾紛暴露內控問題

根據招股説明書顯示，報告期內，新明珠集團實際控制人為葉德林，直接持有公司股份9.68億股，並且與第二大股東李要為夫妻關係，二人合計持有公司股份10.91億股，佔發行前總股本的87.86%。這樣的結構會將企業的命運與大股東的決策做更緊密的捆綁，如果大股東做出的部分決策不夠周全就可能讓公司出現很大的不確定性，更受制於大股東的決策質量。

另一方面，在公司管理體系中，除葉德林和李要的親戚都在新明珠集團擔當要職，新明珠的內部管理還存在眾多“二代”與“親屬”。而在這樣眾多親戚管理局面下，公司也發生了不少糾紛事件，例如2020年5月，著名田徑運動員劉翔曾因肖像權糾紛的問題，將公司告上法庭，最後雙方和解收場。後在2021年時與知名演員楊穎之間的糾紛被法院一審判決，新明珠集團向楊穎賠償經濟損失40萬元。這些糾紛都暴露出了公司內部管理的混亂。

除此之外，根據招股書披露，報告期內新明珠子公司三水冠珠、三水惠萬家、三水建陶工業、薩米特衞浴和江西新明珠，共計3年內被處罰了8次，處罰金額為416.88萬元。而在8次行政處罰中，有5次涉及4家公司都是因未取得施工許可證施工且未竣工驗收投入使用，可見這一問題新明珠集團並未重視，合計處罰金額合計約370萬，其中三水惠萬家還因安全生產管理制度落實不到位的問題，未及時消除生產安全事故隱患的問題被處罰4萬元。

此外，江西新明珠因未及時履行環保驗收手續的問題被處罰30萬元，薩米特衞浴因產品抽檢不合格的問題被處罰13萬元。

03

關聯交易頻繁成監管關注重點

作為一家擬獨立上市的企業，新明珠的關聯交易問題卻未有明顯改善。2019—2022年前三季度期間，新明珠集團的關聯採購金額分別為9153.1萬元、2.02億元、2.32億元以及1.19億元，在當期營業成本中的佔比為1.82%、3.98%、3.89%和2.82%。

從關聯採購內容來看，除了因下游需求減少影響，2022年前三季度公司在恩平市俊輝企業管理有限公司處採購的貼牌瓷磚金額大幅較少外，物流服務和包裝物等關聯交易金額在當期新明珠集團同類採購中的佔比依舊較高。

其中新明珠集團在關聯方高安市百森物流有限公司處採購的物流服務金額由2019年的2512.85萬元上漲到了2021年的1.23億元，到2022年前三季度，新明珠集團還從該公司處採購了7274.25萬元的物流服務。新明珠集團與百森物流之間的關聯交易金額在公司同類採購中的佔比更是由2019年的9.49%，上漲到了2022年前三季度的46.25%。

而根據天眼查信息顯示，百森物流2018年2月才成立，新明珠持股30%，公司的人員規模少於50人。需要注意的是，天眼查平台披露的百森物流涉及的機動車交通事故責任糾紛案件開庭時間主要集中在2021年9月之後，而2019年該公司就已在為新明珠集團提供物流服務了。

除了百森物流外，新明珠集團在佛山永久紙業製品有限公司處採購包裝物金額在當期同類採購中的佔比也普遍在10%左右。而在2019—2022年前三季度期間，新明珠集團還持續從實控人葉德林及其子葉永楷以及實控人家族控制的佛山市新企物業管理有限公司處租賃房產，租賃金額由2019年的785.53萬元上漲到了2022年前三季度的1563.05萬元。據新明珠集團披露，公司使用的辦公樓、展廳、倉庫等場地，所有權均為實控人及其家族成員。

因存在利益輸送、虛增收入或讓關聯方承擔成本等潛在風險，無論是審核制還是註冊制，關聯交易一直是監管層關注的重點。在全面註冊制改革中，監管層更是要求在信息披露中“實質大於形式”，披露服務最終的提供方，以此考核擬IPO企業關聯交易的合理性。