自拆自建看上去好像能成，但有幾個問題是繞不過去的_風聞

【本文由“5號線往前海灣”推薦，來自《擱淺的老小區“自拆自建”：無政策文件支持，業主同意率卡在99.99%》評論區，標題為小編添加】

這個新聞關注過，一個三十多年的萬人小區業主們想找一個地產公司來做這個事情，拆遷後提高容積率，然後原址1:1還遷，多出來的面積開發商賣了平成本，並獲得收益，業主不出錢或只出很少的錢。這個事看上去好像能成，但有幾個問題是繞不過去的。

第一，提升容積率，這個事很難，一方面土地指標有限，區域什麼功能定位匹配多少指標，多少指標匹配多少的基礎設施規模，一環扣一環，定下來在一定時間內都不會改，要調審批的級別非常高，週期也很長。而且要達到業主不花錢或少花錢的效果，容積率的提升不是一星半點，對周邊的功能定位和基礎設施配置都有影響，學校、醫院、地鐵站等的佈局，誰來做？政府嗎？這種調整基本是不可能批下來的。

第二，即使容積率提升了，但現在土地都需要招拍掛，而這塊地的邏輯是土地款為零，原址還遷3000户後其他的市場化變現。對政府來説，一分錢土地款收不到，還給市場增加了房屋供給，而且這個模式如果跑通，有這樣需求的小區在成都還有很多，都這麼玩，原有城規變成廢紙不説，房地產市場基本也就失控了，即不划算，也不利於調控，好處看不見，麻煩一大堆。

第三，業主的考慮是基於目前的高房價的，可是今年房地產市場銷售的情況很不樂觀，2021年全國還有18萬億的房地產規模，今年估計只有10萬億，兩年幾乎腰斬了，而這種情況目前還看不多扭轉的趨勢。那如果房子銷售的不好，這個小區很可能爛尾的，業主們的想法是找有實力的國企央企來做這個事，但是即使是國企央企也是有市場化的，如果房子賣的不好，他們也不大可能貼錢保交付，先把還遷的保證了，如果業主們沒有按期拿到房子，最終還是要地方政府兜底，可是這個底，地方政府根本兜不起。

第四，跟政策相悖，現在的城市舊改基本都納入城市更新的範圍，而對這種非棚户區的樓盤而言，是不能搞全拆重建的，住建部之前對於城市更新有很明確的規定，拆舊比小於20％，像這種100%拆的項目，根本通不過。綜上，這個事基本不可行，所以業主們簽到99%政府都不同意推進，事實上即使簽到100%也不太可能有結果。現在知乎、抖音很多平台上都看到有小媒體在報道這個事，不排除是業主們希望通過媒體引發社會關注，再倒逼政府推動這件事。

但業主還是想法太大 了。想一想這個事對誰最有利？只對那3000户業主是有利的，本來老破小不值錢，要是能不花錢或少花錢換新房，即提升了居住環境，資產還增加了，豈不美滋滋。但是，這事不是沒有代價的，為此所付出的成本實際是政府和社會在買單。業主們看起來三贏的事情，實際是莊家通吃。