魔方生活柳佳：長租企業服務的首先是人，不是房子 | 第29期火花談_風聞

作者 | 韓瑋燁、梁秀傑

編輯 | 上官萍萍、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

圍繞長板和目標打造“多維能力”，讓自己的價值由於稀缺而變得更加值錢；然後，用更高級的方式“經營自己的時間”，把你的能力商業化。最後，構建一個“複利模式”讓自己的財富指數級增長！ 

——《認知紅利》

“在行業創立之初，在沒有標準的情況下，先行企業的探索就成為行業標準的雛形。14歲的魔方生活恰好經歷了這一過程。”

這兩年，魔方生活服務集團CEO柳佳非常忙碌，一方面為IPO做各類準備，接受監管機構、投資機構對於租住生活服務行業商業模式的諮詢，另一方面忙着魔方4.0產品的優化和鋪排。欣喜的是，柳佳和團隊的付出正在見到成果。

作為行業排名前三的頭部企業，魔方生活也在籌謀下一次戰略升級。**睿和智庫觀察到，魔方生活已連續兩年發佈ESG報告，是業內首家發佈ESG報告的長租公寓運營商。**近期還與上海申養望年薈合作，共同啓動了“混齡社區”的探索，讓ESG理念得以落實，也為租住生活探索新的發展思路。

第29期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話魔方生活服務集團CEO柳佳 ，探討助力住房租賃行業高質量發展的“魔力”。

關於經營：已跨越標準化精細化階段，深研客户個性化需求對於魔方生活來説，上市的現階段意義，更集中於提升品牌內核，提高行業認知，提振行業信心方面。

韓瑋燁****2023年對於魔方生活來講無疑是發展非常關鍵的一年，您認為上市會給魔方生活帶來哪些發展機遇？

**柳佳：**三年疫情，包括租賃市場的波動和結構性調整，讓大家對於住房租賃行業產生了很多的誤解。我們也希望通過上市讓更多的年輕人瞭解這一新興的服務行業，通過上市來帶動整個行業發展，提振行業信心，同時提升品牌認知和行業形象。

韓瑋燁****長租公寓是典型的精細化和標準化經營的行業，與其它競品企業相比，如果5分為滿分，您認為魔方生活在精細化和標準化方面現在已做到幾分？

**柳佳：****長租公寓確實是一個需要長期投資和長期運營的行業，沒有短期暴利，只有長期的品牌沉澱和穩定收益。**所以我們認為長租公寓屬於消費領域，在中國更帶有很強的民生屬性。

**魔方生活可以説是行業當中為數不多的堅持以運營為核心的企業。**因為我們團隊的成員很多來自於酒店行業，大多已經在服務行業中深耕了十幾、二十年，我們始終把客户的體驗放在第一位。

**我們更關注的是人的體驗，**比如：選址是不是方便住户上下班？房間是不是安全舒適？管家是否足夠貼心温暖？周邊的鄰居能否玩到一起？

如果打分的話，我想我們應該可以達到4.5分以上，略保留於滿分的一點，是因為我們還有能夠提升的空間。

韓瑋燁****魔方生活自身在精細化和標準化運營方面的獨特性在哪？

**柳佳：****早在2015、2016年，****魔方生活就建立了標準化的運營管理體系SOP，**我們的每條產品線，都會有相應的產品設計、日常運營服務標準，比如我們提供24小時的客户服務，有各種渠道——比如企業微信、魔方生活App、小程序——**隨時響應客户需求。**同時，我們有標準化的OMS公寓管理系統來支持我們所有的業務，並且很早就實現了無紙化，所有的流程都能夠線上辦理。2018年前後，在此基礎上我們又做了一次升級。

現在，我認為我們已經跨過了標準化這一階段。當下和未來，魔方生活更關注如何滿足客户的個性化需求，如何把個性化需求轉化為標準化的產品力和服務力。

魔方生活始終認為我們是服務行業，所以**“滿足客户需求”是我們的根本。**

**魔方公寓的大多數租户是Z世代的年輕人。**Z世代的年輕人要住得有品質，而且有生活。

**圍繞“生活”，魔方公寓配置了公區健身房、公區會客廳，還組織了瑜伽、電競等活動和社羣。**通常我們會在幾個門店做試點，運營成熟後，標準化輸出到其他門店。

舉個例子，最近我們在打造一家寵物友好公寓，特別聘請了一位貓管家，是一隻擁有工號的可愛金漸層，它日常會通過抖音直播，來跟我們的客户互動。未來我們也會將寵物管家推廣到其它門店。

關於市場：找準優勢定位，參與產業鏈賦能巨大的市場藴含着巨大的機會，企業須關注自己的特長。只有在產業鏈當中找到自己的優勢定位，才能長期立足。

韓瑋燁****全國範圍內積極推行的保租房，對魔方生活來説，機遇和挑戰分別是什麼？

**柳佳：**先説挑戰吧，很多人都認為保租房入市以後，房源數量巨大，可能會對市場造成衝擊，加劇競爭。

但從我們的角度來説，完全不是這麼看的。我們認為保租房是緩解供需矛盾非常好的方式。隨着保租房的推出，供需矛盾會適當緩解。但魔方生活一直強調的三大錯配——即“户型錯配、地段錯配、價格錯配”——依然會長期存在。

同時，保租房政策對所有公寓運營企業來説，也意味着重大的市場機會。

**首先，在保租房籌集過程中，**我們現有的一些公寓也能被認定為保租房，享受保租房鼓勵政策，比如税收優惠、民水民電等。

**其次，在保租房新建過程中，**我們作為有豐富行業經驗的運營商，能夠為地產開發商或者地方城投企業賦能，從產品規劃、市場研策，到日常運營銷售等環節我們都可以參與。事實上，魔方生活已在多個城市參與保租房建設，或達成相關合作。

**如今，租賃住房的市場需求仍然非常巨大。**對每一家企業來説，都藴藏着廣闊的市場機會，關鍵在於每家企業如何發揮自己的特長，在產業鏈中找到自己的優勢定位，為整個產業鏈賦能。

韓瑋燁****對於公寓企業而言，如何協同輕資產和中資產運營的比例，以實現業績穩定增長？

**柳佳：****首先，輕資產託管項目普遍房量較大，**規模效應下，加上輕資產項目前期投入更少，利潤率更高，因此整體收入並不低。**其次，住房租賃行業跟酒店行業的發展路徑還是非常相近的。**連鎖酒店當年也是從直營模式起家，加盟模式逐漸興起以後房源佔比就會超過直營模式。我認為魔方生活現在也處於這個階段，**以直營開始，定義整個產品標準、品牌形象，樹立了一系列的標準並完善體系之後，就可以向外輸出賦能。**我認為，未來我們的輕資產管理規模會超過直營門店的管理規模。

中資產直營模式並不是簡單的“二房東”，**需要從產品改造提升、品牌和服務賦能等多方面提升附加值，從而產生合理的增值收益。**而那些僅僅簡單賺取房租差價的“二房東”，其實更多存在於分散式民宅租賃。

當下所謂行業的難點，可能在於如何做出附加值。但**對魔方生活來説，****並不存在所謂“直營模式沒有未來”，**恰恰相反，目前我們的直營門店利潤狀況都相當穩健。

韓瑋燁****魔方生活在項目拓展方面是如何規劃的？

**柳佳：****首先在城市拓展方面，**魔方生活的策略一直是非常清晰的，即聚焦核心城市，比如北上廣深等一線城市，我們超過70%的直營門店集中於北京和上海。對於二三線城市，我們則會以輕資產託管的方式佈局，比如我們在寧波、温州、鎮江等城市都託管了當地開發區的人才公寓等項目，政府也會通過相應的政策補貼來支持長租公寓的發展，這也是未來的一個良好的發展方向。

**對於輕資產託管，憑藉魔方生活業已形成的規模化、標準化優勢，運營成本較低，模式複製很快。**一般來説，只需要向項目派駐一名店長（如有需要也可以增派管家予以支持），就足以支撐一家新店的運營。亦無需在當地組建複雜的銷售團隊，獲取客户主要依靠官網、魔方生活App、微信小程序等中央渠道。一名店長就可以輸出魔方生活的整套管理模式，因為是系統在管理，而不是靠人在管理，這也是數字化帶來的優勢。

韓瑋燁****魔方生活是否會參與到重資產模式的投資、建設中？

**柳佳：****對於重資產，魔方生活也有自己的規劃，**我們已經和多家基金公司、資管公司建立合作，也參與了一些重資產項目的投資，同時全程參與項目前期的諮詢規劃到後期的運營管理。

**重資產本身自有一套邏輯，其利潤也由兩部分組成。****首先我們作為運營商，**仍然可以得到委託管理運營的利潤比；**其次我們參與到資產投資當中，**在未來退出過程中也可以分到一部分增值利潤。因此未來魔方生活還將發揮我們在運營管理方面的優勢，在重資產領域尋求和開發商以及基金的合作。

結語：

人們總説，踩對節奏，企業才能基業長青。

對比歐美機構化租住市場的發展脈絡，中國的租住市場才剛成型。我們看到在一線城市的內卷，是眾多企業對優質資源競爭造成的短期市場表現，行業還有很大的藍海等待租住企業去探索。

從成立之初到現在，頂級PE的加持+專業的管理團隊+紮實的經營能力，讓魔方生活始終處於賽道頭部企業陣營。因為站得高，所以看得準，也看得遠。

如今的魔方生活，已經深諳生活服務的長青內核和不動產資管的生態內核。相信魔方生活下一步的戰略部署會更加篤定。而一切的核心是：勿忘初心，方得始終。