這幾天中介悄悄告訴我一些市場變化_風聞

9月1日起，我的朋友圈開始進入了一種雞血狀態

從那個週末開始，認識不認識的中介們，忙不停地刷屏

路過任何一個新房售樓處，也是肉眼可見的熱，很多客户密集地看盤

但反觀二手成交，似乎卻沒有一下被激活

前幾天中介一直在刷屏的網籤數據

700多套一下降到昨天的490套，好像朋友圈一下就冷靜了

在上海二手市場，本就是一個更加大的池子，裏面的產品百花齊放

認房不認貸政策發佈到現在，真實的二手市場是怎樣的

正在走進市場的房東和房客都是誰，成交到底是在加速，還是放緩

我選擇走進幾家不同的中介門店，找尋問題的答案

01

市區老破小市場，仍然沒有起色

第一站，我選擇了位於凱旋路上的一家中介門店

選擇這家門店原因是，周邊的老破小，在上海具有象徵性意義

可以説是老破小裏的模範生了，被中介譽為全上海老破小降價了這裏都很保值的那種

因為總價低，但是地段非常優秀，300萬入手一套徐家彙旁邊的房子

位置距離地鐵口4號線虹橋路站只有200米距離，出門便是淮海西路，不到1公里便直達徐家彙，還有各種商業環繞

換句話説，在上海浦西市區買300-400萬的老破小裏，它應該是最好的選擇

所以如果説它們的市場出現變動，那麼其他大部分老破小，正在面臨的問題或許比它們更難

第二，我不是第一次暗訪這家中介門店了，因此心裏對比起來更有數

去年6月份，我也實地走訪過這家中介門店周邊的幾個老小區

當時暗訪下來，老破小的房價比較堅挺

中介説，雖然客户看得多，房價沒有跌，但是成交變慢，從那時候開始，這裏的老破小市場就表現平淡

認房不認貸之後，如今情況如何呢？

這次我還是嘗試着以買房者的角色暗訪

一個半小時的看盤下來

首先給我最大的感受，上海老破小价格，這半年來一直刷新底線

就拿當天我看的一套長虹小區的二手房來説，今年掛出來後，就有過4次調價，掛牌價總共跌了26萬

同一個小區，這套才掛出三個多月，就立馬往下調26萬

而且不是一個小區下調，連同着周邊的老破小也不抗跌了

旁邊的虹南小區雖然是老破小裏少數帶有電梯的，今年的掛牌價也下調了50萬

中介説目前整個小區內在鏈家掛牌量已經達到了近期的最高值

最近上海老破小房東的心態，着急出手是其中一個特點，價格也是降無可降

房東想要儘快拿到現金，進入到置換的賽道里

有的想要在周邊從一房換到電梯的兩房

有的是繼承了父母的房子，連住都不住，直接賣掉打新

認房不認貸的政策之後，上海老破小房東，是一羣最先被激發的置換購買力

但是讓眼下成交變得更加吃力的原因是

老破小的客户正在被其它吸走

這個現象是我和之前比較熟悉的小蘇交流後得知的

原先在上海總價預算400萬左右的客户，因為首付7成，本來考慮入手市區老破小

現在認房不認貸後，首付可以變成3.5成後，當槓桿用足

他們本來只能考慮老破小的，現在一下夠到500-600萬的總價段了

最近小蘇接待以及成交的幾組客户，都在拋棄老破小，去看上海遠郊次新

因此，當下老破小成交依舊沒有起色的原因是

客户被遠郊次新房吸走了

而要知道，這已經是市區可以説是最核心地段且有居住價值，價格還能控制在300多萬的老破小

本身就屬於老破小裏的六邊形戰士了，如果連這樣的產品都不好賣，可以想象這次政策對老破小又是一次不小的衝擊

“現在價格已經沒法再降了。”

從中介的口中得知，目前的掛牌價格，已經臨界房東們的心裏底線

本來屬於老破小市場購買力，它們有了充分的金融槓桿後，客户可以選擇去挑選更高總價的房子

02

所以，遠郊次新二手成交是真的起來了

當知道老破小客户在被次新房搶走

我暗訪的第二家中介門店

就來到了一個遠郊次新比較集中的板塊，看看最近次新二手的行情如何

次新房，一直是上海改善客户的首選，最近政策無疑又給市場帶來利好消息

所以當我去到這家位於寶山華秋路上的中介門店後，發現情況和小蘇所説的，一模一樣

首先，這家中介門店位於**寶山上大，**周邊一共有有三個次新小區：

濱江公園壹號、保利葉之林、大華朗香花園

這三個小區，除了濱江公園壹號沒有滿五，其他都剛滿五，是剛剛在二手市場釋放出來的次新房源

在去往門店的途中，中介就在電話中就提醒我：“最近成交連連攀升，我們今天抓緊多看幾套。”

當我馬不停蹄前往門店後，發現和老破小不同

上海次新小區的掛牌量，本身體量就不多

之前做過一個數據統計，上海次新房佔所有二手房源比例，有的板塊甚至連**1%**都不到

而這個板塊的濱江公園壹號，目前只有7套房源在掛牌

比較多能挑的是大華朗香花園，六七百萬總價掛出來的房源，兩房也只有16套

而整個小區從一期到五期，總房源超過了1500套

極低的掛牌比例，映襯出房東們的惜售

而看房的過程中，也發現次新房房東們的心態很穩

我先看了一套濱江公園壹號的二手房

據説這個濱江在上海做的獨苗產品，建成後就立即成為寶山二手小區的天花板

同樣面積掛牌價要比周邊高50-80萬

即便如此，房東心態也不着急賣，掛牌到現在一次都沒有調過價格

議價空間，還要看買家付款週期來談，付款快比如一個月內可以籌齊首付的，或許可以談

客多房少，一直是次新二手房的特點

這次新政之後，毫無疑問又再次放大了這個特質

很多客户的槓桿可以放大之後，他們一直略過老破小，直接奔着遠郊次新而去

而本就非常稀缺的次新房，一下湧進來客户，所以最近二手的成交中

有很多次新小區成交的案例

不過，次新房房東也在考慮置換，因此眼下性價比更高的房源，據中介説很快就出掉了

寶山上大的這家中介門店就在最近成交了4套，而小蘇成交的案例裏，也有3個是購買了共康、周康、南翔等板塊的次新小區

而我在寶山上大板塊看的那套濱江二手房，近期帶看次數蹭蹭往上漲，一週帶看了15次

這些中介告訴我的數據，都能反映出這個細分市場的熱度

而客户畫像都是新政放開後才湧出來的購買力

一種是外地有房剛賣掉的客户，另外一種是本來想買老破小的客户

同樣是九月的二手市場，不同產品呈現出來不同的冷熱狀態

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​03

但是，上海邊緣和崑山的二手，不能更冷了

這是我在進入上海崑山交界處安亭某家中介門店，看到的畫面

這是一家也賣上海，同時也賣一河之隔的花橋的門店

據中介所説，去年以來崑山的市場都不太好

之前價格漲幅很誇張的花橋二手天花板，凱德都會新峯

成交已經從巔峯的3萬/平，降到2.5萬/平，現在買還可以談價格，預計2.3萬/平是可以成交的價位

降價出售已經成為了崑山二手的主旋律，因為這裏的市場已經冷了太久了

新政之後，又加速了其中一些房東的置換到上海的步伐

哪些呢，是早期買在花橋的房東，有購房資格的他們，早早吃了一波上漲的福利，又看到窗口期出現的時候，所以選擇掛牌出售

當賣掉房子可以買到上海，且還是35%的首付，看着眼下越來越往下掉的二手房價，都想着早點出手，以價換量，早點置換

因為現在就是從花橋，置換到上海的最好機會

而對於那些在前兩年，21年左右買在花橋的客户，就比較難過了，據我的同事説，現在如果賣掉花橋，自己反而是虧的

所以新政讓他降低了自己首套進入上海的首付的可能

卻並沒有讓他動了置換到上海的想法

因為現在賣，這套房子就是虧，自己心裏過不去，再等等以後的情況

但無論怎樣，在不同房東的糾結中，我感受到了這個市場眼下無比的冷

04

這趟暗訪，我還獲取到一些其他信息

一，現在二手中介們，更願意推新盤

這次踩盤我還發現一個現象，二手中介們推新盤的積極度反而更高

不管是在看房的過程中，他們會在我猶豫的時候

時不時暗戳戳的把我引導到某個新盤，或者直接門店裏就介紹新盤的信息

或者也會在後續的聊天過程中，直接跳過二手推薦的部分，推一些郊區新盤給我

這從另一方面也折射出二手市場的偏冷，中介們普遍發現客户正在被新房搶走

而門店本身也同時代理新盤，這部分的佣金比賣二手來的更快，易成交

因此現在中介門店，也變成了半個“售樓處”的存在，就差把沙盤擺上去了

二、大部分二手核驗價和市場價已經持平，可以貸足

置換的首要考慮是首付，認房不認貸後，首付比例按道理來説降低了

但是在上海的二手市場，還有三價合一，也決定了貸款能否貸足

這次踩盤我也趁機瞭解了下，目前上海的三價合一依然存在

但是大部分房源的實際成交價格和核驗價，接近持平的常態，甚至更高，可以貸足

等於説，核驗價悄悄消失於二手市場，不影響貸款成數，除了那些成交價格比較高的次新房

三、目前上海二手市場熱度，真不算高

除了次新房，其他所有中介的反饋都是

上海二手房成交真的不熱，以價換量的成交是主要動力

新政後，雖然刺激了不少外地客户上車，和本地客户置換的需求，但是他們現在最大的競爭對手，都是新房

對於9月的二手成交，大家都持比較保守的態度

不存在什麼二手價格跳價，成交暴漲的情況

大部分人在此時此刻的心態更像是，終於在冷淡的時候等到了時機，希望趁政策房子能以一個合適的價格出手

這是我暗訪了幾家中介門店後，希望帶大家看到眼下更真實的市場和客户情況

以上為正文，來自喬不絲