近10種創新户型，這個新潮的保租房社區有點意思 | 睿和研究_風聞

作者 | 劉玉嬌

編輯 | 梁秀傑

責編 | 韓瑋燁

上海建信住房服務有限責任公司（以下簡稱“建信住房”）是建設銀行所屬子公司。近日，建設銀行公佈的2023年半年報指出，當前集團正在穩步推進住房租賃戰略，其影響力也在初步顯現。而建信住房作為建設銀行住房租賃戰略的執行者，也正在積極錘鍊自身運營本領。

作為上海首個全線上集中供應、徐彙區首個保障性租賃住房項目，城開·匯社區於2022年11月22日正式開業。項目由建信住房負責運營，共向社會供應房源873套（1006間）。

近日，睿和智庫深度調研城開·匯社區項目，探尋屬於建信住房的保租房社區差異化解題新路徑。

城開·匯社區

圖片來源：睿和智庫

自帶精緻商業的保租房社區

城開·匯社區項目是2022年上海市首批上市大型R4保障性租賃住房社區項目，總建築面積為6.5萬方，共包含約5000平生活配套設施。

從項目的建築面積來看，其實並不算是保租房項目中的“大體量”，但經過精準的“排兵佈陣”項目設計通過圍合式的空間佈局，將配套商業的二層平台、環形步道和四棟住宅塔樓串聯了起來，形成了緊密的互動。

**圖表1：**項目概況

信息來源：公開信息，睿和智庫整理

**從項目區位來看，****城開·匯社區地處上海市徐彙區龍川北路777號。**東臨永川路，西鄰龍川北路，南距總面積達81.86公頃上海植物園僅約300米步行距離。項目周邊有三條地鐵環伺（1、3、15號線），距離僅約500米，可快捷往來徐家彙、徐匯濱江、漕河涇等繁華商業商務區，交通十分便捷。

**圖表2：**項目區位

圖片來源：企業自供

項目的西北角是通勤的必經之路，也坐落着項目自帶的商業部分。

在常規邏輯中，該區域應作為商業主力店或宣傳的重要標的打造，但項目別出心裁地將該區域設計為“夢幻梯階”主題，並裝飾燈帶、綠植等，打造區域留白。該區域既承載了項目的藝術調性和多樣可能，還能作為重要IP和又一個網紅打卡地在不同時間呈現別樣風貌，還解決了二、三層商業可達性的難題，可謂是一舉多得。

在項目自帶的約2400平精緻商業中，包括星巴克、德克士、TACO、達美樂等商家均已入駐開業，以滿足租客及周邊居民的日常消費生活。**同時，**商業也能為項目運營帶來穩定的現金流，與項目共創共贏。

城開·匯社區 夢幻梯階

圖片來源：企業自供

從租金水平來看，項目三房建築面積為99平，租金價格的最高定價為13900元/月。**睿和智庫調研周邊與其地理位置相近的普宅發現，**目前周邊整租75-106平的大兩居，租金價格約在8430-12330元/月，且租金不含中介費；合租12-18平卧室租金也達2400-3400元/月不等，且距離地鐵站約1-3公里；而三居室則是鳳毛菱角。

**可見，****作為多户型、強配套的保租房社區，其在該片區的競爭力，**而項目周邊3公里內無保租房項目與之競爭更是強化了這一點。

**雖然該項目仍處於首年運營期，**但租户羣體已十分穩定、租客來源主要包括周邊企業客户、政府保租房渠道等。此外，建設銀行也將員工宿舍放到了社區之中，可見其信心。據悉，該項目爬坡期為6個月，累計簽約率達95%，屬於保租房項目中的佼佼者。

100%户型朝南規劃+罕見的創新房型

對於當代青年人來説，租住不再僅僅是追求“遮風擋雨”，而是對於居住的品質有了更高的要求，即經濟實惠、舒適温暖。而城開·匯社區項目，真正將年輕人的需求落到的實處，並在項目的多維度得到了深入體現。

眾所周知，採光對於房間來説至關重要。**城開·匯社區在房間朝向方面，營造了“陽光社區”的氛圍，**最大限度的保障並滿足了租户的“陽光權”。

項目堅持100%户型朝南佈置的規劃邏輯，並實現了93.2%以上户型滿足冬至日1小時及以上日照要求，遠高於上海租賃住宅冬至日50%以上户型滿足日照要求的標準。採光充足使居住者的心態、情緒和幸福感均得到了提升。

**多樣的户型也+是該項目的亮點之一。**從30多平到100平，從一居到三居，項目推出了近10種房型，其中不乏市面上罕見的創新房型。

**如項目的特色房型之一“友悦兩室”，****該房型為一套兩間設計，建築面積為65平。****因其具有兩把鑰匙、獨立廚衞、獨立水電錶等特色，被租户稱為“閨蜜房”。**户型設計使內部兩個套房獨立又互不影響，解決了熟人“合租”獨立空間邊界模糊的痛點，反而更受年輕人喜愛。獨立的密碼鎖等設施為租户打造了完整的獨立空間，即在一個屋檐下既共享又獨立。

“友悦兩室”户型圖

圖片來源：企業自供

**50平的一室兩廳户型，則配備了一個8平的“百搭”功能區，使房間的實用性、靈活性得到了提升。**具體來看，該空間可以作為儲藏室、衣帽間甚至個人書房，也有租户將它打造為直播間使用，多樣的用途使房間的個性化需求得到了充分的滿足。

98平的三居室户型位於社區東側，採取三房兩廳三衞全套房+ 5.25米橫廳的高配置，**該類户型南北通透三面看景，近享上海植物園二期超大綠肺，遠眺徐匯濱江優美城市天際線，**為二孩家庭、大學同窗、閨蜜相約共同居住提供了優越的條件，也兼顧了帶小孩到附近求學的陪讀家庭，甚至兼顧老人照料等三代同堂的個性化需求。

結語

**整體來看，相對完整的獨立私享空間，在城開·匯社區的眾多户型中均有體現，**這是對於租户客羣定位深入思考後做出的優化，同時也成為了該項目在保租房社區的獨特競爭力之一。

**而城開·匯社區對於年輕客羣的思考不止於此，社區會客廳、接待中心，超1300平的陽光草坪、約1800平的運動中心等多重共享空間為年輕租户提供了多樣選擇與體驗，**寵物友好公約的打造也營造了友好的居住氛圍，使其成為徐彙區租住體驗優質的社區之一。