上海房企，拿捏了北京人民_風聞

文 | 內幕君

文/狗蛋本蛋

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180天前，42家房企圍獵朱辛莊0028地塊。

這是一宗非常純粹的宅地，不用競報共有產權或公租房配建，也不用競現房銷售，觸頂後直接搖號，房地價差2.65萬，留足盈利空間。

加上位處人稱“海淀平替”的朱辛莊，壓根不愁賣，可以説操盤難度係數為0。

也就是誰拿地誰躺賺。

搖號環節，幸運女神穿過華潤、保利、中海，穿過中建一、二、三、五、八局，穿過建發、越秀、龍湖、綠城、金茂，最後挽住了角落裏不起眼的大華。

競拍結果出來，大華團隊歡呼雀躍，海淀、昌平剛需罵罵咧咧，上海大華業主五味雜陳，説：

那就讓北京人民感受下大華的品質。

一些等着朱辛莊出新的剛需，在買房交流羣裏激動地交流起來：

這搖號也太隨意了，縣城裏的夫妻店都能來報名？

還有人痛惜：

好馬沒配好鞍，見證了北京土拍搖號的不完善。

那時候北京人民對大華一無所知，只能查查克而瑞銷售榜，來診斷這家上海房企的紙面實力。大家覺得大華是個小房企，大概率進京撈一票就走，買房要謹慎。

大華將項目命名為啓宸府，宸在古時指帝王的住所，也被引申為帝王。狗蛋説，首次進京的大華野心還挺大。

像啓辰府這種不愁賣的剛需項目，一般拿地三四個月就推售了，比如同一板塊的越秀星樾，拿地到開盤只用了77天。

大華啓宸府經過180天的籌備，終於在近期傳出開盤消息。

慢是一種優點，太慢就不一定了，可能會讓買房人胡思亂想，有意向客户就説了：慢到我懷疑開發商的實力。

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不過懷疑歸懷疑，指導價每平6.2萬元，比周邊次新房低了近萬元，還是很多人拔腿去看房排卡。

然後又開始了新一輪的罵罵咧咧。

大華啓宸府規定，驗資才能參觀樣板房，這一點大家還能忍。

但臨近開盤大華啓宸府又提出新要求，要凍資才能進入排卡選房，而且要求凍資全部首付。

這一點很多人忍不了，有的打12345投訴，有的通過媒體或社交平台曝光。

“之前搶萬象悦府凍資20萬，啓宸府憑什麼要求凍全部首付？”

北京人民表示沒見過這樣的操作。

啓宸府面積段80㎡~116㎡，100㎡以下的小户型很少，一般人買不到。主力户型108㎡，按照指導價來最低首付也要200個起步。

“有的定期提前取出來要損失不少利息，要是選不上房利息白損失了。”

“這種凍全部首付的萬一要退房，幾百萬資金卡你兩三個月就太慘了……”

買房人想不通：

大華為何要如此折騰意向客户呢？

按照行業的一般邏輯，這叫篩選客户，洗出那些意向度高的，也是和競品爭奪客户的手段。不過對一個只有300多套房子，意向客户據説2000組+的項目來説，去化不成問題，這樣的高標準篩選會讓人覺得很迷。

關於凍資，大華啓宸府沒有正面回應，有銷售人員解釋：這是個別銷售人員的個人行為。

根據客户的説法，他們被要求資金歸結到同一張銀行卡上，選上房了直接划走。

那就只剩一個合理的猜測了：開發商想第一時間回款。

有渠道跑去啓宸府門口截客，啓宸府的工作人員都懶得趕他們。就像Eason唱的，被偏愛的有恃無恐。

大華啓宸府的客户和已經開盤的越秀星樾高度重疊，很大一部分是IT互聯網從業者。大華很懂它的潛在客户。

樣板房開放後，啓宸府請了一批時尚女博主去擺拍宣傳，他們知道碼農們愛看什麼。

從驗資、凍資到被反覆種草，從腰包到腎上腺素，大家由外而內被大華精準拿捏了。

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一個本來想買啓宸府，最後放棄的網友説：

各種折騰下來還能買的人脾氣一定好，大華在篩選脾氣好的客户，後期不會鬧。

狗蛋説，這樣的猜測上海人民或許覺得合理。

浦東新區物流大道上有個錦繡東郊產業園，曾經叫大華錦繡東郊，被包裝成“不限購不限貸”別墅推售，銷售人員賣房時説小區別墅屬於“商住兩用”：

220㎡獨棟別墅只要370萬。

不到兩萬一平就能買到獨棟別墅，哪怕是商住兩用也很香，吸引了不少買家。

買家進場裝修後辦不下來產權證，去房地產交易中心查土地資料，這時候發現，土地性質為“工業倉儲”，僅有開發商擁有“大產證”。

以前政策松，開發商的確有本事實現“產權分割”，大華大概也想“擦邊”沒擦成。

2016年9月，幾十位買家聚集大華總部維權，其中有外籍人士舉着很中式的英文標語：

Paid bloody hard working money!Found out no ownership!

意思是，付了血汗錢，沒有所有權。

大華憑藉一己之力，讓買房維權走上了國際化道路。

被説成“縣城夫妻店”的大華，曾經是上海第一大房企。

20年前，國務院發展研究中心企業研究所等三家機構聯合發佈第一屆《中國房地產百強企業榜單》，大華排在第八位，是上海排名最高的房企。

此後2004年~2008年，大華都沒掉出百強榜前十。

這家公司前身叫上海大場房地產經營公司，屬於上海寶山區大場鎮的鎮辦企業，和綠地一樣創始於1992年。

大場鎮底下有個村叫新華村，新華村曾經有一任村書記叫金惠明，後為大場鎮副鎮長。

金書記後來去大場地產公司當一把手，1998年時將公司名字改成了大華，大是大場的大，華是新華的華。

此後通過改制和股權騰挪，2005年大華從一家鎮辦企業變成民營企業，集體的變成金家實控的。由公轉私過程，金書記被外界質疑“賤賣集體資產為自己謀利”。

2005年福布斯中國富豪榜，金惠明以個人財富總值27億排在36位。從鎮長到地產大佬，金惠明也被稱為最牛鎮長。不過最牛鎮長很低調，基本不在公開場合現身，被推到台前的是他女兒金玲。

儘管後來被綠地趕超，大華也仍然是上海本土的主流房企之一，以舊改起家，後來也以舊改為生，這幾年地產黑馬接連倒下，大華因為舊改的慢生意反而穿越週期。

最近三年，穿過週期的大華在上海扎得更深了，在滬權益銷售額每年都能穩定在170-200億，長期高居上海前五。

不過在滬口碑很一般。

所以説起大華，買它家房子的上海人民一肚子火。

大華公園城市業主曾經調侃：

都説新房的交房日即維權日，大華集團是個例外，交房之前就會被各種維權。

去年公園城市業主做了23頁PPT維權，一一列出項目存在的降標或虛假宣傳問題，其中有一項是“瀝青路面勾勒出跑道、碎石拼接”。

富有想象力的操作讓業主看了直呼：比梵高還高。

大華朗香公園裏的業主倒是交房時才維權，普遍反映有地暖調試開機漏水、地漏錯位、瓷磚地板空鼓問題。預交房時業主已經發現問題，開發商第一輪維修結束後，問題還是問題。

入住之後，業主開始維權物業了。

“非機動車庫漏水半年，公用電燈壞了半年都沒修好，一個違建垃圾房説建就建起了。”

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關於大華物業，上海斐勒公園的業主感言就更多了。

成立業委會投票，保安站站門口抽煙玩手遊，説是維護大家安全，業主覺得大可不必讓離開，物業説：

我看你們是沒事找事。

平衡木設施腐爛沒及時維修，有孩子摔傷。事後物業經理發視頻到業主羣，被問到“發視頻是想説孩子把平衡木撞爛了嗎？”

物業經理説：你是在質問我嗎？

大概覺得這樣的回懟還不過癮，物業經理繼續輸出：別整天在羣裏嘰嘰歪歪的，影響心情。

要真能篩選出脾氣好的客户，未來就少掉了很多“嘰嘰歪歪”。

修完平衡木後，大華物業第一時間發朋友圈並配文：熱情服務，精於細節。

一個物業費9元的高端盤，平均每三個月換一次物業經理，業主和物業之間天天鬥智鬥勇。

業主想換掉物業，開發商狀告全體業主侵權，經過兩年半的極限拉扯，去年10月業主成功送走大華物業，敲鑼打鼓把濱江迎了回去。

對於大華的離開，業主決絕地説：

如有來生，再也不見。

結合上海人民對大華的感受來看，狗蛋覺得，買啓宸府不要糾結減配，也不要糾結得房率低，108㎡户型進深不夠，餐桌放在客廳中間阻擋動線，而是要想想：

買房送霸氣物業，閣下又當如何應對？

是不是做好了交房後，可能會繼續被拿捏的準備。

來源 | 地產風聲（ID：fangshi488）