廈門一男子買房後，發現小區一個“秘密”，怒告開發商……贏了！_風聞

來源：海峽導報

-2023-

09/25

18:21

廈門一男子買房後

竟發現小區一個“秘密”

怒告開發商

結果贏了！

開發商一次性將10個車位出售給非小區業主的第三人，業主為此將開發商訴至法院。近日，同安法院審結這樣一起與車位買賣有關的糾紛案件。

如今，不少人購房時都會考慮買個車位，但有人買車位時卻發現開發商將大量車位“打包”出售了，購買方還是非小區業主的第三人，這樣的《買賣合同》還有效嗎？

接下來

讓我們來看看

事情究竟是怎麼回事

法院是怎麼判的？

↓↓↓

起因：

開發商“打包”出售車位，業主告上法庭

2021年，許先生通過中介公司向林小姐購買了一套二手房，該房產位於同安某小區的1002室，小區開發商是廈門甲房地產開發公司。購房後，為了滿足生活居住需求，解決自家停車難問題，許先生經多方瞭解小區車位信息，最終相中了位於電梯口擬出售的丙車位。

在溝通過程中，許先生卻發現開發公司早於2017年將小區的10個車位（含許先生相中的丙車位）出售給了張先生。而張先生並未購買案涉小區的房產，張先生購買車位目的是出於投資需要。

為此，許先生認為開發公司擅自將小區車位對外銷售給非業主身份的第三人，其行為與《民法典》關於車位應當首先滿足業主需求的規定精神相悖，侵害了業主所享有的合法權益。

為此，許先生將被告廈門甲房地產開發公司、第三人張先生訴至法院，請求確認開發商與第三人張先生簽訂的關於購買丙車位的《商品房買賣合同》無效。

開發公司辯稱：

小區車位和住宅配比大於1，現仍有富餘車位在售，但許先生並未告知過其有購買車位的需求，公司不存在拒絕或無法滿足許先生車位需求的情形。

第三人張先生表示：

我在案涉小區一次性購置了10個車位，目的是為了投資。

判決：

將小區車位出賣給第三人，合同無效！

那麼問題來了

法院會怎麼判呢？

同安法院經審理認為：

許先生作為案涉小區二手業主，理應享有與一手業主同等權利。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建設單位按規劃要求配置的機動車停放設施，應當提供給小區業主使用，在保證小區業主使用的前提下，方可許可小區業主以外的人使用。為了保證首先滿足業主的需求，開發商任何時候都不能將小區的車位、車庫出賣給業主以外的第三人。具體到本案中，案涉小區車位與住宅配比大於1:1，許先生作為1002室的業主，許先生的停車需求並未得到滿足。因此，許先生有權主張開發公司與張先生簽訂的車位買賣合同無效，許先生的訴求具備充分事實和法律依據。

綜上

法院依法作出一審判決

確認被告開發公司與第三人張先生

簽訂的關於購買丙車位的

《商品房買賣合同》無效

一審判決作出後

開發公司不服提起上訴

最終

廈門中院審理後判決駁回上訴

維持一審原判

法官説法：

車位應當“首先滿足業主需要”

法官説，《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。該條規定系調整小區公共利益的條款，屬於法律的效力性強制性規定。

“應當首先滿足業主的需要 ”，不是指滿足某特定的業主的需要，而是滿足全建築區劃內的所有的業主對停車位、停車庫的需要。在作為小區重要配套設施的車位、車庫數量已經規劃確定的情況下，開發商應當滿足小區業主按照配置比例提出的購買或者承租要求。為了保證首先滿足業主的需求，開發商任何時候都不能將小區的車位、車庫出賣給業主之外的第三人。雖然案涉小區在入住初期可能出現車位、車庫配置充足甚至有空餘的情形，如允許開發商將多餘的車位、車庫出售給業主之外的第三人，在出現開發商不能滿足業主按照車庫、車位的配置比例提出的合理停車要求的情況下，就違反了“車位、車庫應當首先滿足業主的需要”的強制性規定。只有在小區業主的合理停車需要得到滿足的前提下，如車位、車庫有空餘，為緩解小區停車難的社會問題，此時才能允許開發商將車位、車庫出租給業主之外的第三人，此乃該條法律規定的立法初衷。

本案中，開發公司違反了前述法律規定將小區車位出售給非業主的第三人張先生，且一次性出售了10個地下車位，遠超出個人合理生活需要，明顯侵害了小區全體業主租、購車位用以停車的權益。而許先生即便系小區的二手業主，在其停車位需求未能得到滿足的情形下，亦有權請求確認案涉車位的買賣行為無效。