拍賣土地決策正確惟實施時機並不適當_風聞

  澳門迴歸後的第三次公開拍賣土地招標於前日進行，分別於上午和下午就凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段兩幅國有土地的判給公開開標程序並宣佈判給結果。「戰況」之「冷凍」出乎所有人的意外。其中「BT8」地段竟然流標「冇人吼」，「BT9a」地段雖然有人「幫襯」也只得一份標書參與，等於是「獨家競爭」。開標委員會經約一個半小時程序，包括審議分析文件、資格及出價，「獨家」入標的「得寶國際—旭升投資合作經營」的標書獲接納投標，其八億九千三百六十六萬六千元的出價也獲通過，最後確定其中標，僅高於底價一億一千六百多萬元亦即一成半。這與二零零八年的第二次拍賣土地，競爭極為激烈，竟然以高出底價十倍左古，各為五億五千五百萬元及八億六千七百九十二萬八千元的「天價」，由同一家公司奪得，折算後平均每方呎樓面的地價約為三千餘元，加上建築費用、利息、發展商合理利潤等，屆時售價可能會達到每方呎五千餘元，直迫南西灣區豪宅相比，形成極為鮮明及強烈的差異。

  其實，就連其中「BT9a」地段的得標者「得寶國際—旭升投資合作經營」的代表鄧漢昌也坦言，對沒其他發展商入標競爭感意外，並承認其出價保守。其言下之意，倘是其標書的出價只是略高於底價，也可能會中標。實際上，在現場，就有記者詢問，會否後悔未出更低的價錢？鄧漢昌直言，這價錢已屬低限，是一個比較保守的出價，也是反映現時市況的價錢。

  不過，即使如此，有本地發展商估算，按照一般營運慣例，該地段在建成後的售價，可能是以建築面積計算每呎八千元左右，利潤率約為一成五。這與將資金存入銀行套息的收益，其實相差無幾。但如考慮到未來幾年特區政府將有大量的公共房屋單位推出，而且也正在推動「夾屋計劃」，該地段位置興建的商業市場樓宇的「段位」比「夾屋」等高不了多少，可能其在出售時，售價會「受壓」。

  這也正是這次拍賣土地，竟然沒有已經叫喊「餓地」多年的本地傳統發展商入標的其中一個原因。實際上，這次「獨家」入標的「得寶國際—旭升投資合作經營」，並非是本地區傳統的發展商，而是非傳統發展商，甚至「名不經傳」，因而是帶有對本地房地產市場「試水温」的意思。但因為本地傳統發展商「按兵不動」，結果就讓其「一炮而中」「一鳴驚人」，可謂「冷手執個熱煎堆」。

  為何本地傳統發展商，會從十五年前的激烈競爭，到今日的「蹺手冷眼觀望」？這除了是十五年前的那一次拍賣土地，澳門與鄰近地區的房地產市場「熱到發狂」，及澳門迴歸後只是進行過一次其實是形式上的「競投」，未有公開拍賣過土地，傳統發展商都很「餓地」的客觀原因之外，還有一個很特殊的主觀原因所造成。那就是，當時澳門社會充斥着一股暴戾之氣，經常有人上街進行暴力式遊行。其中一個訴求，就是抓住「歐文龍事件」，攻擊特區政府「黑箱作業」、「賤價批地」，因而強烈要求公開拍賣土地。因而特區政府決定以公開拍賣土地來回應這個批評，而且屬於特區政府「管治同盟」的愛國愛澳傳統發展商，也予以積極配合，以高於底價多倍的標書入標，以實際行動反駁「賤價批地」的批評。幸好當時只是採用暗標競投方式，倘是順應「意見領袖」的社會訴求，採用公開喊價拍賣方式，在現場此起彼落喊價的「鬥氣」氣氛之下，説不定拍賣結果是地價更高，導致原本是「貧民窟」的筷子基的樓價，與國際豪宅「大潭一號」看齊。

  或許，這種效應，正是公權力部門中某些人所希望能看到的，認為可以為自己曾遭受的「黑箱作業批地」批評作「平反」。但正因為這次拍賣土地的得高於底價十倍，所處地段在當時還是「待開發的處女地」，因而得標的發展商長期沒有開發，直到按照《土地法》規定可能會逾期收回，及房地產市場的樓價也倍升，而且該地段也基本發展成熟，從「貧民區」躍升為「中產區」之後，才將之興建為中高檔樓宇。

  而現在的情況正好與十五年前相反。在建立和健全維護國家安全的法律體系及執行機制，以及實行「愛國者治澳」原則之後，當年那種動輒就「上街遊行」的現象無影無蹤，「意見領袖」也無聲無息，傳統發展商不再承受需要「拍硬檔」配合政府反制「反對派」各種不實的批評言論的壓力。因而特區政府的各種市場運作，就真真正正的按照市場規律行事，商人的營運也是如此。

  而目前的「市場規律」，卻是不適合推出土地進行公開拍賣，即使是該決策時正確的，在現時也是「不合時宜」。一方面，在「大環境」而言，與澳門特區房地產市場有聯動相關的內地的房地產市場，正處於「低潮」，而且還是「沒有最低，只有更低」。不但是一些地方政府的「城投債」「爆雷」，而且前些年某些房地產商違背習近平主席「房住不炒」政策而瘋狂炒賣的商業行為，現在受到市場規律的「懲罰」，就連「巨無霸」恒大及其老闆曾經的「首富」許家印，也是「眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了」。而且，有部分「房奴」也淪為「負翁」，甚至面臨着「斷供」的危險。還有一個情況不容忽略的是，國家住建部最近公佈調查統計，我國目前有住宅六億棟。如果每棟房子住十個人，就足以容納六十億人，而中國目前的人口只有十四億人。可見，我國商品房存量嚴重擁擠。儘管如此，每年至少有一千四百萬套新商業公寓進入市場。在此背景之下，必然會影響到澳門的房地產市場，因而澳門的傳統房地產發展商，對這次公開拍賣土地實行「袖手旁觀」。

  另一方面，在「小環境」來説，澳門特區政府尤其是現任行政長官賀一誠，十分重視居民的「上樓難」問題，千方百計予以解決。在其前任「種樹」之下，現在即將享受「乘涼」的收穫期。新城填海區A區的公共房屋即將推出，就在上述兩幅土地推出拍賣的同時，賀一誠批示下調經濟房屋的申請收入上限及資產剩值上限，特區政府也宣佈新一期經濟房屋申請即將開展。另外，「夾屋計劃」也正在實質性地推展中，橫琴深合區的「澳門新家園」也即將開售。這對並非是屬於「高檔豪華型」而是與「夾屋」較為接近的凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段的拍賣，就形成了一定的「擠兑壓力」。

  其實，如果這兩幅地段的拍賣，是在賀一誠去年八月間首次表態，「本澳已有許多年沒有土地拍賣，明白市場缺乏土地發展，政府將推出土地拍賣」之時就果斷推出進行，可能反應將會較為熱烈些。因為一方面，上述的「大環境」和「小環境」現象尚未出現，而且許多發展商都懷有「戰勝疫情，蓄勢待發」的意態。另一方面，因為受三年疫情影響，澳門博彩業嚴重受挫，政府庫房收入也呈現「財政赤字」，雖然賀一誠也聲稱，「不要期望土地拍賣能增加庫房許多收益」，但傳統發展商仍然懷着「幫助特區政府度過難關」的良好意願，「出錢出力」地踴躍參與競投，並籍此而協助特區政府建立「土地財政」的機制。