房地產暴雷，本身就是對內部認籌代表的不健康的購房消費習慣的懲罰_風聞

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• 織工
• 我對於宏觀經濟不瞭解，很多時候只會人云亦云。

但是我作為房建從業者（工程造價專業），我要説一下我對於房地產消費的一個看法。

從我幹這行開始（2014年）之前，甚至我開始報這個專業之前（我並不是畢業就開始幹工程造價，當時先在事業單位混了一陣子，然後嫌錢少又出來了），我就知道一個知識：

內部認籌，也叫內部認購，指的是許多房地產發展商在尚沒有獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，以在小範圍內推出一種"內部認購"的方式銷售商品房。

比如説開發商有100套房子，一開始不知道定多少錢的價格合適，於是就搞認籌，交1萬抵2萬房款。如果有50個人認籌的話，可能房價定4000元，如果有200個認籌的話，房價就可能定5000元。按照100平方的房子計算，認籌者好像是賺了1萬塊錢的便宜，每平方便宜了100元/平，實際上是虧了900元/平。説白了，認籌就是開發商在摸購房者的底線，好有對策性的定房價。

説白了，就是購房者在為一片沒有預售許可證，甚至沒有房建許可（其他四證：《國有土地使用證》、《用地規劃許可》、《工程規劃許可》、《施工許可》）的情況下，給一片甚至沒平整場地的空地付錢。

這是非法的，是國家一直明令禁止的。

但是攔不住，因為受害者覺得自己是賺的，甚至還要怪國家多管閒事。國家沒辦法不管，所以這種內部認籌屢試不爽，甚至變成了後來中國房地產的主流，很多時候地方政府甚至要派人來看場子，因為畢竟可以帶來實打實的GDP，很多地方政府是無法抵抗這種誘惑的。即使不是從GDP增長考慮，地方政府也需要看管交易，避免危害擴大。

我們的老闆和總經理辦公室就在預算辦公室上方，老闆又是個大嗓門，天天把“內部認籌”掛嘴邊，在他們眼裏這彷彿是個再正常不過的商業行為。

為啥？有足夠多的購房者吃這套。

這裏要説明一點，很多人對於房地產轉化為GDP存在誤解。一般情況下，中國房地產GDP有兩種，一種是竣工結算的時候，也就是房地產本身的造價；但是房價增長是無法直接轉化為GDP的，只有房產切實交易了才能再次轉化為GDP，憑據就是交易時的消費税等税務。房地產GDP的增長，其實是購房需求的體現。

那麼有沒有哪個地方政府可以抵抗這種誘惑？

有。

2011年到2016年，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長了55%，而房價卻只增長了12%。

為什麼？因為2009年到2012年期間，黃奇帆帶頭修建大面積的廉租房、公租房，體量之大，面積之眾，遠遠超過了其他省市直轄市，成為中國修建政府保障房首屈一指的城市，巨量的保障房上市，沖淡了對商品房的需求，抑制了重慶商品房市場的投機。

結果黃奇帆一卸任，重慶房地產市場開始蠢蠢欲動，不僅有“紅頭文件”表示要將商品房銷售改為建築面積計價，甚至還有開發商喊出要讓重慶房價翻番的口號。

我雖然是利益相關者，幫公司賣出去一套房子就有獎金，但是我從沒給任何購房者促銷過，我也試圖勸説每個要參加內部認籌的購房者，對每個試圖參考我意見的人都説“要買自己看得見摸得着，可以在裏面睡覺的房子”。

我認為房地產暴雷，本身就是對內部認籌代表的不健康的購房消費習慣的懲罰。