新一輪棚改，意味着什麼？_風聞

作者系一覽眾山小-可持續城市與交通志願者

當前，中國房地產市場低迷，民營巨頭紛紛倒下，行業系統性的風險非常大，於是，尋找到安全、可靠、快速見效的房地產和片區開發工具非常重要。

房地產下一步何去何從？

（圖：圖蟲）▼

7月21日，國務院常務委員會審議通過**《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》**，被業內冠以“棚改2.0”的稱呼。

為什麼要推動城中村改造？如何保證城中村改造的執行效果不走樣？未來城中村的方向在哪裏？

城中村會迎來新一波拆遷嗎？

（圖：圖蟲）▼

城中村從哪裏來？到底是城，還是村？

城中村是在中國城鎮化快速發展的產物。1998年，中國正式取消了持續幾十年的福利分房制度，全面推行住房公積金制度，開放了商品房市場，也從此開啓了城鎮化的高潮。許多農村被快速擴張的城市裹挾在其中，成為城中村。

讓人眼花繚亂的城中村

（橫屏 廣州城中村鳥瞰 圖：圖蟲）▼

根據東吳證券的估計，中國超大城市和特大城市中的城中村規模預計達到11.2億平方米，影響6225萬人，其內核有兩大具體的特徵：一是城，二是村。

城中村，到底是城還是村？

（橫屏 珠三角地區城中村 圖：圖蟲）▼

城中村其實是一個非常中國化的概念，因為《中國土地法》規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動羣眾集體所有制。也就意味着，從所有權上來講，僅存在兩種權屬：國有土地和集體土地。城中村是在城（國有土地）中的村（集體土地），因此也就具有了特殊性。

在快速城鎮化的階段，城市規模在短短20年時間快速擴大，很多原本屬於城市近郊的村落，被城市發展包圍起來，形成了“圍牆外歐洲、圍牆內非洲”的情況。

CBD光鮮亮麗的背後

是城中村黯淡無光的隱憂

（廣州城中村 圖：壹圖網）▼

但城中村的土地屬性屬於集體土地，土地所有權歸村集體所有，這就導致村集體土地無法直接進入市場交易，無法通過適用於國有產權“招拍掛”的方式進行建設。

雖然從2014年開始，就有集體土地入市政策的試點，但是開展得比較謹慎，各地將城中村集體土地進入市場交易看作是降低周圍國有土地地價的行為，所以阻力很大。

城市建設的資金主要來源於賣地收入

土地一旦賣不動或者賣的便宜

城建就有點推不動了

（圖：上海臨港新城）▼

所以，此次推動城中村改造，與棚改1.0最大的差別點是產權的差別。棚户區改造不改變土地性質，而是通過改變住宅的容積率水平來達到居住條件提升的目的。

那麼，改造後的土地是否可以進入市場？入市的名義是集體土地還是國有土地？這決定了企業推動城中村改造的動力和整個政策工具的有效性。

城中村改造為什麼是一項好的工具？

其實，城中村改造的背後，是中國房地產的整體邏輯變化。韓國之前也經歷了類似的房價快速暴漲的階段。

後來推動韓國房地產市場平衡發展的工具叫做“7030”，即《住宅法》規定，一個項目建設的70%是保障住房，面積以70-80平米為主，由大韓住宅公社開發。餘下的30%是商品住房，按照市場價格可以自由波動。在韓國，有“70歸於上帝，30歸於凱撒”的説法。

首爾的萬家燈火

離不開“7030”政策的保障

（橫屏 圖：壹圖網）▼

對於佔比70%的這類保障性住房，在開發完成後政府部門會進行審計，利潤率必須控制在5%內，如果超過，會面臨罰款。但保障性住房的品質非常好，不亞於商品房，不會出現類似於國內挖一個水池就説是湖景，插幾根樹苗就是森林的情況。

首爾品質良好的保障性住房

（圖：twitter）▼

而當前的中國房地產市場同樣面臨轉型，所以城中村改造，與最近陸續出台的“認房不認貸”完全不同，並不是提高房價的救市行動，而是再平衡“公平與效率”的政策工具。

中國的房地產市場，未來會越來越接近新加坡和韓國新模式，“保障性住房”將成為主流。城中村改造，最大的受益者將是村民和村集體。在目前的政策推動下，通過提升居住密度，用多出來的居住空間，來擴大保障性住房。

有“最美公租房”稱號的北京百子灣公租房

是我國近年來品質不斷提升的保障性住房代表

（百子灣公租房鳥瞰 圖：twitter）▼

值得注意的是，此次城中村改造有三大重要因素。

首先是僅限於“超大、特大城市”。7月21日國務院常務會議審議通過的指導意見中，將城中村改造範圍嚴格限定在超大城市與特大城市中。

根據2014年11月發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

我國城市規模劃分標準

這次城中村改造的範圍僅限超大及特大城市

（圖：中國政府網）▼

根據《中國人口普查分縣資料——2020》，全國有超大城市7個，特大城市15個。

中國超大及特大城市分佈圖▼

換而言之，本次城中村改造將嚴格限定在以上22個城市內進行。超大城市和特大城市的區域首位度都非常高，對周邊地區甚至全國都具有非常強的吸引力，因此對於房地產的需求也格外旺盛，大量剛需型、改善型居住需求等待被釋放。

城區常住人口在500萬以下的大城市、中等城市和小城市，其中一大部分已經出現收縮狀態，人口減少，過去新建商品房供應過剩，去庫存過於困難，再進行新的城中村改造缺乏動力，也難以平衡整體資金。

中小城市規模逐漸收縮

（鶴崗市中心鳥瞰 圖：圖蟲）▼

其次，為了促進城市內部均衡發展，推動城市住房體系走向更加健全，此次城中村改造，還將與保障性住房建設相結合。

過去各類社會保障房建設往往都是依靠政府出讓國有土地，房企拿地之後進行商品房+回遷房+保障房的配建，這就導致兩個比較不可調和的問題：

一是很多地區出現了商品房住户與保障房住户的隔離情況，因此也出現了很多衝突。二是保障房的配比產生的成本轉嫁到了所在地的商品房上，降低成本成為保障房建設中最大的需求，於是出現了大量質量品質不佳的保障房。

保障房的成本轉嫁給了商品房

開發商為了回本就要把商品房建得又高又密

而保障房的質量也往往讓人堪憂

（廣州高層住宅鳥瞰 圖：圖蟲）▼

未來“人人有房住”將成為常態，北京、上海、深圳這三個城市在2017年開始就確定了土地供給的60%是政策性住房，深圳更將在三年內建設籌集46萬套（間）超過2000萬平米保障住房。

在自己奮鬥的城市有一個家

大概是每個北漂、滬漂和深漂的夢想

（北京CBD遠眺 圖：圖蟲）▼

由於城中村是集體土地，土地成本相較於國有土地僅僅是三分之一甚至更少，在集體土地上建設的房子作為保障房進行銷售，同時在轉賣條件和價格上進行嚴控，這樣就既能增加整體住房供給，也可以調控整體房地產市場價格，同時也完成對於“羣眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村改造，可謂一舉多得。

第三，此次改造將引導房地產企業走向“持續慢盈利”。

大拆大建的時代結束了

房地產行業需要新的發展模式

（圖：圖蟲）▼

許多房地產企業過去已然習慣了高週轉和快速盈利，但我們不應該把市場和趨勢誤解成為企業戰略的正確。當城鎮化速度和發展質量的需求出現變化的時候，就需要越來越多的房地產企業關注持續慢盈利。

此次城中村改造，也許會探索出一套未來的賣房模式——賣房子不再是過去的“一錘子買賣”，更多的房地產企業將會將盈利的重點從開發高週轉轉向生活服務的慢盈利，走向持續經營、持續服務、持續盈利。

除了收租和賽龍舟

城中村也要積極探索新的發展模式

（廣州城中村賽龍舟 圖：圖蟲）▼

利用這項政策工具，推動城中村居民改善民生，提升村民的居住條件，也利用村級公司或鎮級聯營公司通過分紅形式為村民提供持續收入。

從產城融合的角度來看，各地城中村的需求點也各不相同，往往城中村還是城市重要的產業發展基地，尤其是廣東的城中村，現在往往已經形成村級工業園。

廣東全國第一的工業產值

離不開村級工業園的助力

（佛山市順德區鳥瞰 圖：圖蟲）▼

如何利用此次城中村改造，推動工業園區整合、工業上樓等，就成了城市經濟密度提升的關鍵措施。帶動一批優質的工業地產企業獲得業務，也有利於打造城市新的產業功能區。

未來，我們還需要城中村嗎？

城中村對於中國城市其實是非常具有意義的產物，展望未來，我們似乎可以推斷要未來的城中村需要處理好幾個問題：

探索城市公平治理：城中村往往是城市低收入居民居住的場所，也是城市中低成本中心，如何在改造過程中，為低收入羣體做好保障。不能僅僅是簡單的騰退外遷，為低收入者找到高性價比的居住空間，否則將會是整個城市付出更高的經濟成本。

城中村憑藉其較低的房租

為低收入人羣提供了臨時的居所

（廣州城中村 圖：圖蟲）▼

探索未來城市運營：中國雖然進入了房地產低迷交易的階段，但是居民對於“住得好”的需求會一直存在，這互換房地產市場出現更多能夠持續服務的需求，可能有越來越多的地產商從“快開發”轉向“慢服務”。

大規模的城市建設告一段落

提高居住品質的需求會持續存在

（深圳福田區CBD 圖：圖蟲）▼

探索村民的持續收入：城中村的“集體屬性”，此次改造也許會孵化一批村級或鎮級聯營企業，這類企業具有很強的投資屬性、運營屬性，我們該關注這類企業如何在透明公平的基礎上，推動城市更好的發展，也持續的為村民提供收入來源。

混亂不是深淵，而是階梯。當下市場普遍信心不足，但危險和機遇永遠伴隨而來，我們期盼各個城市用好城中村改造這項政策工具，為更多的人提供美好生活，為經濟帶來新的發展引擎，為我們的城市探索更多“公平”和“效率”，也守護好我們的家園。