“普通人的房子，都不太會漲”_風聞

嗨，大家好

各位在忙啥呢，這個假期過的好麼，即將又要開始工作了，所以今天再來和大家聊聊一個具體的觀點

作為一個行業的信息樞紐，@真叫盧俊幾乎日常大量的保持和各行各業的人談論關於房子本身

各個角度，不同內容的各種觀點

最近假期期間，我碰見一個挺有趣的人，叫阿翔

離開行業差不多有兩年了，也不做房地產了

也正是因為不做房地產，他從一個從業者變成了一個評論者

正是因為這樣角色的轉換，反而換來了一些很有趣的內容

一直記得他反覆和我強調一個觀點：我們經常被一些極值所遮偏，那麼房地產這個行業的中位數到底是怎麼樣的

大概一個下午的時間，我整理了其中一些內容和大家分享

**01、**行業的大趨勢

房地產這個行業，有兩個大趨勢，就是增量的逐漸萎縮和存量的流動放緩

這是所有人必須要看到的一個現實

但是增量的萎縮疊加存量的流動性放緩，就會出現另一件事情：增量會想盡辦法在萎縮之前，蠶食存量的流動性

而蠶食的辦法就是一種：通過更好的產品力來吸引

在房價不會上漲的年代，能夠影響客户偏好的就是房子的產品力，新房子除了新還有好

未來一手房的競爭漩渦裏最大的PK就是產品力的pk，才能誘導客户放棄二手房的購買

而相比較而言，二手市場的產品除了價格，沒有其他對抗的手段

目前市面上關於二手房室內裝修和美化幾乎沒有一個取得成功，客户從產品力的關注已經從簡單的室內規格到對整個社區的系統性考量

**02、**二手市場如何去泡沫

關於一手房去泡沫，如今大家已經看得比較清楚也比較簡單

就是從土地到一手房進行整體限價的方式，從而保證在一手房賽道不存在泡沫

而二手房呢

二手房相對比較複雜，因為二手房沒辦法進行系統性的供求關係調節，所以首先可以做的是讓二手房流動性降低

所以本質上一手房限價的模式，讓二手房流動性降低，然後讓二手房價下滑到一手箱體範圍內，本質上就是二手房泡沫出清的方式

這樣的模式可能會有一點代價，但是這樣的模式也是風險最小的

也讓行業整體的風險趨於可控

所以如果你意識到這個趨勢，那麼你就要認清一件事，未來幾年普通人的房子是不太會漲的

而位於中位數的普通房子流動性降低，底部的居住需求通過租賃市場快速補齊，而塔尖的高端住宅通過一手市場完成產品力重塑……

這差不多就是整個樓市未來期待呈現的樣子

**03、**改善會更快得到釋放

如果説有一股力量在樓市裏會顯得兇猛，那麼毫無疑問就是改善性需求

這部分未來受市場的刺激是最明顯也是最巨大的

首先是整個行業一定會大力扶持會做產品的開發商

是的，你沒看錯，是大力扶持

咱們這個行業最大的笑話就是過去幾年的一些大企業，不僅公司千瘡百孔，最黑色幽默的都 不 會 做 產 品

這成為多少人的笑話

所以這些年開始的頭部企業以及地方基建企業，必須要會做產品，會做出挑的產品，成為了明規則也是暗旋律

所以未來兩年整個行業的產品力是極速提升的

內捲到極致，因為這是行業的最大訴求

與此同時，客户也會倒逼產品力升級

為什麼杭州這幾年產品力提升的這麼快，其中有一個非常重要的原因就是，杭州的客户足夠挑剔

杭州的客户可從來不管什麼地價售價以及開發商來自何方，大家對於產品都開過眼也有統一的標準

哪怕維權也是非常的專業

未來客户倒逼開發商產品力升級的驅動力也會變得越來越強

所以換句話來説，對於房企來説會受到兩股力量的同時脅迫從而提升產品力

在這樣的趨勢下，改善性需求會被快速的釋放

如果樓市裏僅有的一股洶湧力量，大概就是如此

**04、**供應鏈會重塑

而在整個產業裏面，大家都在關注開發商，其實這個邏輯是片面的，變化最大的其實是行業的上下游

也就是供應鏈本身

首先大量依附式乙方几乎伴隨着各個企業的倒下也都最快的倒下

而剩下的“乙方”都在認真思考要不要在行業裏繼續

對於開發商來説是轉型不轉型，對於供應鏈上的從業者，這些都是生死攸關啊

很多沒死的乙方，也因此放棄了這個行業

而依然在行業內奮鬥的企業，毫無疑問會推動供應鏈本身的轉型，定價標準，回款週期以及服務標準都會被重新定義

與此同時，行業的人才體系也會被重新洗牌

我最近聽過太多朋友和我説差不多的一句話：我有一個老領導辭職去了鏈家

這句話其實就説明一個趨勢，以為強大的開發商其實沒那麼強大

而那些持續在深耕的乙方都有自己清晰的戰略意圖和核心競爭力

這樣的模式也吸引行業人才的二次分配

另外，大家對於企業類型也會有重新認知

就是做的多規模大已經不再被定義為房地產的好品牌，類似接近阿那亞、麓湖、理想國這些都成為一個個標籤，也是一股精神

我在行業內呼籲的單盤主義本質上也是這樣的邏輯

大家通過項目本身來重新定義開發商的品牌

**05、**土地不再只追求利益

而整個土地市場，未來的訴求也在發生變化，不再只追求金額，而是期待圍繞着土地出讓可以帶來城市升級

最近很多人在反思什麼是浦東模式

浦東模式的根本就是依靠土地的“籌碼”，吸引資本完成產業鏈的落地和城市配套的紮根

本質上在過去30年浦東伴隨着土地開發，不僅完成了城市開發，並且給城市留下很多永續經營的動力

而在其他很多地方，土地只是單純的完成出讓和收益

所以這件事未來會被越來越多的調整和糾偏

與此同時現在的地塊也越來越複雜

身處中心區域四至複雜的同時，業態屬性也更加多元，各種捆綁附加內容也更多

這些變化也在推動土地屬性的變化

這也是為什麼越來越多的開發商都在對外説自己不再是簡單的開發商，而是城市共建者

這些都是敏鋭的嗅到風向變化

但是我想強調的是，嗅到歸嗅到，但是到底有沒有能力也需要真的問問自己，不然也只有眼睜睜的看着優質地塊被大型國企央企以及港資企業拿走了

**06、**行業在等待下一輪購買力

所以

所以的所以

行業在這麼調整的目的是什麼

其實是在等待下一輪更加持久的購買力出現

當然這些問題已經不是行業本身的問題，未來的購買力出現已經依賴整個經濟的復甦以及重點產業的崛起

而樓市在等待的就是在這樣一輪經濟週期裏等到下一輪的創富一代

樓市的根本還是供需，不論是信貸還是税費都解決不了根本問題，購買力的持久，樓市本身才會更加持久

關於大部分人的房子，整體行情的價格，未來的走勢依然需要整個經濟週期和購買力人羣的收入來支撐

現在確實不太會漲，但是正如阿翔所説都在等待下一輪週期

如今產業正在供給側改革，調整開發商預期，調整市場的產品力，也在調整整個行業週期

一切都已經在往對的方向去調整

剩下的命題到底怎麼樣，其實這不是今天這篇文章能夠解答的命題，但是不論如何，這都很值得等待

07、

再記錄一段阿翔最後對我説的話，供各位參考：

很多時候

會不會和能不能、可不可以、應不應該、需不需要這些問題都要區分來看

數字只是結果，我們更多需要看到事態發生的過程，才會對未來出現的那個數字更加坦然

對於整個行業而言，房價只是發展的結果，而不是追求的目標

與大家共勉，各位早安

以上為正文，來自真叫盧俊