在堅持「房住不炒」與「減辣救市」兩者中取得平衡_風聞

   　在結束三年疫情之後,澳門各業經濟有不同程度的復甦發展，但卻出現了強烈的反差。其中表現「優質」的是博彩業及其周邊的酒店等行業，而主要是為 本地居民服務的消費行業，卻因為受到澳珠口岸恢復正常通關尤其是「澳車北上」等措施的影響，生意反而還不如疫情三年之時。而最是未能受益於經濟復甦大趨勢的，是房地產業，因而從業人員透過各種不同方式，呼籲特區政府「撤辣」至少是「減辣」。

　　　對此，特區政府高層作出了回應。在十月一日的慶祝中華人民共和國成立七十四週年酒會後，行政長官賀一誠在受訪時表示，當局去年已一直研究樓市「減辣」問題，有決定後會交立法會審議。他強調會做好評估，政府對樓市有不同調控手段，按過往資料，外地人到澳門炒樓的機會和比率都不高。賀一誠坦言，政府也在研究「減辣」的優劣，包括評估會否對樓市造成很大沖擊，和令樓價提高，「所以減辣黎講唔系一件簡單慨事」。但他強調，政府仍有其他調控手段，包括還有許多公屋未推、許多地可拍賣，又提到外地人來澳炒樓在過去十年佔比很低。

　　　而經濟財政司司長李偉農也在受訪時表示，現時經濟復甦態勢穩健向好，對包括房地產等各行業都有正面作用，而政府一直有就「辣招」即樓宇按揭成數及相關印花税措施是否要作適合的變化去研判。他重申當局的原則是希望大家都能上到樓，同時保持金融穩定及房地產的健康發展，將做好相關的工作及廣納各方意見。至於放寬樓宇按揭成數及印花税等措施，他指現正審視，包括利率的變化、資產回報、租賃市場的回報，就業情況及經濟復甦情況等因素，作綜合考量。

李偉農重申，「辣招」有其歷史性和需要性，是政府因應當時環境變化而所採取的措施，以保證金融穩定及樓市健康。政府現時的重心和原則，也是希望「大家能夠上到樓」，並保持金融穩定及房地產業穩健發展，這也是調整措施之總目的。不過，特區政府將會審視包括利率變化、資產回報、租賃回報、市場供應、就業情況及經濟復甦等因素，進行綜合考量，而當局不斷有做相關壓力測試和評估變化，也會廣納各方面意見去適時考慮和研究。

　　　相信，有關「減辣」的策略，可能會寫進特區政府二零二四年財政年度的施政報告，或經濟財政範疇的施政方針之中。至於具體的措施，則可能會進行審慎研究，不但是考慮到澳門的樓市及經濟問題，也需考慮與鄰近地區尤其是關係密切的內地和香港特區的聯動反應的問題。更重要的是，必須在認真貫徹習近平主席提出的「房住不炒」方略，與「減辣救市」之間的平衡問題，以取得最大的公約數。

　　　「房子是用來住的，不是用來炒的」，簡稱「房住不炒」，這是習近平主席於二零一六年十二月十四日首次在中央經濟工作會議首次提出，後來寫進了中共「十九大」的報告的，成為中國政府在房地產領域的指導政策。為此，「房住不炒」連續多年寫進了國務院總理李克強的《政府工作報告》，中央政府也開始採取強力手段打擊房地產相關的信貸擴張，控制房價上漲和金融風險，抑制房地產的投資屬性，削減地方土地財政依賴，並在二零二零年進一步提出了「三條紅線」的房企債務限制。最近對恒大及其老闆許家印的處理，其涉嫌犯罪的指控固然較多較複雜，而其中一個指控就是其嚴重踐踏了「三條紅線」。

　　　但由於新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊，部分房地產企業財務困難，大陸房地產市場熱度開始降温，地方政府土地財政面臨壓力。在此背景下，二零二三年七月召開的中共中央政治局會議中，未再提出「房住不炒」。不過，這並不等於是要放棄「房住不炒」的方略，相反還必須堅持「房住不炒」的定位。實際上，「房住不炒」是促進房地產市場平穩健康發展的總原則，不應也不會改變，須長期堅持。從「許家印事件」中可以看出，房地產業在過快上漲階段存在「高槓杆、高負債、高週轉」特點，「三高」模式讓市場規模快速擴張，存在很大弊端，如今已經難以為繼。經過多年的累積，房地產行業在逐步進入新階段時，問題越顯露。個別房地產企業目前經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房商債務風險暴露。處於調整階段的房地產產業正在修正過去的問題，探索房地產健康發展新模式。

　　　　應當説，澳門特區政府在二零一八年初提出的樓市調控新措施，而且還是送交立法會以緊急程序通過的形式而凸顯其急迫性和必要性，不管在主觀意識上是否響應及配合習近平主席在前一年十一月的「十九大」報告中提出的「房住不炒」方略，而在客觀效果上，卻是完全符合「房住不炒」方略的。就是要遏止當時熾熱的投機「炒樓」熱潮，維護澳門居民的居住正義，保障澳門居民尤其是年輕一代的居住權益，以消除對「上樓難」的怨氣，維持社會和諧穩定。而在實際上，該項「加辣」措施收到了一定的效果，而且由於放寬青年首置按揭成數措施亦於同日起生效，也在一定程度上舒緩了年輕人「上樓難」的問題。

　　　　如今的樓市狀況，與當年有着強烈的反差對比。五年多過去後，世界局勢已經「天翻地覆」，澳門樓市亦已翻天覆地。樓市出現「過熱」之時，以「辣招」「散熱」是合理的；但在樓市「冷卻」後，「辣招」已經失去存在基礎，反而直接影響經濟復甦。因而仍然維持「辣招」，就不太符合實事求是、與時俱進的思維作風。何況，「撤辣」只是讓樓市復常，目的是推動經濟復甦，而不是提供優惠政策，不是「託市」，更不會導致樓價攀升。尤其是房地產有很長的產業鏈，除了直接涉及地產代理、建築、裝修、傢俱之外，也間接影響銀行、律師行等等眾多行業，樓價下跌也會帶來財富效應，令消費減少。何況，有不少業主是有能力、有需要換樓的，但卻被困於「辣招」而變得困難重重。而且還有一個重大的變數，當時「加辣」的針對對象之一，是來自內地的「炒家」，也包括以「置業移民」為名的「炒家」。現在，特區政府已經撤銷「置業移民」，而內地「炒家」也自顧不暇，因而「加辣」措施針對的這個因素，也已經消失。

　　　　環顧澳門目前的樓宇存有量及未來的樓宇供應量，將自然地會對「炒家」產生一定的壓抑能力。實際上，據統計，目前全澳住宅單位數量約二十四萬多個，當中私樓約十八萬個，公共房屋約五點一萬個。而「澳門新街坊」項目將推出四千個單位，新城填海區A區將提供近四萬個單位，還有正在建設的逾萬個經屋、社屋單位，未來將增加四點九萬個公屋單位，本澳公私房屋供需或將面臨失衡，近日經屋開隊的反應就頗為「冷靜」。

　　　因此，在「房住不炒」預期目的達到後，就是應當根據實際情況適時調整房屋政策，實施「撤辣」，放寬借貸規管，在把握大政策前提下給予金管局和銀行適當的借貸自由度，以促進房地產業與博彩旅遊業同步復甦發展的時候了。