碧桂園“膨脹術”下的垃圾工程_風聞

問道者 杜一用

現在的“宇宙第一房企”碧桂園不僅被巨大的債務黑洞搞得焦頭爛額，昔日“456”高週轉模式下催生的一系列“垃圾工程”也相當棘手。

456高週轉模式是碧桂園在2018年推出的，即4個月開盤、5個月收回房款、6個月回籠全部投資資金。隔年，這一模式又升級為“345”。碧桂園能夠後來居上，坐上“宇宙第一房企”的位置，就受益於“高週轉+高槓杆”。

“高週轉+高槓杆”的邏輯大致是：碧桂園投入1億元買地，貨值大概可以做到7億。實行456高週轉模式後，碧桂園可以在6個月內收回全部投資，資本能夠在一年內完成兩次週轉。據此計算，一年時間裏，碧桂園即便在不加槓桿的情況下，也可以用1億元的原始資金，撬動14億貨值。按10%利潤率計算，就有1.4億元的淨利潤。

如果加上槓杆術，宇宙房企的膨脹速度真不是麪粉變成麪包可以比擬的，有點像核裂變了。預售制回籠的資金理論上要用於本項目的後續開發，由於建築業普遍實行分包制，承建方需要墊資，回籠的預售款就變成了閒置。同樣按1億元原始本金計，開發商只挪用50%預售資金用於新項目開發，一年14億貨值可以挪用的資金就有7個億。因為6個月後才能回籠全部投資，挪用的銷售款一年內只能週轉一次，但挪用7億元資金對應增加的貨值也能達到49億。第二年可供挪用的資金基數就完全不一樣了，只按一半25億元計算，就可以再撬動175億元的貨值。

“14+49+175”，也就是説，在456週轉模式下，碧桂園只投入1億元的原始資金，用兩年時間就可以把銷售額做到200多億。看懂了碧桂園的“膨脹術”，也就明白了黃金時代下的房企為什麼這麼能賺錢；“三道紅線”劃出後，為什麼去槓桿後的碧桂園會欠下1.36萬億、恒大會欠下2.38萬億的負債。

但萬物生長都有其內在的必然規律，建築工程也是如此，人不是鋼，晚上需要休整，水泥要達到100%凝固，就要有三個星期的時間。在碧桂園的高週轉模式下，所有必然週期都被人為壓縮了，快馬加鞭的結果，施工事故接二連三，粗製濫造偷工減料的垃圾工程頻頻出現。

海南省臨高縣金沙灘椰林灣就屬於碧桂園“垃圾工程”裏的一個。椰林灣有約8000户業主，有高層有別墅。四年前，有別墅業主發現房子都讓白蟻給蛀壞了，不得不重新裝修，敲開一看傻眼了：室內用建築垃圾回填，到處都是坑；拆除隔牆發現填充牆空洞砂漿不飽滿，不設拉接鋼筋；海南省是白蟻高發區，房屋卻沒有進行白蟻預防設計，進户門用木板，廚櫃用紙板，這些都是白蟻可口的食材；下水管有破洞也不作更換。總之，怎麼看都像是一個垃圾工程。

其實，類似的遭遇不只有海南椰林灣業主，找度娘問問，從南到北、從東到西，都有不同城市的業主在四處投訴碧桂園的房屋質量問題。

現在，碧桂園在清償債務和保交樓上的態度還算配合，但能不能兑現，還是個未知數。至於全國各地業主的質量投訴，估計短期內是顧不上了。