看不懂的美國樓市：利率高得嚇人，房價卻創歷史新高，怎麼回事？_風聞

國是直通車

2023年10月14日 13:04:31 來自北京市

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一邊加息，另一邊房價卻創出歷史新高，最近美國樓市就出現了這種怪現象。

近期，美國30年期房貸利率水平上升至7.7%左右的高位，但最新數據顯示，今年7月，美國房價創下歷史新高。

一般而言，房貸利率上升，購房者資金成本提高，會抑制購房行為，需求下滑並導致房價下跌。但今年以來美國樓市如此相反走勢，讓許多人直呼“看不懂”。美國樓市究竟怎麼回事？

美國房價創歷史新高

近日發佈的標普凱斯-席勒全美房價指數顯示，2023年7月，美國全國房價綜合指數創下歷史新高，當月該指數環比上漲0.6%，與去年同期相比增長1%。

標準普爾（S&P）道瓊斯指數董事總經理Craig J.Lazzara表示，美國房價在2022年6月觸頂後下跌，截至2023年1月份，美國房價7個月內下跌了5.0%。轉折點發生在今年1月，美國房價開始再度上漲。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房價指數創下歷史新高。

Craig J.Lazzara透露，7月份，在20個美國樣本城市中，有10個城市的房價達到了歷史新高。

各大都市中，7月，芝加哥(+4.4%)、克利夫蘭(+4.0%)和紐約(+3.8%)的房價同比漲幅最高。今年1-7月，美國全國房價綜合指數累計上漲5.3%，遠高於35年多來歷年全年漲幅的中位數。

值得注意的是，美國當前正處於持續一年多的加息週期中，自2022年3月開啓加息以來，美聯儲已加息了11次，累計加息525個基點。

加息導致國債收益率飆升，從而推高住房按揭貸款利率。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）近日公佈的數據顯示，截至10月6日當週，30年期定息抵押貸款的合約利率上升14個基點至7.67%，為連續第五週上升；其中大額的30年期定息抵押貸款利率升至7.7%。

7.7%的房貸利率意味着什麼？以300萬元人民幣的貸款額計算（等額本息），30年期，購房者每月還款約2.1萬元。而此前大量美國購房者按揭貸款利率不到3%。以3%的房貸利率來計算，同樣300萬元的貸款，30年期，每月還款僅需1.2萬元左右。

美國房價為何走勢反常？

答案可能在供給不足上。

總部位於吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI)集團聯合創始人兼集團CEO卡希夫•安薩里（Kashif Ansari）接受中新社國是直通車採訪時表示，美國樓市現處於購房需求和房源供應同時受到抑制的“有價無市”狀態，買房的不多但賣房的更少，這種狀態很可能會延續至明年。

卡希夫•安薩里説，根據坊間多份報告，由於按揭利率升至歷史高位，消費者負擔過重，人們的買房意願跌入歷史低谷。今年以來，銀行及金融機構由於自身經營壓力，其放貸能力並未擴大，導致買家獲得按揭的水平變低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae)9月份的月度購房調查也顯示，消費者擔心自己失業的比率雖佔少數但有所增長。

來自美國房地產經紀公司Redfin的最新數據也顯示出這種價升量跌的趨勢。Redfin數據顯示，2023年9月，美國房屋價格與去年同期相比上漲了2.2%，銷售中位價為41.25萬美元，但平均而言，售出房屋數量同比下降17.6%。

Redfin首席執行官Glenn Kelman近期表示，美國住宅銷售量再糟糕不過了。“現在只有那些必須搬家的人才會搬家（換房）”。利率不斷上升導致很多消費者在購房季開始時決定退出。在過去的四到五週內，20%到25%的房地產交易被取消。

美國樓市真實情況如何？

中新社國是直通車採訪了多位美國的房地產經紀人，不少經紀人對高利率下的樓市交易並不樂觀。

位於波士頓的房產科技公司美吉居(Geo Home US)聯合創始人楊曉雯對中新社國是直通車表示，目前人們大都是“非必要不賣房”。美國眼下的高利率，意味着大部分户主的房貸利率都低於當前利率。市場成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。

“我們觀察到三個現象：一是經紀人接到的客户數迅速萎縮。和我們長期合作的一些明星經紀人今年有大量時間在度假。二是前幾年，受益於千禧一代（出生於1982-2000年的人羣）買房潮，出現了很多年輕的明星經紀人。不過，今年有baby boomer（出生於1946-1964年）客户的資深經紀人交易量下降較少。三是身邊很多朋友的換房計劃都推遲了。因為換房子意味着更多的月供，更低的生活質量。”楊曉雯説。

美國西海岸西雅圖樓市的情況與波士頓相似。美國房地產經紀公司Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）分公司經紀人Becco Zou説，高利率對西雅圖的房地產成交量影響還是很大的。按揭貸款利率已經從2.8%左右漲到最近的近8%。

Becco Zou表示，美國人家基本上每10年會換房，但想換房的客人現在只能暫時不動了，買房的客人也處於觀望狀態。現在市場上還在買賣房的客人大多數都是剛需客人。

“總體來説，如果是剛需自住而且長期持有的話，我覺得儘快買比較好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段瘋狂時期買了房，現在就會覺得虧了。説實話自從疫情開始，我覺得市場就變得難以預測了。”她坦言。

eXpRealty洛杉磯經紀人珍珠説：“最近我為一個客户買了房。他從2021起年要買房，看了兩年，這期間按揭貸款利率也從2%左右漲到了7%”，而大洛杉磯區域的平均房價一年漲大約5萬美元，兩年漲了10萬美元。兩年前他看上的房子，現在同樣的購房款已買不下來。但最近這位買家決定不再坐等了，咬咬牙付了首付。

美國房價還會持續上漲嗎？

卡希夫•安薩里也表示，市場認為居高的房價在未來一年並不會下跌。高按揭利率也讓業主不願賣房，大部分業主籤的是前幾年的定期低按揭利率。他們如想改善居住條件，只能守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現有住宅。數據也顯示建築商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市冷落等困境而無意蓋很多樓。

現在的7%高按揭利率，何時會回到如2019年那樣“正常”的水平？卡希夫•安薩里指出，坊間大部分人認為短期內不太可能。美聯儲的信號是將在一段時間內維持高利息的新常態。

從居外IQI數據來看，卡希夫•安薩里透露，今年華人買房自住用途的居多，投資房減少。美國雖不再是中國買家的首選海外購房國，但仍居第3名。

中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇對中新社國是直通車表示，美國樓市大致上以18年為一個週期，目前美國樓市正處於一個繁榮週期的尾聲，這也是美國樓市近期似乎漲勢很快的原因。不過，他認為，這一週期在明後年可能要終結了，那時候美國房價可能會出現一輪大幅下跌。