“房價窪地”長沙放開首套房限購20天_風聞

圖源：圖蟲

作者 | 林心林

編輯 | 黎倩

地產行業陷入低迷，樓市調控“優等生”長沙也坐不住了。

這個毗鄰洞庭湖的湖南省會城市，自2017年起接連出台樓市政策，調控力度更是一路升級，集限購、限貸、限售、限價等於一身。

強有力的調控手段下，這座GDP過萬億、人口上千萬，以臭豆腐、小龍蝦、茶顏悦色風靡全國的“網紅城市”，新房均價卻常年在一萬出頭，是新一線城市中房價最友好的城市之一。

根據長沙市住房和城鄉建設局公佈的2022年長沙房地產市場的相關數據，長沙的房價位於30個省會城市及直轄市第22位，房價收入比保持在7以下，而北上深的房價收入比早已超過30。

不過，自2021年下半年以來，包括長沙在內的全國樓市降温，處於房價窪地的長沙開始調整樓市政策。去年5月，長沙將購買二套房的條件從“取得房產證滿4年”調整為“網籤滿4年”；隨後，長沙再出新政，規定存量房盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算，即“租房換房票”。

局部的調整並未給樓市帶來明顯提振。克而瑞湖南數據顯示。2022年長沙九區縣商品房成交1132萬平方米，同比下跌50%，是近10年來成交建面最低的一年。今年8月，長沙樓市跌入低谷，當月新房成交量僅35.86萬平方米，湖南中原研究院報告稱之為“近十二年最冷8月”；中指院8月“百城價格指數”顯示，長沙新建住宅均價出現今年以來首次下跌。

隨後，長沙開始打出政策組合拳。9月1日，長沙跟隨全國步伐宣佈執行“認房不認貸”新政；9月22日，長沙時隔六年優化限購限售政策，居民家庭（含非本市户籍家庭）在長沙買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網籤備案滿4年，可進行轉讓。

放開限購限售政策落地半個月，這座房價友好城市重新湧入不少外地買家。熱門樓盤售樓處人頭攢動，外地買房者獲得入場資格券，房產中介門店實現開單。但市場提振效果能持續多久，沒有人能給出一個明確的答案。

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外地客湧入長沙，看房一天買下大平層

政策推動下，長沙樓市在十一黃金週打了一場翻身仗。中指研究院數據顯示，2023年國慶假期期間，長沙成交面積為20.1萬平方米，日均成交面積較2019年國慶期間上漲133%，新建商品住宅的成交面積位列35城中第二，僅略低於武漢。

湖南中原研究院數據顯示，國慶期間長沙成交套數1387套，同比上漲超兩成，為近三年峯值，期間開盤去化率83%。另據各家項目披露，華潤置地長沙潤府新政落地三天銷售額超1.5億；龍湖舜山府三天勁銷約1億；招商蛇口·濱江境、招商蛇口·江山境雙盤週末熱銷約2億……

國慶期間某長沙樓盤售樓處，受訪者供圖

在這一波行情回升中，外地買家成為重要購買力之一。湖南中原研究院數據顯示，國慶成交數據中，湖南地級市客户佔比23%、省外客户佔比14%。“售樓處的外地車輛都多了，有些外地客户在新政第一個週末就衝來售樓處了，我們連續幾天都是凌晨一點多下班。”某樓盤的開發商銷售人員稱，部分房型需要“搶購”。

根據“9.22”新政，長沙本市及非户籍家庭購買首套房均不需要提供購房證明，極大地刺激外地人口在長沙首次購房，而過往則要求“非本市户籍家庭+2年社保或個税”才能購房。

“熱烈歡迎地市州看房團”“熱烈歡迎大灣區看房團”，國慶期間，長沙市府板塊的萬科森林公園售樓處掛出橫幅。長沙萬科方面告訴時代財經，新政發佈後公司迅速佈局湖南其他地州市市場，組織當地經紀人宣講、約訪和帶看長沙項目，在營銷策略上搶佔先機。據其提供數據，雙節期間萬科森林公園來訪客户中外地客户佔33%，成交佔40%。

鄭芸是在新政後獲得了購房入場券的人，她將定義自己為“滬籍北漂金融打工人”，由於户口和工作地不一致問題，買房一直擱置，“我們算過積分，在北京短時間內沒辦法落户；之前的單位解決了上海户口，但目前在上海沒有適合的工作機會，而且品質好的學區房也夠不上。”

孩子的入學教育問題，讓鄭芸在一年前將長沙買房的想法提上日程。“我們都是從小地方考出來的，自然想讓孩子讀最好的學校，於是想在長沙買個品質好的學區房託底。”在鄭芸看來，儘管長沙的就業機會、經濟發展比不上蘇州、杭州、成都等新一線城市，但房價友好、教育也不差，“是我們目前最好的退路。”

“9.22”新政的出台，直接縮短了鄭芸的決策時間。國慶假期末尾，鄭芸在長沙一天看了四套房，速戰速決簽約了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平層，“中介説觀沙嶺板塊後面的新盤價格只會比現在更高，正好符合學區和保值需求就決定了。”

值得一提的是，由於房價便宜，長沙的購房者通常會選擇大面積的房子，貝殼研究院此前發佈的《2021年新居住消費調查報告》就指出，長沙套均成交面積超過100平方米。在不少長沙購房客看來，140平方米以下的户型甚至被稱為“剛需”。

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二手掛牌量激增，中介門店成交翻倍

除了新房市場快速回暖，限售等政策的調整也讓二手房市場躁動起來。

在經歷年初樓市小陽春後，長沙二手房市場降温，價格出現數月的陰跌，一部分“老破小”房源率先降價。

新政後，二手房迅速反應，市場掛牌量激增。根據最新政策，限售年限縮短，網籤備案滿4年即可轉讓交易；而此前長達六年的政策則要求須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易，考慮到從買房到交房、拿證需要2-4年時間，實際限售時間更長。

限售政策放鬆，釋放了一批次新房流入交易市場。湖南中原研究院執行院長陳世霞向時代財經稱，根據中原監測統計的貝殼、新環境兩家中介平台數據，限購限售放開後，長沙二手房掛牌量超6萬套，新增了近12%，同時二手房價格有0.1%的微漲。

“限售放開後，我們在後台看到有小區一瞬間就更新了很多房源。”長沙某貝殼加盟門店負責人王珂稱。王珂感慨，今年下半年長沙二手房市場可以用“慘”字形容，“許多業主要麼沒達到交易資格，要麼不願意去賤賣，我們門店也有人幾個月沒開單了，每個人一天能帶看兩組就不錯了。”

之前為沒客户而煩惱的房產中介們，新政後迎來了一陣忙碌。王珂介紹，其門店共有8個人，國慶期間有同事從早到晚一直在帶看，甚至因為沒有檔期，只能將部分客户的看房安排在其他時間。

10月第一週，王珂門店的一二手房簽約數量已達21套，“每個人都開單了，最多的賣了5套，平時門店一週可能也就成交兩三套，最多不超過五套，算是今年以來的巔峯。”另據貝殼長沙站統計，今年國慶期間二手房客户諮詢量同比增長145%，帶看量增長34%，成交量增長190%。

二手房業主張浩也趁着窗口期將長沙老家的毛坯房掛上了中介平台。由於房子的位置、面積、户型、樓層具有一定優勢，僅僅掛牌了一週，張浩就在10月2日將房子賣了出去，“沒想到會這麼順利。”

另有業主也告訴時代財經，名下的江景房此前已掛牌了近一年，但有意向的客户寥寥。近期一系列新政後，房子在掛牌中介平台上的瀏覽量明顯上升，最終在10月4日將房子賣出。儘管順利完成出售，該業主卻略有遺憾，“跟買家拉鋸戰了一天，成交價比預期地低了幾萬，不過把房子賣了之後，現有的房貸壓力就沒那麼大了。”

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買房者等“價格窪地”，開發商不敢漲價

儘管長沙樓市在剛過去的黃金週創造了近三年最好成績，但這陣“暖風”究竟能夠吹多久，大家心裏都沒有底。

這種謹慎的心態從開發商的營銷和定價策略也可以窺探一二。根據湖南中原研究院監測，對比去年國慶，今年開展營銷活動的項目同比上漲30%，超八成項目開通中介渠道銷售，同比增加9%。國慶期間共監控到29個項目有調價動作，佔比32%，相較於國慶假期前實際成交價格有所下降，浮動範圍區間位3-18%。

在過去樓市回暖之時，樓盤收回折扣或漲價現象並不少見，如今卻悄無聲息。長沙萬科方面對時代財經稱，目前樓盤定價上確實比較謹慎，基本上還是保持新政前的一些優惠策略。

另一央企長沙項目銷售李華則告訴時代財經，所在項目預計年底才開盤，但為抓住這波政策紅利期，在節前便開放售樓處，啓動長達數月的蓄客。至於定價，李華稱首開價格會較低，“目前肯定不會漲價，雖然到訪量和意向登記量還可以，但也明顯感受到購房者的觀望情緒比較重”。

國慶期間某長沙樓盤選房現場，受訪者供圖

雖然中介門店的國慶期間“爆單”，但王珂也表示，不少客户仍持觀望、佛繫心態，帶看的成交轉化率不高。“政策好了，反而部分客户的判斷變了，擔心自己高位接盤，他們會選擇再觀望一下，等着房價更低，利率調得更低。”從事房產交易工作近十年的王珂感嘆，再也見不到2016年長沙調控前“炒房團”衝進售樓處的盛況了。

出現心態變化的不止買家，還有二手房業主。王珂稱，部分業主以前談價時還有壓價空間，但新政後則表示“一分錢都不會少”，甚至一些學區房的業主上調了掛牌價。但同時，也有一些掛牌業主願意“低價”處置手裏的房源，以便置換更好的房子或減輕個人資金壓力。

9月24日掛牌、10月2日就完成出售的二手房業主蔣軍告訴時代財經，一開始就已經以低於小區同户型七八萬元的價格掛牌，“不奢望漲價了，還不如一步到位，早點把意向客户搶過來。”蔣軍稱，目前其所在小區二手房掛牌量將近200套，許多都掛牌了大半年，但是成交一般。算上裝修、利息等費用，蔣軍認為最終的成交價堪稱“割肉”。

陳世霞亦指出，從中原監測數據看，新政後部分學區房價格帶動整體二手房掛牌價往上微調，但長久而言二手房均價還是會往下走。

不難看出，成交迅速回暖的表象背後，無論是買房者、賣房者、開發商、房產中介都在修復信心。

克而瑞湖南區域則指出，從歷史規律來看，國慶期間成交會透支後期購買力，節後成交將普遍迎來不同程度的回落，羣毆預測國慶後長沙日均網籤將回落至150-170套左右，而國慶期間日均成交則達204套。

陳世霞對時代財經稱，從監測和成交數據來看，這一波政策的促進作用大概在一到兩個月會消化掉，後續將回歸理性。陳世霞預測，整個10月長沙的成交量預計環比略漲、同比下跌，全年預計低於去年850萬平方米的成交量。但其認為，長沙房地產市場本質還是非常健康，恢復的速度更多地受宏觀經濟影響。

10月9日，王珂告訴時代財經，由於工作日等因素，節後三天門店的帶看量和成交量已明顯回落，“沒有太高的預期，市場要一下子恢復到以前肯定是不可能，但是總歸有了轉好的跡象，等到年底返鄉置業可能又會火起來。”

（上述受訪者中，除陳世霞外均為化名）

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