金地集團銷售下滑另面:超百億拿地,代建或成第二增長曲線_風聞
港湾商业观察-港湾商业观察官方账号-10-16 12:32

《港灣商業觀察》施子夫 張楠
在房地產企業中一直相對穩健,曾被稱為“招保萬金”四大房企中的金地集團(600383.SH)最近公佈了前九個月銷售數據。
如外界預期一致,在當前行業銷售仍承壓之際,金地集團表現同樣欠佳。逆勢如何加速“去銷售”無疑是所有房企的難題。
金地如何自我拯救?年銷售額超2000億的大體量承壓之際,外界把目光聚焦到金地的代建業務身上。
銷售額下滑,與“招保萬”相比仍有提升空間
日前,金地集團發佈9月份銷售數據顯示,2023年9月公司實現簽約面積68.6萬平方米,同比下降37.99%;實現簽約金額131.0億元,同比下降42.27%。
2023年1-9月公司累計實現簽約面積669.0萬平方米,同比下降5.29%;累計實現簽約金額1219.3億元,同比下降25.23%。
客觀而言,金地下滑的銷售數據,仍屬於行業正常水平。以近期暴雷的兩家房企碧桂園(02007.HK)和中駿集團(01966.HK)來看,情況慘淡的多。
1月至9月,碧桂園實現權益銷售金額約人民幣1549.8億元,同比下降43.9%,較2021年同比下降65.4%。其中2023年9月單月實現權益銷售金額約人民幣61.7億元,連續第六個月環比下降,同比下降80.7%,較2021年下降86.5%。
中駿集團9月份實現合同銷售金額11.05億元,較上年45.2億元,下降75.55%;合同銷售面積10.34萬平方米,較上年42.06萬平方米,減少75.42%;平均銷售價格10681元/平米,上年同期為10746元/平米。
1-9月份,中駿集團累計實現合同銷售246.92億元,較上年456.69億元,減少45.93%;累計合同銷售面積199.13萬平方米,較上年368.36萬平方米,減少45.94%;平均銷售價格12400元/平米,上年同期為12398元/平米。
如果與“招保萬金”中的另外三家相比,金地集團銷售則相對較弱,這也意味着即便在市場環境欠佳的時候,同行仍在銷售層面比之努力。
9月份,招商蛇口(001979.SZ)實現簽約銷售面積76.97萬平方米,同比減少19.16%;實現簽約銷售金額202.43億元,同比減少42.24%。2023年1-9月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積917.64萬平方米,同比增加21.86%;累計實現簽約銷售金額2263.09億元,同比增加12.25%。
保利發展(600048.SH)9月份實現簽約面積196.39萬平方米,同比減少13.49%;實現簽約金額360.22億元,同比減少6.18%。2023年1-9月,公司實現簽約面積1918.59萬平方米,同比減少0.10%;實現簽約金額3351.53億元,同比增加4.70%。
萬科9月實現合同銷售金額320.1億元,較上年347.3億元,下降7.84%;合同銷售面積193.8萬平方米,較上年227.1萬平方米,減少14.67%。
1-9月份,萬科累計實現合同銷售金額2806.1億元,較上年3146.7億元,下降10.83%;累計合同銷售面積1818.4萬平方米,較上年1936.9萬平方米,減少6.12%。
對於銷售策略方面,金地集團總裁黃俊燦在9月13日的半年度業績説明會上表示,公司會基於城市市場情況及項目所在板塊的競爭關係,隨行就市調整價格策略,關注銷售、回款以及現金流安全。
黃俊燦介紹,公司後續主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強二線城市,這些城市的市場需求基礎相對較好,目前也陸續有調控放鬆政策出台,預計銷售有較好表現。
金地集團董事長凌克則認為,隨着核心一二線城市“認房不認貸”相繼落地,相信對改善型需求有積極影響,整體新房成交規模有望企穩。
受限可售貨值承壓,119億拿地補貨
今年上半年,金地集團實現銷售金額858.2億元,同比下降14.7%;銷售面積471.1萬方,同比增長12.4%;對應的銷售均價為18217元/平米,同比下降24.10%。公司可售資源主要分佈於華東、華北、華南的強一二線城市。
2023年上半年金地集團實現營業收入368.56億元,同比增長31.10%;歸母淨利潤15.32億元,同比下降22.24%。
值得注意的是,金地集團今年上半年新增土儲約85萬方,總投資額119億元,對應的樓面均價為14000元/平米。從城市看,公司上半年在上海、杭州、南京、西安、東莞拿地。截至2023年上半年末,公司總土儲4878萬方,權益土儲2194萬方,對應的權益比例為44.98%,一、二線城市的佔比約73%。
有市場人士告訴《港灣商業觀察》,一方面房企當前亟需去庫存加速銷售,這是所有房企都面臨的壓力,核心城市目前相對錶現會好於三四線及以下城市;另一方面在銷售的同時,還需要觀察自身的土地儲備情況,適度進行土地儲備的補給也很重要,否則會影響未來,然而,需要在確保自身現金流、債務以及銷售都綜合安全的情況下,這樣去進行一定程度的拿地,也才更加穩健。
2023上半年,金地集團剔除預收賬款後的資產負債率為62.9%,淨負債率為53.5%。截至2023上半年末,公司持有貨幣資金460.8億元。
信達證券8月末的研報指出,受限於可售貨值承壓,今年上半年金地銷售排名和銷售規模均有所下滑,亟待補充新增土儲。銷售金額下滑的核心原因在於2022年公司投資強度大幅縮減,新增土儲不足。隨鬆綁政策持續落地,市場逐步企穩復甦,公司有望憑藉核心城市的品牌影響力不斷強化深耕優勢,積極重啓擴儲充分展現銷售彈性。
“今年以來,儘管由於公司在高能級城市的可售貨值承壓,造成其在上海、南京、深圳等熱點城市的銷售排名有所下滑,但公司銷售規模仍屹立於此類城市的第一梯隊。我們認為平穩度過行業低谷期後,公司有望憑藉此前積累的品牌優勢和產品能力,充分把握市場復甦帶來的銷售彈性,重回銷售增長快車道。”信達證券表示。
今年上半年拿地金額對比方面:碧桂園耗資69.3億元;中駿集團未在公開市場拿地;招商蛇口獲取25宗地塊,總計容建面約238萬平方米,權益地價345億元;保利發展拓展項目41個,總地價709億元;萬科獲取16宗開發項目,全口徑拿地金額467.8億元,拿地總建面266萬平方米。
因而,整體來看,金地集團119億元的拿地金額仍相對穩健。
代建業務高速增長,或成第二增長曲線
即便當前銷售普遍承壓,不過值得關注的是,市場普遍對於金地目前多元業務拓展持看好態勢。
西南證券8月30日發佈的《土儲資源充足,經營性業務多元拓展》研究報告指出,金地集團持有型物業經營穩健,多元業務穩步拓展。商辦物業出租率保持穩定,商場客流同比增長22%,銷售同比增長19%,會員消費佔比提升6%。產業地產完成園區運營模式優化,運營期項目平均出租率高於95%,積極拓展租金外收入,光伏試點取得圓滿成功,相關增值服務收入突破千萬元。
此外,金地代建業務已佈局全國超50座城市,管理服務項目超160個,累計簽約管理面積超2200萬平,其中住宅簽約面積1400萬平,住宅項目累計可售貨值超1500億元。金地智慧服務物業服務實現產業園區項目集中突破,中標園區項目28個,開拓城市服務和團餐業務兩大新賽道,期末合約管理面積約3.68億平,在管面積約2.17億平。
中國銀河證券也認為,2023年上半年,金地集團代建業務進入鄭州、長沙等新城市市場,並在天津、上海、西安等城市持續深耕,進一步增強金地代建業務的市場份額和競爭力。中銀證券曾指出,金地代建業務穩步高速增長,將成為第二增長曲線。
金地集團副總裁、金地開發管理公司董事長郝一斌曾指出,近年來,隨着地產行業週期下行及金融屬性弱化,眾多房企存在管理能力相對過剩的現象,代建作為輕資產模式,將管理能力輸出,一方面可以降低行業整體交易成本,另一方面可以提升土地開發效率、提供高品質的建築產品。(港灣財經出品)