金地集團銷售下滑另面：超百億拿地，代建或成第二增長曲線_風聞

《港灣商業觀察》施子夫  張楠

在房地產企業中一直相對穩健，曾被稱為“招保萬金”四大房企中的金地集團（600383.SH）最近公佈了前九個月銷售數據。

如外界預期一致，在當前行業銷售仍承壓之際，金地集團表現同樣欠佳。逆勢如何加速“去銷售”無疑是所有房企的難題。

金地如何自我拯救？年銷售額超2000億的大體量承壓之際，外界把目光聚焦到金地的代建業務身上。​

銷售額下滑，與“招保萬”相比仍有提升空間

日前，金地集團發佈9月份銷售數據顯示，2023年9月公司實現簽約面積68.6萬平方米，同比下降37.99%；實現簽約金額131.0億元，同比下降42.27%。

2023年1-9月公司累計實現簽約面積669.0萬平方米，同比下降5.29%；累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

客觀而言，金地下滑的銷售數據，仍屬於行業正常水平。以近期暴雷的兩家房企碧桂園（02007.HK）和中駿集團（01966.HK）來看，情況慘淡的多。

1月至9月，碧桂園實現權益銷售金額約人民幣1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中2023年9月單月實現權益銷售金額約人民幣61.7億元，連續第六個月環比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

中駿集團9月份實現合同銷售金額11.05億元，較上年45.2億元，下降75.55%；合同銷售面積10.34萬平方米，較上年42.06萬平方米，減少75.42%；平均銷售價格10681元／平米，上年同期為10746元／平米。

1-9月份，中駿集團累計實現合同銷售246.92億元，較上年456.69億元，減少45.93%；累計合同銷售面積199.13萬平方米，較上年368.36萬平方米，減少45.94%；平均銷售價格12400元／平米，上年同期為12398元／平米。

如果與“招保萬金”中的另外三家相比，金地集團銷售則相對較弱，這也意味着即便在市場環境欠佳的時候，同行仍在銷售層面比之努力。

9月份，招商蛇口（001979.SZ）實現簽約銷售面積76.97萬平方米，同比減少19.16%；實現簽約銷售金額202.43億元，同比減少42.24%。2023年1-9月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積917.64萬平方米，同比增加21.86%；累計實現簽約銷售金額2263.09億元，同比增加12.25%。

保利發展（600048.SH）9月份實現簽約面積196.39萬平方米，同比減少13.49%；實現簽約金額360.22億元，同比減少6.18%。2023年1-9月，公司實現簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%；實現簽約金額3351.53億元，同比增加4.70%。

萬科9月實現合同銷售金額320.1億元，較上年347.3億元，下降7.84%；合同銷售面積193.8萬平方米，較上年227.1萬平方米，減少14.67%。

1-9月份，萬科累計實現合同銷售金額2806.1億元，較上年3146.7億元，下降10.83%；累計合同銷售面積1818.4萬平方米，較上年1936.9萬平方米，減少6.12%。

對於銷售策略方面，金地集團總裁黃俊燦在9月13日的半年度業績説明會上表示，公司會基於城市市場情況及項目所在板塊的競爭關係，隨行就市調整價格策略，關注銷售、回款以及現金流安全。

黃俊燦介紹，公司後續主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強二線城市，這些城市的市場需求基礎相對較好，目前也陸續有調控放鬆政策出台，預計銷售有較好表現。

金地集團董事長凌克則認為，隨着核心一二線城市“認房不認貸”相繼落地，相信對改善型需求有積極影響，整體新房成交規模有望企穩。​

受限可售貨值承壓，119億拿地補貨

今年上半年，金地集團實現銷售金額858.2億元，同比下降14.7%；銷售面積471.1萬方，同比增長12.4%；對應的銷售均價為18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售資源主要分佈於華東、華北、華南的強一二線城市。

2023年上半年金地集團實現營業收入368.56億元，同比增長31.10%；歸母淨利潤15.32億元，同比下降22.24%。

值得注意的是，金地集團今年上半年新增土儲約85萬方，總投資額119億元，對應的樓面均價為14000元/平米。從城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、東莞拿地。截至2023年上半年末，公司總土儲4878萬方，權益土儲2194萬方，對應的權益比例為44.98%，一、二線城市的佔比約73%。

有市場人士告訴《港灣商業觀察》，一方面房企當前亟需去庫存加速銷售，這是所有房企都面臨的壓力，核心城市目前相對錶現會好於三四線及以下城市；另一方面在銷售的同時，還需要觀察自身的土地儲備情況，適度進行土地儲備的補給也很重要，否則會影響未來，然而，需要在確保自身現金流、債務以及銷售都綜合安全的情況下，這樣去進行一定程度的拿地，也才更加穩健。

2023上半年，金地集團剔除預收賬款後的資產負債率為62.9%，淨負債率為53.5%。截至2023上半年末，公司持有貨幣資金460.8億元。

信達證券8月末的研報指出，受限於可售貨值承壓，今年上半年金地銷售排名和銷售規模均有所下滑，亟待補充新增土儲。銷售金額下滑的核心原因在於2022年公司投資強度大幅縮減，新增土儲不足。隨鬆綁政策持續落地，市場逐步企穩復甦，公司有望憑藉核心城市的品牌影響力不斷強化深耕優勢，積極重啓擴儲充分展現銷售彈性。

“今年以來，儘管由於公司在高能級城市的可售貨值承壓，造成其在上海、南京、深圳等熱點城市的銷售排名有所下滑，但公司銷售規模仍屹立於此類城市的第一梯隊。我們認為平穩度過行業低谷期後，公司有望憑藉此前積累的品牌優勢和產品能力，充分把握市場復甦帶來的銷售彈性，重回銷售增長快車道。”信達證券表示。

今年上半年拿地金額對比方面：碧桂園耗資69.3億元；中駿集團未在公開市場拿地；招商蛇口獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元；保利發展拓展項目41個，總地價709億元；萬科獲取16宗開發項目，全口徑拿地金額467.8億元，拿地總建面266萬平方米。

因而，整體來看，金地集團119億元的拿地金額仍相對穩健。​

代建業務高速增長，或成第二增長曲線

即便當前銷售普遍承壓，不過值得關注的是，市場普遍對於金地目前多元業務拓展持看好態勢。

西南證券8月30日發佈的《土儲資源充足，經營性業務多元拓展》研究報告指出，金地集團持有型物業經營穩健，多元業務穩步拓展。商辦物業出租率保持穩定，商場客流同比增長22%，銷售同比增長19%，會員消費佔比提升6%。產業地產完成園區運營模式優化，運營期項目平均出租率高於95%，積極拓展租金外收入，光伏試點取得圓滿成功，相關增值服務收入突破千萬元。

此外，金地代建業務已佈局全國超50座城市，管理服務項目超160個，累計簽約管理面積超2200萬平，其中住宅簽約面積1400萬平，住宅項目累計可售貨值超1500億元。金地智慧服務物業服務實現產業園區項目集中突破，中標園區項目28個，開拓城市服務和團餐業務兩大新賽道，期末合約管理面積約3.68億平，在管面積約2.17億平。

中國銀河證券也認為，2023年上半年，金地集團代建業務進入鄭州、長沙等新城市市場，並在天津、上海、西安等城市持續深耕，進一步增強金地代建業務的市場份額和競爭力。中銀證券曾指出，金地代建業務穩步高速增長，將成為第二增長曲線。

金地集團副總裁、金地開發管理公司董事長郝一斌曾指出，近年來,隨着地產行業週期下行及金融屬性弱化,眾多房企存在管理能力相對過剩的現象,代建作為輕資產模式,將管理能力輸出,一方面可以降低行業整體交易成本,另一方面可以提升土地開發效率、提供高品質的建築產品。（港灣財經出品）