臨深片區（惠州惠城區）的房市現狀_風聞

1、以上是惠州市惠城區2023年與2022年新房月度網籤數據對比。

注意：2023年9月、10月的數據裏面，有一個【德威江譽城】項目，突然打折（7折）促銷，一週網簽了117套，舉城（的中介）譁然。

2、惠城是惠州市的主城區。與惠州臨深的惠陽、大亞灣，臨莞的仲愷，臨廣的龍門不同在於，惠州市的主要醫療、教育及行政資源，基本都集中在惠城。

3、2022年以前，惠陽、大亞灣等地，購房外地客佔比超過70%，是典型的承接“深莞”外溢的區域。這種趨勢一直蔓延到今年上半年3-4月份。到了五月份開始，這羣外地購房者趨勢性退潮，據一些樓盤營銷負責人表示，目前深莞客户佔比約在30-40%之間。

但比較抱歉，我並沒有花時間精力統計惠陽、大亞灣的新房網籤數據。

4、惠城由於是主城區，且距離深莞廣都不算太遠，高速發達，目前高鐵站數量多（小小的惠城兩個高鐵站，一個火車站）。去年底到今年初（2022.9月到2023.4月），深莞廣客户一度達到了45%左右。他們往往集中在惠城的南部新城、金山湖片區（靠近惠州南站）和江北北站新城區域（靠近惠州北站）。

許多惠城樓盤幾乎是為他們量身定製的，譬如所謂金山湖片區，整個金山湖島內，就一個商場，一所學校，基本沒有醫院，卻是惠城區域的房價頂峯（目前新房備案價2.8萬左右）。投資客哪有那麼多時間關心關注區域狀況，只看重了稀缺的“環島”公園。

5、惠城區的居民中，二房及三房比例不低。三房及三房以上者大約在15%左右，二房佔比約30%左右。而惠城的打工人員購買新房佔比高達20%左右。

這部分很多是本地【投機性】需求。本地户口中很多人是抱着【反正不會虧】的心態購房，購房後無裝修不出租，就是放着等升值。

而很多打工人購置的首套房，無非是做個【備選】：如以後長久留在惠城，則裝修入住，如換工作離開，那麼賣掉。本身也是抱着【反正不會虧】的心態。一般購房後也以毛坯形態出現。

6、基於上面提到的5，惠城的二手掛盤就很典型了：毛坯狀態出現的房子佔比高達80%。

如果認為帶裝修的只佔20%，可以認為這部分業主大多是【改善型】客户，為了換房而賣的。

惠城二手掛盤量現在幾個二手平台都不顯示了。據我5月看到的數據，惠城二手房在2萬套左右。原則上，現在會更多。

而二手裏面有約15%左右中介並沒有在平台上顯示（基於部分中介壟斷的房源）。

本人親自看房過程中，遇到了2001年的別墅，2003年開盤的小區，裏面居然還有毛坯房的。

這就TM離譜。

7、2022年底，惠城新房庫存量約1.93萬套。今年到10月16日，新增新房庫存量約4297套。

如按9月的月度網籤量計算，庫存新房去化週期約61年。

你敢想這個新房供需比？？這還沒有算二手房呢。

8、對以上7的分析，個人認為，惠城歷史需求數據，很大部分是【投資】【投機】需求。這部分需求購買的房子，根本沒有起到【居住】的作用。

而上漲的房價預期，將這部分本不該存在的需求引入了房市。他們造成的【供需失衡】，與房價互相促進。

這就TM離譜。

9、惠城已經在建、尚未完全竣工的新房約有2萬多套（根據自然資源局的存量住宅用地信息公開數據推算）。

惠城尚未按計劃開工（已經延遲了的）的新房約有3萬多套。

按今年9月的網籤數據，這部分房子陸續會在未來1-5年內建設投入市場。

你敢想這個供需情況？？？

10、18年到22年入市惠城房市的這羣人，無論是剛需，還是投資投機需求，資產是真虧了。

22年3月新政後掛盤的二手房，大多是20年及21年購入的次新房。

本人特意看過幾個片區：鹿江瀝片區，馬安片區，南部新城片區。房子是都賣出去了，裝修（外牆有空調）的佔比不到10%。

這就TM離譜。

11、今年惠城土拍4塊地，流拍一塊，兩塊被【城投】底價中標，就一塊被企業底價中標。

全惠州市沒有做統計，不過土拍數據見圖。

就這樣，惠州市政府還硬挺着不準房企降價，這就TM離譜。