臨深片區(惠州惠城區)的房市現狀_風聞
楚冲-10-16 08:58

1、以上是惠州市惠城區2023年與2022年新房月度網籤數據對比。
注意:2023年9月、10月的數據裏面,有一個【德威江譽城】項目,突然打折(7折)促銷,一週網簽了117套,舉城(的中介)譁然。
2、惠城是惠州市的主城區。與惠州臨深的惠陽、大亞灣,臨莞的仲愷,臨廣的龍門不同在於,惠州市的主要醫療、教育及行政資源,基本都集中在惠城。
3、2022年以前,惠陽、大亞灣等地,購房外地客佔比超過70%,是典型的承接“深莞”外溢的區域。這種趨勢一直蔓延到今年上半年3-4月份。到了五月份開始,這羣外地購房者趨勢性退潮,據一些樓盤營銷負責人表示,目前深莞客户佔比約在30-40%之間。
但比較抱歉,我並沒有花時間精力統計惠陽、大亞灣的新房網籤數據。
4、惠城由於是主城區,且距離深莞廣都不算太遠,高速發達,目前高鐵站數量多(小小的惠城兩個高鐵站,一個火車站)。去年底到今年初(2022.9月到2023.4月),深莞廣客户一度達到了45%左右。他們往往集中在惠城的南部新城、金山湖片區(靠近惠州南站)和江北北站新城區域(靠近惠州北站)。
許多惠城樓盤幾乎是為他們量身定製的,譬如所謂金山湖片區,整個金山湖島內,就一個商場,一所學校,基本沒有醫院,卻是惠城區域的房價頂峯(目前新房備案價2.8萬左右)。投資客哪有那麼多時間關心關注區域狀況,只看重了稀缺的“環島”公園。
5、惠城區的居民中,二房及三房比例不低。三房及三房以上者大約在15%左右,二房佔比約30%左右。而惠城的打工人員購買新房佔比高達20%左右。
這部分很多是本地【投機性】需求。本地户口中很多人是抱着【反正不會虧】的心態購房,購房後無裝修不出租,就是放着等升值。
而很多打工人購置的首套房,無非是做個【備選】:如以後長久留在惠城,則裝修入住,如換工作離開,那麼賣掉。本身也是抱着【反正不會虧】的心態。一般購房後也以毛坯形態出現。
6、基於上面提到的5,惠城的二手掛盤就很典型了:毛坯狀態出現的房子佔比高達80%。
如果認為帶裝修的只佔20%,可以認為這部分業主大多是【改善型】客户,為了換房而賣的。
惠城二手掛盤量現在幾個二手平台都不顯示了。據我5月看到的數據,惠城二手房在2萬套左右。原則上,現在會更多。
而二手裏面有約15%左右中介並沒有在平台上顯示(基於部分中介壟斷的房源)。
本人親自看房過程中,遇到了2001年的別墅,2003年開盤的小區,裏面居然還有毛坯房的。
這就TM離譜。
7、2022年底,惠城新房庫存量約1.93萬套。今年到10月16日,新增新房庫存量約4297套。
如按9月的月度網籤量計算,庫存新房去化週期約61年。
你敢想這個新房供需比??這還沒有算二手房呢。

8、對以上7的分析,個人認為,惠城歷史需求數據,很大部分是【投資】【投機】需求。這部分需求購買的房子,根本沒有起到【居住】的作用。
而上漲的房價預期,將這部分本不該存在的需求引入了房市。他們造成的【供需失衡】,與房價互相促進。
這就TM離譜。
9、惠城已經在建、尚未完全竣工的新房約有2萬多套(根據自然資源局的存量住宅用地信息公開數據推算)。
惠城尚未按計劃開工(已經延遲了的)的新房約有3萬多套。
按今年9月的網籤數據,這部分房子陸續會在未來1-5年內建設投入市場。
你敢想這個供需情況???
10、18年到22年入市惠城房市的這羣人,無論是剛需,還是投資投機需求,資產是真虧了。
22年3月新政後掛盤的二手房,大多是20年及21年購入的次新房。
本人特意看過幾個片區:鹿江瀝片區,馬安片區,南部新城片區。房子是都賣出去了,裝修(外牆有空調)的佔比不到10%。
這就TM離譜。
11、今年惠城土拍4塊地,流拍一塊,兩塊被【城投】底價中標,就一塊被企業底價中標。
全惠州市沒有做統計,不過土拍數據見圖。
就這樣,惠州市政府還硬挺着不準房企降價,這就TM離譜。
