地價正在鬆綁,房市欲向何方?_風聞
千里驽马观天下-10-19 23:56
10月17日,鳳凰網以《自然資源部發文建議取消地價上限、取消遠郊區容積率1.0限制等》為題轉載《經濟觀察報》的報道稱:9月底,自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件,內容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作,多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調整競買規則。報道中披露,實際上早在9月26日,成都市就在發文放鬆限購的同時,也明確了中心城區商品住宅用地實施競地價拍賣,且新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價,即競地價+取消商品房限價。
最近一段時間,房地產市場很不景氣,各地延續寬鬆基調,採取各種優惠措施鼓勵百姓買房,但是百姓購房動力不足,曾經火爆的商品房市場再也火不起來了。多地有開放商試圖降價售房,然而不是被相關部門阻止叫停,就是被老業主抗議投訴,最後只好不了了之。據“每日經濟新聞”10月8日的報道,廣東惠州保利陽光城四期因開放商五折賣房,遭到已購房業主反對,目前該樓盤已經被房管局強制停業整改,中秋國慶假期低價賣出的13套房源也會退房。10月11日,“每日經濟新聞”的報道稱:國慶期間,武漢新港•臨江匯項目開發商為應對年底大量工程款項的支出需求,採取了打折促銷方式,將備案價18000元/平方米直接降到活動價13000元/平方米。但這個價格從9月28日起至10月4日,只賣了5天,一共賣出200多套。因每平米直降5000元,引發前期購房業主不滿並維權,為了平衡市場和老業主,該項目被迫封盤。開發商不得不發表聲明致歉,並表示:全面叫停本次促銷行為,售樓部自行歇業一週,對活動期間成交的客户,將逐一溝通退回款項並安排專人處理退款事宜。一葉落而知天下秋,看來“金九銀十”早已成為傳説。中國的房地產市場畸形紅火了二三十年,飆升的房價早已掏空了百姓的口袋,擠幹了百姓的血汗,已經到了穩定且向下的時候了。應當説,“房住不炒”成效顯著。
房地產市場逐漸消停了,像恒大這種禍國殃民的房地產公司正在沒落,一批房地產商正在陷入解困調整狀態,保交房成為當務之急。隨之而來的卻是地方經濟發展乏力,地方債務已經成為燙手的山芋,個別地區甚至幾欲暴雷,地方財政收入鋭減,不僅大量裁減非在編人員,而且公務員工資收入略有下滑,一系列連鎖反應正在湧現。看來之前所謂“房地產綁架地方經濟”的説法並非虛言,完全是實事求是。在銀行存款利率不斷下調的情況下,居民存款總額不降反增,説明百姓消費慾望不強。國慶期間出境遊人數大幅下降,國內遊雖然火爆,但人均消費不過800多元,這一狀況也很能説明一點兒問題。不過,自發布Mate60系列新機後,華為手機銷量快速增長,已經重奪市場銷量第一,這一好消息極其振奮人心。看來,創新才是經濟發展的第一動力。雖然Mate 60 Pro和Pro+都沒有現貨,消費者仍在耐心等待,説明創新產品才能激發百姓消費慾望,才能真正拉動內需增長,只想着“穿新鞋走老路”,不僅沒有出路,也必然沒有前途。
然而,自古以來,中國總是有人喜歡穿新鞋走老路,歷史上不乏其人。守舊頑固的司馬光上台執政,將王安石變法的成果譭棄殆盡,最終葬送了北宋改革自強的唯一機會,“宋鼻涕”只好名垂青史。如今也是一樣,改革開放以來,“端起碗來吃肉,放下筷子罵娘”的現象就是典型的例子。當下,深化改革正需要努力創新,卻總有人觀念守舊,頭腦僵化,固步自封,止步不前。取消地價上限、取消遠郊區容積率1.0限制等措施,正是罔顧現實閉門造車的舉措。
我國住房制度改革的實施,發端於改革開放總設計師鄧小平的偉大構想,也得力於鄧公的大力推動。鄧公於1978年9月和1980年4月的兩次重要指示,打破了建國以來陳舊僵化的觀念,提出瞭解決羣眾住房問題的新思路。1978年11月,鄧公出訪新加坡,看到發達繁榮的新加坡,首先提出想要看一看新加坡居民的居住環境。鄧公的目標是居民的普通住宅,礙於安全問題,只好退而求其次,前往新加坡住房和發展局員工家裏考察,仔細看了房間裏的每個地方。在新加坡住房和發展局聽取新加坡公共住房計劃的介紹後,鄧公登上其辦公大廈樓頂,瞭望周圍一幢幢新建成的公共住房,稱讚新加坡在解決住房方面的努力與成就。由此可見,鄧公關注的是如何解決普通羣眾的住房問題,將民生放在首位。鄧公提出“允許私人建房或者私建公助,分期付款,把個人手中的錢動員出來,國家解決材料”,是真正為百姓着想,為人民謀利益。他提出重視和發展建築業,目的是解決就業和住房問題。1981年2月,鄧公在為英國培格曼出版公司出版的《鄧小平文集》英文版寫的序言中説:“我是中國人民的兒子,我深情地愛着我的祖國和人民。”這正顯示了一個偉大的革命家的胸懷,表達了一個偉大的共產主義者的心聲。回顧鄧公關於住房制度改革的兩次指示,再看看國內房地產市場屢屢興起的“造富神話”與百姓望房興嘆的狀況,不得不説,住房制度改革已經走偏了,已經嚴重背離了鄧公當年的教導,已經偏離了全心全意為人民服務的宗旨。這正是導致住房成為百姓頭上的一座大山的根本原因。
土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。自土地市場放開以來,我國國有土地使用權的出讓方式有四種——招標、拍賣、掛牌和協議方式。按照《土地法》和相關法規的規定,經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓。由於招拍掛制度往往受到人為因素影響,難以杜絕暗箱操作行為;再加上各地招商引資政策存在差異,往往給予開放商不同的優惠待遇,因此,招拍掛制度也會產生影響社會公平的弊端。地方政府通過“招拍掛”方式出讓土地使用權,其結果是助推土地價格不斷升高,直接導致商品房價格居高不下,飆升不止。由於分税制的實施,地方政府普遍財力緊張,“土地財政”就成為普遍現象,許多地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出,依靠增量土地創造財政收入,通過出讓土地滿足財政需求。地方政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合後,通過招拍掛出讓給開放商,土地價格就會翻幾番。在許多地方,土地直接税收及城市擴張帶來的間接税收佔地方預算內收入的40%,而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。欠發達地區由於沒有相關產業作為支撐,土地出讓金成為地方財政收入的主要來源。在現行房地產税費政策下,地方政府是最大的受益者之一,這種巨大的利益誘惑必然大大刺激地方政府的賣地衝動;“土地財政”助推房價持續飆升。在商品房的價格構成中,地價往往佔到房價的50%以上。開放商參加競拍拿到土地,通過銀行貸款建設商品房,再通過“炒樓花”的方式出售住房,將高昂地價、貸款利息、利潤、税收等全部轉嫁到購房者身上。
2016年底開始確立的“房住不炒”的理念和政策,正是對過去已經走偏的住房政策的糾正。當下住房市場不景氣,正需要深入調查研究,徹底查清住房總量,仔細傾聽百姓呼聲,尋求最佳解決辦法。然而,此時貿貿然出台取消地價上限的政策,難道是要改變“房住不炒”的理念嗎?在商品房的價格構成中,地價往往佔到房價的50%以上。一旦取消地價上限的舉措完全落地,土地拍賣市場又會火爆起來,地價必然上漲,房價必定瘋狂,百姓難免遭殃。“土地財政”又會捲土重來,地方經濟又會再次被房地產綁架,高質量發展從何談起?
人民對美好生活的嚮往是中國共產黨的奮鬥目標,是中國式現代化最根本的價值追求。習近平總書記指出:“必須以滿足人民日益增長的美好生活需要為出發點和落腳點,把發展成果不斷轉化為生活品質,不斷增強人民羣眾的獲得感、幸福感、安全感。”當前,深化改革開放,促進經濟發展,目的是滿足人民羣眾對美好生活的追求。促進房地產市場平穩健康發展,改善羣眾住房條件,提升百姓居住水平,實現人民羣眾追求美好生活的願望,任重而道遠。