土地市場的頂層策略突然發生了變化_風聞

今天一則消息在地產同行的朋友圈裏刷屏了

我盯着這張圖片看了很久

@財聯社

很明顯，自然資源部的這篇建議文，瞄準的是全國土地市場

而其中比較高的2個建議，也推動着土地市場規則可能會出現的2個大變化

第一個建議也是比較重磅的一個，叫做取消土地最高限價

簡單來説，如果政策落地，那麼開發商以後拍地就會回到價高者得時代

第二個建議是取消遠郊1.0的容積率限制，也就是放開限墅令，別墅市場迴歸

這則公告發出至今，已經半個多月了

雖然只是建議，但我們回過頭來整理了一下才發現

已經有不少城市在悄悄跟進了

看來大家都挺着急的

01

土地市場，不止一座城市在悄悄放開限價

我仔細核對了下官方文件，目前已經看到落地取消地價上限的，大概有這幾個城市

搶跑最前排的成都，9月26日的官方文件中是這麼寫的

在中心城區商品住宅用地實行競地價

@成都住建

一併取消的還有商品房限價，以及此前的競配建、自持等多個條件

甚至直接取消了新房限購

一條龍的政策落地，只能説，這波成都放開得很徹底

而進入10月份以來，很多城市也在排隊出場

比如濟南節後第一場土拍，直接宣佈恢復到2017年8月前的“價高者得”原則

合肥三批次土拍公告中，也迅速明確了6宗地塊將採取拍賣方式

前兩天，廈門也官宣了一塊宅地進行公開拍賣，而且不設拍賣底價

這些城市的動作意圖已經寫在了臉上

簡單來説，就是誰舉牌價格更高，誰就能拿地

目前的二線城市中，還有福州也加入了土地鬆綁陣營

不過對比前幾個城市，就顯得有點略微含蓄了

@福州市政府網

福州四批次出讓地塊中，只有2宗地塊明確了價高者得

但進入這個環節之前，執行的還是“限地價、競首期付款比例、搖號”的方式

只有報名人數在3家及以上，才會實行拍賣

可以明顯看到，目前取消土地限價還是有一定的不確定性

一些城市放開的步子邁得很謹慎

不過有了這些領頭兵，往後這個隊伍肯定是不斷擴大的

各位也不妨關注一下各城市下一批次的土拍計劃

相信會看到很多驚喜

至於大家最關注的北京、上海，顯然不是這次討論的主題

今年各位大概也能感受到這兩個城市的政策，和其他城市並不在同一個節奏上

這麼多年一直在努力嚴控樓市，以穩為主

目前也沒有任何跡象看到放開的可能，取消土地限價的概率並不大

而對全國來説，我們看到的這次土地市場變化，其實這兩年以來早有痕跡

最明顯的就是今年年初，取消了全年不超過3次的集中供地次數限制

很多城市集中供地已經來到了五批次、六批次

尤其杭州，前9個月用小步快跑模式集中出讓了整整11輪

包括很多重點城市，賣地也比以前積極了很多，比如用預公告、推介會之類的方式來提前摸底

就連一線城市，土拍規則或流程上也在儘可能變得友好

今年上海二批次土拍，就拆成了2批出讓

二三線城市如武漢，把50%的保證金比例下調到20%，青島、成都取消“人才住房”配建要求等等

@中國建設報

這些不斷優化的規則，都會讓房企拿地更高效，也説明各城市賣地的誠意已經很高了

這樣的節奏下，如果全面放開土地限價，那麼土地也將進入市場化時代

02

雖然這個政策很重磅，但還是先冷靜一下

一個很簡單也很難回答的問題：

放開土地限價，為什麼是現在

很多人説今年土地市場不好，需要不斷地放鬆規則去鼓勵更多房企拿地

但果真如此嗎，對我們現在整個市場包括行業，只這麼理解就可以了嗎

任何一個政策都不該侷限在當下的環境裏去看，我們往回看，很多事情就都有了解釋

首先，一起回顧一下，全國範圍內的土地市場限價是從什麼時候開始的

2021年

這一年，同樣在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市同步開始了一個動作：雙集中供地

下半年自然資源部又給了四點要求，其中一條我記得很清楚：

單宗地溢價率不得超過15%

但2020-2021年的樓市土拍熱度依然不低

泡沫依然存在

數據來源：克而瑞

像桂林這樣的三線城市，平均土拍溢價率輕鬆就破了30%

所以2021年全面展開土地限價的最大意義，就是避免土地市場過熱，儘可能的把泡沫擠掉

不過，其實很多人都忽略了一件事

那幾年還有一個比土地限價更重要的政策：三道紅線

這個政策的出台甚至比土地限價更早，幾乎是牽制開發商命門的一條政策

地產同行應該都記得，那一年我們平時熟悉的各種房企開始迅速且集中的暴雷

以前土地市場最活躍的身影們，也逐漸消失了

為什麼？

因為三道紅線的嚴控帶來最直接的影響，就是開發商借不到錢了

以前的土拍中房企沒錢也可以拿地，甚至會拿更多更貴的地，背後只要有銀行、金融機構就行

融來的錢還可以不斷滾雪球，而槓桿一旦撬動就不會停止

所以企業規模越做越大，債務越滾越高，行業泡沫也越吹越大

但三道紅線的出現，掐斷了這條路

那些高週轉的企業，徹底失去無限融資擴大規模的可能，只能迅速衰落

目前行業裏活下來的都是什麼樣的房企

除了國央企以外，能數出來的無非就是這些：浙企、港資以及其他不缺錢的民企

為什麼

其實可以歸結為一類因素：有足夠的自有****資金

不是跟銀行、金融機構打的欠條過兩年要還回去，而是踏踏實實躺在自己口袋裏的現金流

高週轉拿地的時代已經過去了

如今房企進入土地市場後，會因為土地限價取消，就瘋狂投入不計成本抬價嗎

不太可能

如果花自己的每一分錢，真金白銀，都是需要再三考慮的

那麼也就不大可能會出現太多的地價泡沫

2021年的全面限價，到今天取消土地限價

背後折射出來的，其實是如今樓市裏的房企在洗牌

03

快二十年沒有新地的別墅市場，終於出現反轉？

自然資源部同時還出現了一個建議：取消遠郊1.0容積率限制

和放開土地限價一樣，如果這個政策跟進實行，對於土地市場的改變無疑是巨大的

2012年開始，容積率1.0以下的土地被列為禁止用地，也就意味着至今十多年的時間裏，別墅市場已經不再有新地塊進入市場

如果對於遠郊1.0容積率的限制取消，也就意味着，已經存在了十多年的限墅令將被一定程度地放開

限墅令的出現，其實和城市發展產生的住房供求矛盾，是同步出現的

在2012年的前後，大量的年輕人湧入城市尋求發展，穩定下來後需要安家置業，那個時候剛需的購房需求得不到滿足

於是，滿足新城市人口的剛需買房需求，成為那個階段的樓市城市的主要供求矛盾

不知道大家有沒有注意過，過去十年，各大二線城市出讓住宅地塊的容積率，武漢、重慶、長沙、西安，基本都在3以上，有的4-5甚至更高

確實在城市高速發展的階段，滿足了大量新居住人口湧入聚集的需求，但是大量的郊區一手因為容積率，因為中小面積段的限制，還在供應着同質化的高層產品

根據克而瑞的數據，2022年有64.3%的遠郊樓盤項目較上年均價，呈現下降趨勢，表明遠郊盤的降價已經從個別發展到普遍現象

很多數據和事實也表明，如今樓市進入了一個改善置換為絕對驅動力的階段

大部分買房人的資金，來自上一套房產的賣出

剛需產品已經進入供大於求的市場，尤其對於那些高容積率城市來説

即便從上海的情況來看，一手也出現了遠郊去化更差的市場現象，基本已經不觸發積分

對於二線城市來説，如重慶、武漢、西安、長沙長期的供地容積率都普遍偏高，所以出現了剛需盤，遠遠供大於求

如今的樓市購買力大部分來自於置換

樓市供求關係的逆轉

也讓放開郊區別墅成為可能，讓郊區供應容積率低於1的土地，讓市區土地依然集約化利用

樓市快沒有剛需了，那麼要讓真改善、終極改善的市場，得到一定的自由釋放

讓更多別墅產品重新回到市場，帶來更多高端別墅產品，也是我們所期待的

也是符合當下市場和客户變化的

04

最後，還想對土地的新規則説些什麼

實際上，全國各地普遍設置地價上限，是從2021年開始的，土地限價也讓地王消失於市場，抑制了土地市場的狂熱

兩年多後的今天，樓市已然來到了新階段，雖然目前土地限價沒有完全放開，但更多城市跟進會是大概率事件

雖然討論“放開土地限價之後會怎樣”的話題在此時此刻有點早，但是文章結尾還是想和大家探討幾點

1、關於土地市場會熱嗎，還是會兩極分化？

個人認為，放開限價後，整體的土地市場，不會有很大變化，但是會有兩個更加明顯的趨勢

那些真的持有資金進場的開發商，會更往一二線熱點城市進入，反而三四線城市的土地，將會持續冷淡

對於同一個城市來説，核心板塊和郊區冷門板塊的分化也會越來越嚴重

熱點的城市中心，每一塊地的出讓可能會引發更劇烈的競爭，而對於那些本就已經跌到谷底的板塊，還是會無人問津

2、地價上限的取消，意味限價的鬆動，倒掛的終結？

當面粉價格存在上漲的可能後，作為麪包價格的一手限價，會不會慢慢消失於市場，都在討論一手限價取消，這次土地市場的放開，或許將會是一個信號

未來更多城市價格體系更多趨向於，新房＞二手這樣的初始模式

所以，各位新房小夥伴要抓緊了

3、除了價格焦慮，其實我想説的還有，產品力迴歸

其實，在我們最近去到異地城市踩盤中發現，部分城市已經在全面放開了新房限價，比如去年開始南京拍地，就已經取消了新房限價

而那些取消了新房限價的板塊，新地塊亮相的項目出現了很久沒有過產品內卷，南京的河西濱江板塊，這個一手頂豪板塊的限價取消，逼出來的產品力很驚人，不管是景觀，户型，裝修等等

當市場進入真正自由價格的階段，也意味着各家房企要亮出真本領的階段了

總之，我們會在土地看到一次真正意義上的迴歸市場

迴歸如今樓市最真實需求和供給變化，這就是土地新政策給樓市帶來的最大改變

以上為正文，來自餘奔雷