魔幻的數字遊戲：美凱龍虧了，建發股份大賺_風聞

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在地產行業整體不濟，重要子公司美凱龍發生虧損的情況下，建發股份業績為何能逆勢大增？

説到底，都是數字遊戲。

美凱龍虧，建發賺

10月21日，美凱龍（601828.SH）及其新任控股股東建發股份，同時披露了2023年前三季度業績預告，簡直是冰火兩重天。

美凱龍主要從事家居裝飾及傢俱商場運營，建發股份（600153.SH）有供應鏈運營和房地產兩大業務。

兩家公司的主業，均與地產行業的景氣度密切相關。為何會呈現出截然不同的業績表現？在重要子公司美凱龍虧損的情況下，建發股份業績為何大增？

業績預告顯示，今年前三季度，美凱龍預計實現歸母淨利潤-6億元至-5億元，比上年同期減少18.18億元至19.18億元，同比減少137.9%至145.5%；扣非淨利潤-3.7億元至-2.7億元，同比減少124.1%至133.0%。

同一日，建發股份披露的前三季度業績預告顯示，公司預計實現歸母淨利潤115億元到138億元，同比增加約213%到276%，形勢看似一片喜人。不過，增長並非是由公司主業改善所帶來，同期，預計扣非淨利潤預計只有19億元-25億元，同比減少約4%到27%。

為什麼要將美凱龍和建發股份放到一起來分析呢？並不僅僅因為兩家公司是母子關係，更因為，建發股份這一詭譎的業績現象，與美凱龍有直接關係。

美凱龍業績虧損的原因很直接，受宏觀經濟和地產行業的政策等因素影響，居民裝修房子購置傢俱的意願降低，這是行業性問題。公司的主要收入來自家居商場的運營，期內，商場的出租率出現階段性下滑。同時，公司對符合條件的商户部分減免租金和管理費，使得自營和租賃收入有所下降，進而影響了投資性物業的估值。

這並不影響建發股份通過對美凱龍的投資，獲取賬面利潤。

今年第三季度，建發股份及控股子公司聯發集團，合計以62.86億元收購美凱龍29.95%股權，實現控股並納入合併報表範圍。公司支付的對價，低於取得的美凱龍可辨認淨資產公允價值，兩者之間的差額約95億元，就變成了建發股份的重組收益。這部分收益不產生相應的現金流入，卻可以在合併財務報表中以利潤的形式體現出來。

這就是財務的魔力。

 

抄底美凱龍

以上魔幻的數字遊戲，均是由建發股份收購美凱龍，這一宗A吃A演化出來的。

車建興一手創建的美凱龍，是國內商場最多、經營面積最大、覆蓋地域最廣的家居裝飾及傢俱商場運營商。截至今年6月末，公司經營了91家自營商場，281家委管商場，通過戰略合作經營8家家居商場，另有以特許經營方式授權54家特許經營家居建材項目。

曾幾何時，美凱龍通過建家居賣場收租金，同時享受投資性物業增值所帶來的收益，業績表現一度非常亮眼。

在美凱龍之外，車建興還在地產、文娛、金融、互聯網等諸多行業廣泛投資。在最風光的時候，車建興還曾出手，一擲千金馳援自己的老朋友黃紅雲和他的金科股份。

可當他的商業帝國搖搖欲墜之時，卻最終沒能找到幫手。

不得已之下，他只能將旗下最核心的資產美凱龍擺上貨架，建發股份順勢接盤進入。

建發股份是廈門國資控制的上市公司，主營供應鏈運營和房地產兩大業務板塊，前者貢獻收入，後者貢獻利潤。其控股股東建發集團，為世界500強企業。

建發股份主要項目和勢力範圍集中在福建省內，尚不能算一個真正的全國性房企。2022年，公司以1673億元操盤金額，首次躋身克而瑞地產榜TOP10。在當前地產行業陷入冰封期的背景下，公司需要尋求新的增長點。

在建發股份看來，美凱龍所處的家居裝飾行業，還有巨大的潛力可挖。美凱龍從上海出發，輻射全國，具有很強的品牌影響力。收購完成後，建發股份可以上海為中心的長三角作為“橋頭堡”輻射全國，從區域龍頭逐步升級為全國性綜合性企業。

更何況，美凱龍的估值正處於低位。收購時，該公司總資產為1281.11億元，淨資產535.48億元，最終評估機構對其的整體估值為210億元。

 

車建興警報未解除

在出讓美凱龍股份之前，車建興對公司具有絕對的控制權。

截至今年3月末，紅星控股直接持有美凱龍52.86%股權，並通過西藏奕盈及常州美開間接持股1.98%。紅星控股由車建興和其妹妹車建芳分別持股92%和8%。交易完成後，紅星控股仍直接和間接持有美凱龍24.89%股權。

今年8月，美凱龍已披露公告，紅星控股及其一致行動人，擬於今年9月6日-2024年2月29日，通過集中競價和大宗交易，合計減持不超過3%股權，減持的目的是用於償還公司債利息等到期債務。

由此可見，在出讓了美凱龍的控制權，回籠了數十億資金後，懸在車建興頭頂的債務警報仍沒有完全解除。

從一個建築工地的木工，到建立起龐大的美凱龍商業王國，車建興花去了數十年時間。而危機的爆發則在一瞬之間。

2015年和2018年，他先後將美凱龍送上港股和上交所主板，成為了國內家居行業首家“A+H”雙平台企業。

隨着公司的上市，車建興的財富隨之水漲船高。2020年，他以430億元財富，現身胡潤全球富豪榜，位列357位。

就在這時，流動性危機突然襲來。

車建興果斷出手，通過資產出售來回籠資金。2021年7月，他將旗下紅星地產70%股權，以40億元賣給了遠洋地產。

紅星地產在車建興手中運作了十年，2020年，曾以480.6億元操盤金額，位列地產百強榜第66位。

但通過一系列資產出售換來的資金，在集中到來的債務壓力面前，仍是杯水車薪。

截至2022年末，車建興旗下的核心企業紅星控股擁有貨幣資金44.11億元，同期短期借款和一年內到期的非流動負債合計達136億元。因債務逾期，債權人起訴，資產凍結等，又會帶來嚴重的連鎖反應。

截至今年9月，紅星控股合併層面到期未能償還的債務總金額為12.35億元。

轉讓美凱龍股權，紅星控股產生投資損益-244.77億元，導致該公司今年上半年淨利潤虧損高達274.26億元。